Theo chuyên gia, thị trường bất động sản tại Việt Nam nóng lên là do yếu tố đầu cơ. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản cần phải có biện pháp ngăn chặn vấn đề đầu cơ bằng cách đánh mạnh vào tài chính như thuế, phí và các biện pháp kỹ thuật.
Giá nhà quá cao so với thu nhập
Theo ghi nhận của Bộ Xây dựng, giá căn hộ chung cư trong quý I/2022 tại các địa phương đều có xu hướng tăng, trung bình tăng khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Tại Hà Nội, giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5%, trong khi tại TPHCM tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.
Đặc biệt, giá nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư, với mức tăng bình quân khoảng 5-10% so với quý trước.
Đến cuối tháng 3/2022, tại vùng ven Hà Nội, TPHCM và các tỉnh Thái Bình, Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai… giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số nơi tăng giá từ 15% đến 20% so với cuối năm 2021. Điều này cũng tương tự thời điểm cuối quý I đầu quý II năm 2021, tuy nhiên mức độ lan rộng và biên độ tăng giá đã thấp hơn.
Tại các đô thị lớn, hầu như không còn căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng một m2. Nếu có, chỉ còn một số ít ở các dự án tại các quận, huyện xa trung tâm.
Chẳng hạn, tại Hà Nội hiện có dự án One 18 Ngọc Lâm với giá 26 triệu đồng/m2, Eurowindow River Park giá khoảng 25 triệu đồng/m2, dự án Anland Premium Dương Nội với giá 30 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại TP.HCM, các dự án có giá dưới 30 triệu đồng/m2 tương đối hiếm. Tại Đà Nẵng, dự án The Ori Garden (quận Liên Chiểu) hiện có giá khoảng 21 triệu đồng/m2.
Dù vậy, ngay cả khi tìm được căn hộ với giá khoảng 25 triệu đồng/m2, người lao động thu nhập thấp vẫn rất khó để có thể sở hữu.
Theo nhiều công nhân tại TP.HCM, với mức thu nhập trung bình vào khoảng 7-8 triệu đồng/tháng, họ rất khó mua được nhà ở xã hội với mức giá 25 triệu đồng/m2 (tương đương 1-1,6 tỷ đồng/căn).
Theo luật sư Nguyễn Vĩnh Quỳnh (Công ty Luật hợp danh Minh Bạch), các đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về nhà xã hội cũng không có khả năng mua, thuê loại nhà này.
Việc nhà ở xã hội có giá trung bình 15 triệu đồng/m2, có nơi lên đến 21 - 25 triệu đồng/m2 là quá cao so với các đối tượng nằm trong diện ưu đãi. Mức giá này chỉ phù hợp với những đối tượng có thu nhập trung bình trở lên.
Trước đó, Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) từng nhận định, thị trường đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở thuộc phân khúc bình dân và nhà ở xã hội. Hai loại nhà này phù hợp với lượng lớn người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp ở đô thị.
Theo HoREA, do thiếu nguồn cung, tình trạng giá nhà đất đã tăng liên tục trong hơn 5 năm qua. Điều này thể hiện qua việc, chỉ số giá nhà ở tại Việt Nam cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội.
Từ thực tế này, nhiều hộ gia đình và cá nhân khó có thể tiếp cận được nhà ở. Trong khi đó, ở các nước công nghiệp phát triển, chỉ số giá nhà chỉ cao khoảng 6-7 lần thu nhập.
Tăng nguồn cung, giảm đầu cơ
Theo các chuyên gia, việc giá nhà cao gấp nhiều lần thu nhập đang ảnh hưởng xấu đến Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia mà Thủ tướng Chính phủ ban hành.
Theo luật sư Trương Anh Tuấn - Trưởng ban Pháp chế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), yếu tố quan trọng để đạt được mục tiêu Chiến lược trên là tăng nguồn cung và giảm đầu cơ.
Ông Tuấn cho biết, GDP của Việt Nam thấp nhưng giá đất lại thuộc nhóm đắt đỏ hàng đầu thế giới. Có thể nói, thị trường bất động sản tại Việt Nam hiện không đi theo quy luật cung - cầu.
"Cầu cao, cung ít, giá tăng cao, nên vấn đề then chốt nhất là tăng nguồn cung của thị trường bất động sản. Do đó, tôi kiến nghị cần phải có giải pháp để gia tăng nguồn cung trên thị trường", ông Tuấn đề xuất.
Theo ông, thị trường bất động sản "nóng" lên là do yếu tố đầu cơ. Vì vậy, Luật Kinh doanh bất động sản cần phải có biện pháp ngăn chặn vấn đề đầu cơ bằng cách đánh mạnh vào vấn đề tài chính như thuế, phí và biện pháp kỹ thuật.
Liên quan đến vấn đề này, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, chuyện đầu cơ cũng có 2 mặt. Theo đó, nếu nâng giá bất chấp pháp luật là xấu, tuy nhiên cũng có khi việc đầu cơ giúp cơ quan Nhà nước cảnh giác, điều chỉnh lại.
"Hiện nay, cực kỳ khó để phân biệt đầu tư và đầu cơ, tuy nhiên không phải mọi đầu cơ là xấu. Và không bao giờ triệt tiêu được việc đầu cơ mà chỉ có thể giảm thiểu đầu cơ liên quan đến thuế, phí", ông Lực phân tích.