Một khảo sát trực tiếp do Thời báo Kinh tế Việt Nam, rằng vấn đề nào cần lựa chọn giải quyết đầu tiên để đảm bảo thực hiện thành công đề án smartcity (đô thị thông minh) của TP.HCM, thực hiện ngay tại Hội thảo "Phát triển bất động sản Việt Nam: Tầm nhìn và triển vọng", đã cho kết quả bất ngờ: 58% đề nghị giải quyết tình trạng kẹt xe của giao thông nội đô; 16% đề nghị giải quyết tình trạng ngập nước; 11% đề xuất giải quyết tình trạng ô nhiễm môi trường và chỉ 15% ý kiến lo về các dịch vụ tiện ích.
Smartcity là hướng đi của thị trường bất động sản tương lai
Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài, tỷ trọng nguồn vốn rót vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đứng thứ hai, chiếm hơn 27% tổng dư lượng FDI đầu tư vào Việt Nam. Đây cũng là giai đoạn Việt Nam đang thực hiện đô thị hóa mạnh mẽ tại các đô thị lớn, đặc biệt ở hai thành phố lớn nhất, sôi động nhất là Hà Nội và TP.HCM và các khu kinh tế trọng điểm. Dự báo đến năm 2020, dân số thành thị sẽ lên đến 46 triệu, tương đương khoảng 45% dân số cả nước.
"Ước tính trong vòng 10 năm tới, tổng nhu cầu nhà mới có thể lên đến 5,1 triệu căn trong phân khúc nhà giá thấp và trung bình. Điều này đã đặt ra những nhiệm vụ và giải pháp cấp thiết để có thể cấu trúc phù hợp và hiệu quả trước áp lực mật độ dân cư tại các khu đô thị, nhất là một đô thị lớn như TP.HCM trong việc triển khai xây dựng smartcity", PGS, TS Vũ Đình Hòe, Phó Tổng biên tập Thời báo Kinh tế Việt Nam, cho biết.
Cũng theo ông Hòe, nhiều tỉnh, thành phố đã công bố nghiên cứu và phê duyệt đề án xây dựng smartcity, và mới đây nhất Thủ tướng cũng đã phê duyệt đề án phát triển đô thị thông minh bền vững Việt Nam đến năm 2025, tầm nhìn đến năm 2030.
"Đây là những định hướng quan trọng, có tác động cơ bản và mạnh mẽ đến xu hướng phát triển của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần giải quyết nhiều vấn đề căn cơ như việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng, cơ chế chính sách về đất đai, huy động nguồn vốn ngoại…", ông Hòe nói.
Đồng quan điểm, ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Quản lý Bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM), cho rằng TP.HCM đã phê duyệt đề án phát triển thị trường bất động sản trong 10 — 15 năm tới, trong đó, tất yếu là phải hướng đến đô thị thông minh, kiến trúc xanh, thích ứng với biến đổi khí hậu. Đặc biệt, cùng với sự phát triển của bất động sản thì kết cấu hạ tầng giao thông của thành phố cũng sẽ phải hoàn thiện và hiện đại hơn.
"Tôi không bất ngờ khi có gần 60% trong tổng số hơn 300 các đại biểu, chuyên gia ở đây lo lắng về tình hình kẹt xe nội đô trong xây dựng smartcity. Chắn chắn sắp tới TP sẽ phải ưu tiên giải quyết vấn đề này nếu muốn triển khai đề án smartcity thành công", ông Sơn chia sẻ.
Còn ông Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), thì lưu ý xu hướng phát triển thị trường bất động sản tương lai theo đề án smartcity là tất yếu. Tuy nhiên, muốn phát triển thành công thì mong các doanh nghiệp FDI bắt tay với doanh nghiệp trong nước bởi nếu doanh nghiệp FDI mạnh về vốn, công nghệ thì doanh nghiệp trong nước lại am hiểu về thị trường, văn hóa… Do vậy, sự bắt tay giữa doanh nghiệp trong nước và FDI là rất cần thiết.
"Tôi cũng lưu ý các DN, hiện nay phân khúc có nhu cầu cao là nhà ở cho người tiêu dùng đại chúng. Do vậy, dù thành phố thông minh hay không, thì cũng cần phát triển đồng bộ các phân khúc chứ không phải chỉ mỗi phân phúc căn hộ cao cấp hay hạng sang", ông Lộc nhấn mạnh.
Băn khoăn nhiều cơ chế
Thực tế, câu chuyện về dòng vốn đổ vào bất động sản, nhất là trong điều kiện xây dựng đề án smartcity vẫn là lo lắng lớn nhất của các chuyên gia, nhà đầu tư. Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Quản lý Bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM), thông tin, trong 5 năm trở lại đây nguồn vốn FDI đổ vào thị trường bất động sản rất lớn nhưng chủ yếu là theo hình thức gián tiếp (phối hợp với công ty trong nước — PV). Điều này cũng dễ hiểu bởi các công ty trong nước có thuận lợi hơn trong giải phóng mặt bằng và cũng là do đặc thù sở hữu đất đai ở Việt Nam. Vì vậy, nếu có cơ chế tốt hơn, mở hơn thì có thể dòng vốn FDI chảy vào TP.HCM còn có thể cao hơn nữa.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, khẳng định nhu cầu vốn cho bất động sản là rất lớn. Thời gian qua, bên cạnh nguồn vốn ngân hàng thì dòng vốn FDI, vốn kiều hối cũng đóng góp tích cực vào bất động sản, giúp giảm áp lực cho ngân hàng với bình quân 1 năm khoảng trên 1 tỷ USD.
Tuy nhiên, ông Minh cũng cho rằng nên quản lý chặt hơn dòng vốn vào bất động sản để tránh rủi ro. Theo ông Minh: "Qua bài học sâu sắc từ 2008-2010, NHNN đã có cơ chế chính sách quản lý chặt chẽ hơn rủi ro bất động sản và chỉ cấp phép cho những nhà đầu tư có năng lực tài chính, năng lực triển khai dự án. Đặc biệt, Luật Đất đai hiện nay còn yêu cầu nhà đầu tư khi bán dự án hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh cho người mua nhà. Đây là những việc cần thiết phải làm".
Ngược lại, ông Phạm Văn Thường, Trưởng phòng Bất động sản — Cục Quản lý nhà (Bộ Xây Dựng) cho rằng, tác động lớn nhất tới bất động sản chính là tín dụng. Tuy nhiên, vừa rồi NHNN có điều chỉnh Thông tư 06 liên quan đến nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn để giảm thiểu rủi ro nhưng chúng tôi cho rằng phải điều chỉnh từ từ, tránh như điều chỉnh Thông tư 36 sẽ gây sốc cho thị trường.
"Giải pháp căn cơ đối với thị trường bất động sản hiện nay là kiểm soát dòng tiền, giải pháp tín dụng, ngoài ra cần cơ chế chính sách về đất đai, huy động nguồn vốn ngoại… chứ không phải là điều chỉnh nhanh, mạnh sẽ gây sốc cho thị trường", ông Thường nói.