Vì sao giá bất động sản liên tục lập đỉnh nhưng dòng tiền doanh nghiệp địa ốc âm?

Năm vừa qua, dù nhiều doanh nghiệp địa ốc vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế nhưng dòng tiền kinh doanh lại bị âm. Tình trạng này nếu kéo dài sẽ khiến doanh nghiệp gặp nguy hiểm, thậm chí gây mất khả năng thanh toán.

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền vừa công bố báo cáo tài chính quý 4/2021 và luỹ kế cả năm 2021.

Cụ thể, công ty này đạt doanh thu 590 tỉ đồng trong quý 4/2021, giảm một nửa so với cùng kỳ năm trước. Trừ đi các chi phí, lợi nhuận sau thuế đạt 414,5 tỉ đồng, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2020.

Luỹ kế cả năm 2021 của công ty ước đạt 3.738 tỉ đồng doanh thu thuần, giảm so với cùng kỳ nhưng lợi nhuận sau thuế đạt 1.204 tỉ đồng, tăng nhẹ so với năm 2020.

Tính đến 31/12/2021, tồn kho của Khang Điền đạt hơn 7.700 tỉ đồng, chiếm 54% tổng tài sản tập trung lớn nhất ở dự án Khang Phúc – KDC Tân Tạo. Trong khi đó, các khoản phải thu ngắn hạn đạt hơn 4.100 tỉ đồng.

Trong năm 2021, vấn đề lớn nhất của công ty là dòng tiền kinh doanh âm mức kỷ lục, lên đến hơn 2.000 tỉ đồng.

Trong số các doanh nghiệp có dòng tiền âm nhiều năm liền, Tổng CTCP Đầu tư phát triển xây dựng (DIC Corp) là nổi bật nhất khi công ty này đã có chuỗi 3 năm liên tiếp âm dòng tiền kinh doanh, trong đó năm 2021 âm đến 798 tỉ đồng.

Lý do chủ yếu là tiền chi trả cho người cung cấp hàng hóa, dịch vụ chiếm gần hết tiền thu từ bán hàng. Bên cạnh đó, công ty còn gánh hàng loạt khoản chi trả khác như lãi vay, nộp thuế.

Một doanh nghiệp khác là Cen Land cũng có dòng tiền kinh doanh âm 2 năm liên tiếp. Năm 2021, dù doanh thu tăng hơn 450 tỉ đồng, dòng tiền kinh doanh của công ty vẫn âm 355 tỉ đồng. Nguyên nhân chủ yếu là do tồn kho tăng hơn 470 tỉ đồng. Thêm nữa, tiền lãi vay đã trả cũng tăng mạnh từ 7,7 tỉ lên hơn 111 tỉ đồng.

Trong khi đó, Công ty Đầu tư LDG (LDG Invesment) cũng ghi nhận lãi sau thuế đạt gần 141 tỉ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh lại âm 956 tỉ đồng do tăng các khoản phải thu.

Các chuyên gia cho biết, việc tiền thu vào nhỏ hơn tiền chi ra cho thấy doanh nghiệp gặp khó khăn trong quá trình tiêu thụ sản phẩm hoặc khó thu hồi tiền, cũng có nghĩa là doanh nghiệp chỉ ghi nhận lãi trên sổ sách chứ chưa thu được tiền về. Từ đó, doanh nghiệp phải bù đắp bằng dòng tiền đầu tư hoặc dòng tiền hoạt động tài chính, như vay nợ, huy động thêm vốn từ cổ đông, thanh lý tài sản…

Mặc dù không phải mọi trường hợp dòng tiền kinh doanh âm đều đáng lo ngại, nhưng về lâu dài thì đây là điều báo động, bởi việc thiếu hụt dòng tiền sẽ khiến doanh nghiệp chịu gánh nặng nợ nần, kết quả kinh doanh đi xuống…

TS. Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư khối ngoại quỹ DG Investment cho biết, nếu tình trạng trên kéo dài, doanh nghiệp có thể mất khả năng thanh toán. Tình trạng này đã được ghi nhận tại nhiều doanh nghiệp bị hủy niêm yết trên thị trường chứng khoán trong những năm qua.

Thời gian qua, do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn. Dù vậy, giá nhà ở vẫn tiếp tục gia tăng bất chấp dịch bệnh. Theo báo cáo về thị trường Việt Nam quý IV năm 2021 của Savills Việt Nam, giá nhà đã lập đỉnh suốt 12 tháng không nghỉ.

Trong quý cuối năm 2021, nguồn cung căn hộ mới tăng 42% so với quý trước đó, tương đương khoảng 4.500 căn. Tuy vậy, con số này đã giảm 19% so với cùng kỳ năm 2020.

Tính cả năm 2021, nguồn cung sơ cấp giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua với hơn 33.600 căn, giảm 21% theo năm.

Nguồn cung mới và tồn kho duy trì ở mức thấp. Số căn hộ bán được đạt 4.200 căn, tăng 72% theo quý. Tỷ lệ hấp thụ đạt 19%, tăng 7 điểm phần trăm theo quý và giá đã tăng 12 quý liên tiếp.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội, giá nhà ở năm nay vẫn sẽ tăng nhưng không đột biến, tập trung vào đối tượng người mua ở thật.

Việc tăng giá cũng sẽ rất thận trọng, với mức tăng hợp lý. Biệt thự dự kiến tăng từ 6-7%, trong khi đó nhà liền kề và shophouse có mức tăng cao hơn. Đặc biệt, khi quỹ đất trở nên khan hiếm, thị trường sẽ mở rộng ra khu vực ven đô.

Có cùng quan điểm trên, Giám đốc Cấp cao CBRE Dương Thùy Dung đánh giá, bất chấp dịch bệnh kéo dài, giá bất động sản của nhiều phân khúc vẫn tiếp tục tăng cao trên thị trường.

Theo bà Dung, thị trường căn hộ bán tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng. Cụ thể, giá căn hộ sẽ tăng khoảng 3 – 7% tùy phân khúc trong năm nay. Riêng phân khúc cao cấp và hạng sang, mức giá có thể tăng trưởng khoảng 5 – 7%, trong khi phân khúc bình dân và trung cấp tăng khoảng 3 – 5%.

Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, dù nhu cầu nhà ở còn rất lớn nhưng thị trường bất động sản năm 2022 vẫn gặp khó về nguồn cung, liên quan đến vấn đề pháp lý trong Luật Đầu tư, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản.

Thiếu hụt nguồn cung nhà ở từ các dự án mới là một trong các nguyên nhân khiến giới đầu tư thứ cấp và người môi giới đẩy giá bán lên cao, gây ra các “cơn sốt” đất. Nếu vấn đề nguồn cung được tháo gỡ, sự phát triển sẽ lành mạnh hơn, nhất là trong phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền.

Theo nhiều chuyên gia, giá thị trường bất động sản năm 2022 sẽ tiếp tục tăng. Thị trường bất động sản sẽ chuyển biến tốt vì dịch bệnh đã được kiểm soát, kinh tế phục hồi, nguồn tiền trong dân còn nhiều, không ít người sẽ tiếp tục chọn kênh đầu tư bất động sản.

Cùng với đó, TP.HCM sẽ đẩy mạnh nhiều gói đầu tư công, xây dựng thêm cơ sở hạ tầng phục vụ nhu cầu an sinh của người dân. Điều này được cho là sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản.