Trên cơ sở nghiên cứu ý kiến cảnh báo của hai Bộ - Bộ Quốc phòng và Bộ Công an Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đề nghị, chưa nên cho phép người nước ngoài mua và sở hữu căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (tourist villa) và nhà phố du lịch, nhất là các khu vực trọng yếu có ảnh hưởng đến an ninh quốc gia của Việt Nam.
Người nước ngoài đã mua bao nhiêu nhà tại Việt Nam trong 5 năm qua?
Mới đây, trong văn bản của HoREA gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các cơ quan có liên quan về việc nên hay không nên nới giới hạn trần sở hữu nhà trong dự án nhà ở thương mại cho tổ chức, cá nhân nước ngoài và việc mua căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (tourist villa) và nhà phố du lịch.
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cũng cho thấy, trong 5 năm qua, 17 tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn tại Việt Nam đã bán 12.335 căn hộ cho các tổ chức, cá nhân người nước ngoài. Trong đó, phần lớn khách hàng mua nhà chủ yếu là người Trung Quốc, Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài Loan, Singapore.
Trong báo cáo gửi Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc, Hiệp hội này nhận định việc thực hiện chính sách cho người nước ngoài sở hữu nhà ở, bước đầu đã có tác động tích cực với thị trường bất động sản.
Xem xét số liệu thống kê sơ bộ về tình hình bán nhà cho tổ chức, cá nhân nước ngoài trong 5 năm qua (2015-2020) từ 17 Tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn, đến nay đã ghi nhận có 12.335 căn hộ đã được bán ra, chiếm khoảng 70-80% thị phần nhà ở bán cho các cá nhân nước ngoài.
Ước tính đã có 14.800-16.000 căn nhà được người nước ngoài mua trong 5 năm qua. Trong số 17 tập đoàn nêu trên, có đến 85,7% tổng số nhà là do 5 tập đoàn bất động sản lớn bán ra, với 10.571 căn hộ. Trong số đó, có tập đoàn chiếm tới 40% tỷ lệ, tương đương với 5000 căn nhà được bán ra.
Trong giai đoạn 5 năm qua, 5 tập đoàn hàng đầu về bất động sản của Việt Nam gồm Vingroup, Novaland, Phú Mỹ Hưng, CBRE, Hưng Thịnh được các nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn mua bất động sản nhà ở, chiếm tới 85,7% tổng số nhà đã bán cho người nước ngoài. Trong đó, Vingroup chiếm tỷ lệ cao nhất với 40%
Đối chiếu với số liệu báo cáo thị trường bất động sản cả nước trong 10 năm (2009-2019) của Bộ Xây dựng, đã có 5.000 dự án nhà ở với gần 3,8 triệu căn nhà (bình quân 5 năm phát triển khoảng 787.000 căn nhà). So với 16.000 căn nhà mà người nước ngoài đã mua trong 5 năm qua, thì chỉ chiếm tỉ lệ 2% tổng số nhà ở.
Theo ý kiến của một số chuyên gia, con số 16.000 căn hộ không phải là lớn. Điều này cho thấy thị trường bất động sản cho người nước ngoài chưa được mở rộng, đang có giới hạn. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư chưa quan tâm đến loại hình nhà ở nhiều mà chủ yếu đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp ở vùng ven.
Tuy nhiên, một số ý kiến lại cho rằng mặc dù số lượng nhà ở bán cho người nước ngoài chưa nhiều nhưng đang có xu hướng người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam tăng dần. Do đó, việc đa dạng nguồn khách mua, bao gồm Việt kiều, người nước ngoài cũng là điều cần thiết và có lợi cho chủ đầu tư nói riêng và lĩnh vực bất động sản nói chung.
Không có “làn sóng” người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam?
Trước thông tin tại Việt Nam đang có xu hướng người nước ngoài mua nhà tăng dần, đại diện lãnh đạo HoREA nhận định, không có “làn sóng” người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam trong 5 năm qua, nhưng đã cho thấy những dự án khu đô thị, nhà chung cư cao cấp, hiện đại, có đầy đủ dịch vụ, tiện ích, an ninh an toàn.
Luật Nhà ở năm 2014 quy định, tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
Thời gian qua, quy định này đã được các chủ đầu tư dự án nhà ở chấp hành nghiêm túc. Một số dự án đã đạt mức “trần” 30% thì người nước ngoài chuyển sang ký “Hợp đồng thuê mua nhà (leasing)” dài hạn 50 năm. Tuy nhiên, đây chỉ là số ít dự án như Gateway Thảo Điền, Thảo Điền Pearl.
Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho biết, nhu cầu sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam ít, không nhiều đến nỗi phải áp lực nới “room” (tỷ lệ). Thêm vào đó, với số ít dự án có tỷ lệ sở hữu đụng "trần,” người nước ngoài sẽ chọn 1 trong 2 phương án thuê trả tiền ngắn hạn hoặc thuê mua nhà dài hạn 50 năm.
“Rất nhiều người nước ngoài có nhu cầu ở Việt Nam nhưng đa phần sẽ chọn thuê nhà vì với quy định người nước ngoài ở quá 180 ngày/năm phải đóng thuế thu nhập cá nhân theo luật của Việt Nam, họ sẽ không mua sắm tài sản cố định để rồi bỏ phí cả nửa năm không sử dụng”, ông Châu cho biết thêm.
Theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, việc bán bất động sản (BĐS) cho nhà đầu tư nước ngoài có thể xem là một hình thức xuất khẩu bất động sản tại chỗ.
“Người nước ngoài sở hữu căn hộ du lịch hay căn nhà tại Việt Nam thì tài sản vẫn nằm ở Việt Nam. Mặt khác, người nước ngoài sở hữu BĐS tại Việt Nam còn giúp tăng chi tiêu tiêu dùng, tăng dòng tiền ngoại hối đổ về du lịch, dịch vụ, tài chính”, ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.
Phần lớn người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam từ Trung Quốc, Hàn Quốc
Trong những năm gần đây, hệ thống pháp luật của Việt Nam cũng dần được hoàn thiện. Luật Nhà ở 2014 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua và sở hữu 1 căn nhà trong dự án nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh, trong thời hạn 50 năm và có thể được gia hạn...
Mặc dù vậy, ngay từ năm 2014, HoREA đã đưa ra nhận định không nên “ảo tưởng” sẽ có một “làn sóng” người nước ngoài ồ ạt mua nhà ở nước ta. Thực tế số người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam trong 5 năm qua đã chứng minh cho nhận định này.
Ngoài ra, như đã nêu rõ trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, đa phần người châu Âu, Bắc Mỹ, Australia, Nhật Bản… thường lựa chọn thuê nhà. Xu hướng mua nhà thường đến từ người một số nước và vùng lãnh thổ thuộc khu vực Đông Á và Đông Nam Á, như Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan, Hongkong, Singapore.
“Người nước ngoài có xu hướng mua nhà tại Việt Nam thường đến từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Đài Loan, Hong Kong, Singapore. Hiện nay, một số nước trên thế giới đang điều chỉnh chính sách cho người nước ngoài mua và sở hữu nhà theo hướng thắt chặt hơn, để chống tình trạng đầu cơ ( Hàn Quốc), hoặc tình trạng người nước ngoài mua quá nhiều nhà, dẫn đến giá nhà tăng cao, làm cho người bản địa có thu nhập trung bình và có thu nhập thấp khó mua nhà ( Australia)”, Chủ tịch HoREA cho biết.
Việt Nam chưa nên cho phép người nước ngoài sở hữu condotel?
HoREA cũng lưu ý việc Bộ Quốc phòng đã cảnh báo về tình trạng một số người nước ngoài “núp bóng” “mua chui”, sở hữu bất động sản, kể cả dùng thủ đoạn nhờ doanh nghiệp hoặc cá nhân người Việt đứng tên mua nhà tại một số địa điểm “nhạy cảm,” có ảnh hưởng đến quốc phòng và an ninh.
Do đó, HoREA đề nghị giao thẩm quyền cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ người nước ngoài được sở hữu nhà tại đơn vị hành chính cấp phường, để phù hợp với đặc điểm tình hình của địa phương.
Trong trường hợp số lượng người nước ngoài sở hữu nhà tại một đơn vị hành chính cấp phường chiếm tỷ lệ khá lớn (có thề từ 20% trở lên), Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo để Thủ tướng xem xét, quyết định.
Tháng 6/2020, Bộ Công an có báo cáo kiến nghị Thủ tướng Chính phủ không phát triển thêm các dự án căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (tourist villa), văn phòng văn phòng kết hợp lưu trú (officetel), không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở.
Trong văn bản gửi Thủ tướng, Bộ Công an nêu lên những bất cập trong quy định về kinh doanh các loại hình này dẫn đến phức tạp, rủi ro cho người mua.
Theo Bộ Công an, việc mua bán các loại hình bất động sản này diễn ra rất phức tạp, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng, nhiều chủ đầu tư mở bán loại hình này khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua, nhất là khi không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự.
Dựa trên việc nghiên cứu ý kiến cảnh báo của Bộ Quốc phòng và kiến nghị của Bộ Công an, HoREA đề nghị chưa cho phép người nước ngoài mua và sở hữu căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch.
Đối với người nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, thì thực hiện theo phương thức đầu tư tài chính theo quy định của Luật Đầu tư.
Bộ Quốc phòng nói gì về người nước ngoài ‘núp bóng’ mua nhà ở Việt Nam?
Thời gian qua, tình trạng người Trung Quốc đổ vào Việt Nam đầu tư, kinh doanh, sở hữu nhiều lô đất trọng yếu, đắc địa và nhạy cảm ở khu vực biên giới, ven biển, vừa có giá trị về kinh tế vừa gây lo ngại về tình hình trật tự, an ninh quốc phòng, phòng thủ quân sự là mối quan tâm lớn của cử tri cả nước Việt Nam.
Trong báo cáo tập hợp kiến nghị cử tri của Ban Dân nguyện (Uỷ ban Thường vụ Quốc hội) gửi đến Kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XIV, cử tri Hải Phòng gửi kiến nghị nêu rõ, tình trạng người Trung Quốc nhập cảnh vào Việt Nam đầu tư, kinh doanh và thu mua đất đai gần các khu vực trọng yếu về quốc phòng, an ninh hiện nay là rất đáng ngại.
Trả lời cử tri Hải Phòng nói riêng và nhân dân cả nước về vấn đề này nói chung, Bộ Quốc phòng Việt Nam cho biết, về tổng vốn đầu tư của 149 doanh nghiệp có yếu tố Trung Quốc đang hoạt động ở khu vực biên giới, Bộ Quốc phòng cho biết gần 31 tỷ USD, bao gồm khu vực biên giới đất liền 1,637 tỷ USD, biên giới biển 29,235 tỷ USD, lĩnh vực hoạt động chủ yếu là kinh doanh khách sạn, nhà hàng, du lịch, vui chơi giải trí, may mặc, nuôi trồng thủy sản, giày da, sản xuất bao bì, đồ chơi trẻ em, linh kiện điện tử.
Các doanh nghiệp này đều hình thành từ tháng 12/2018 trở về trước (năm 2019 không có doanh nghiệp mới nào), và có 4.239 lao động Trung Quốc đang làm việc, riêng khu vực biên giới biển là 3.865 người.
Riêng tại Đà Nẵng, từ năm 2011 đến 2015, trên địa bàn khu vực biên giới biển của thành phố này có 134 lô, một thửa đất liên quan đến cá nhân, doanh nghiệp người Trung Quốc.
“Các cá nhân, doanh nghiệp này đang sở hữu, “núp bóng” sở hữu và thuê của UBND TP Đà Nẵng các lô và thửa đất nằm tại vị trí như dọc khu đô thị ven biển; ven tường rào sân bay Nước Mặn, đường Hoàng Sa, Võ Nguyên Giáp, thuộc phường Khuê Mỹ, quận Ngũ Hành Sơn, khu đô thị các phường Phước Mỹ, Thọ Quang, quận Sơn Trà”, Bộ Quốc phòng thông tin.
Bộ Quốc phòng Việt Nam dẫn chứng ra hai trường hợp người Trung Quốc và người Đài Loan, từ năm 2011 đến 2015 đã đầu tư tiền cho 8 người, trong đó 6 người Việt gốc Hoa đứng tên mua 84 lô đất với diện tích khoảng 20.000 m2, giá trị giao dịch trên 100 tỷ đồng.
Ngoài ra, theo Bộ Quốc phòng, có một số doanh nghiệp dưới vỏ bọc kinh doanh, sản xuất nhưng đã có hoạt động tội phạm công nghệ cao, sản xuất ma túy (Quảng Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Phú Yên, Kon Tum). Ngoài ra, còn có doanh nghiệp trốn thuế, gây ô nhiễm môi trường (như ở Hà Tĩnh, Hải Phòng). Gây bức xúc dư luận và khiến các cơ quan hữu quan lo ngại.
Bộ Quốc phòng nhận định, để sở hữu các lô đất ở Đà Nẵng, người Trung Quốc chủ yếu dựa theo 2 hình thức.
Thứ nhất, thành lập doanh nghiệp liên doanh với Việt Nam. Ban đầu, người Trung Quốc góp vốn thấp hơn người Việt Nam (người Việt Nam góp vốn chủ yếu bằng đất), doanh nghiệp sẽ do người Việt Nam điều hành. Sau một thời gian, bằng nhiều cách, doanh nghiệp Trung Quốc tăng vốn giành quyền điều hành doanh nghiệp; do tài sản góp vốn là đất nên quyền sở hữu các lô đất rơi vào tay người Trung Quốc.
Thứ hai, họ đầu tư tiền cho cá nhân người Việt Nam (chủ yếu người Việt gốc Hoa) để mua đất, đã phát hiện một số trường hợp kinh tế khó khăn nhưng đứng tên sở hữu nhiều lô đất như ông Lý Phước Cang 12 lô, ông Trác Ngọc Phúc 10 lô.
Để hạn chế hiện tượng này, Bộ Quốc phòng Việt Nam đồng thời cũng cho nhấn mạnh đã báo cáo và đề xuất Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, UBND tỉnh, thành phố rà soát đánh giá tổng thể các dự án đầu tư của nước ngoài, nhất là dự án liên quan đến Trung Quốc tại khu vực biên giới, biển, đảo có vị trí chiến lược về quốc phòng, an ninh.
Ngoài ra, Bộ Quốc phòng cũng đã chỉ đạo các đơn vị tăng cường công tác nắm tình hình, phối hợp với Công an rà soát các hoạt động của người Trung Quốc ở địa bàn đơn vị đảm nhiệm.
“Hầu hết các lô đất đều ở vị trí đường lớn, ven biển, đắc địa cho hoạt động kinh doanh và có ý nghĩa quan trọng trong khu vực phòng thủ. Đặc biệt chú ý các hoạt động lợi dụng vỏ bọc đầu tư, liên kết, núp bóng để hoạt động chống phá. Kịp thời phát hiện báo cáo Bộ Quốc phòng tham mưu với Chính phủ chỉ đạo xử lý, ngăn chặn”, Bộ Quốc phòng Việt Nam nhấn mạnh.