Chuyên gia kiến nghị nhiều biện pháp lành mạnh hóa thị trường bất động sản Việt, trong đó lưu ý đề xuất Chính phủ cần hỗ trợ, sử dụng nguồn vốn công, chú trọng cơ chế chính sách để hỗ trợ nhà đầu tư, doanh nghiệp và người dân.
Vì sao thị trường BĐS Việt Nam chưa ổn định?
Phát biểu tại Hội thảo “Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản” trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam 2022 tổ chức sáng 5/6, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra những điểm bất thường của thị trường bất động sản Việt Nam cũng như tại Sài Gòn.
Ông Châu đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế và góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở, đóng góp trên dưới 10% nguồn thu ngân sách nhà nước.
Đến nay đã có một số tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành với 7 doanh nhân Việt có tài sản vốn hoá trên 1 tỷ USD. Cùng với đó, lĩnh vực bất động sản cũng đã thu hút được nguồn vốn đầu tư nước ngoài rất lớn, lũy kế đến tháng 11/2021 đạt khoảng 61,6 tỷ USD đứng thứ 3 và chiếm 15,2% tổng nguồn vốn FDI.
Tuy nhiên lãnh đạo HoREA cũng thẳng thắn cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững biểu hiện rất rõ nét qua 5 vấn đề tồn tại.
Đầu tiên là tình trạng "lệch pha cung - cầu" dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.
Thứ hai là tình trạng "lệch pha phân khúc thị trường" về phân khúc nhà ở cao cấp. Ông Lê Hoàng Châu dẫn chứng, tại TP.HCM thì nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%).
“Trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp”, - lãnh đạo HoREA cho hay.
Thứ ba là tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân và đã xuất hiện tình trạng "phân lô bán nền" tràn lan, "sốt ảo" giá đất tại nhiều địa phương.
Thứ tư - Môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh.
Thứ năm, theo ông Lê Hoàng Châu, có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực và thiếu tính chuyên nghiệp vẫn đang hoạt động trên thị trường hiện nay.
Siết tín dụng bất động sản không hẳn là giải pháp tối ưu
Phát biểu tại sự kiện, ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng giám đốc FiinGroup nêu quan điểm về một vấn đề được các nhà đầu tư bất động sản, doanh nghiệp cũng như người dân đặc biệt quan tâm đó là kiểm soát các kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu.
Theo ông Thuân, biện pháp này là cần thiết nhưng chưa phải giải pháp bền vững cho thị trường.
Lý giải nguyên do, dẫn số liệu của FiinGroup, ông Thuân cho biết, 2 nguồn vốn này chỉ chiếm 31% cơ cấu nợ của 54 doanh nghiệp bất động sản dân cư niêm yết. Trong khi đó, phần lớn nguồn vốn doanh nghiệp huy động được là từ hợp đồng hợp tác với doanh nghiệp khác hoặc tiền trả trước của khách hàng.
Vậy nên, theo ông Quang Thuân, dù thực tế nhiều doanh nghiệp bất động sản có chất lượng tín dụng yếu, nhưng bình diện chung năng lực tín dụng của toàn ngành vẫn ở mức an toàn.
“Hệ số đòn bẩy nợ trên vốn chủ sở hữu năm 2021 chỉ 0,48, còn tỷ lệ bao phủ lãi vay cũng ở mức 7,05, cho thấy khả năng trả nợ của các doanh nghiệp tương đối ổn định”, - Tổng Giám đốc FiinGroup nói.
Ngoài ra, trong cơ cấu chi phí đầu tư của một dự án nhà ở điển hình, lãi vay chỉ chiếm 4,6%. Chủ đầu tư bất động sản khi kinh doanh đã sẵn sàng chịu rủi ro và có các dự phòng cho những rủi ro này.
“Kể cả khi lãi vay lên đến 15%/năm vẫn không tác động đáng kể”, - ông Thuân bày tỏ và khẳng định xu hướng kiểm soát vay nợ của các ngân hàng đối với doanh nghiệp bất động sản là đúng nhưng không phải là giải pháp bền vững để lành mạnh hóa thị trường.
Cần chú ý rằng, trong khi tín dụng ngân hàng cấp cho nhà phát triển bất động sản năm 2021 chỉ 700 nghìn tỷ đồng, nguồn vốn cho người mua nhà lên đến trên 1,3 triệu tỷ đồng.
“Do đó, nếu đối tượng này bị siết cho vay, chủ đầu tư càng gặp khó về nguồn vốn”, - ông Thuân phân tích.
Thời gian qua, tình hình dịch bệnh và vấn đề pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án đã khiến doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn từ tiền trả trước của người mua nhà. Cùng với đó, doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận ngắn hạn thấp, khiến áp lực đáo hạn trái phiếu thêm nặng nề, với 63% giá trị trái phiếu tính đến cuối tháng 4 sẽ đáo hạn vào 2024.
Lãnh đạo FiinGroup cho rằng Chính phủ cần có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp huy động vốn hiệu quả hơn, trên cơ sở đảm bảo lợi ích hài hòa cho nhà đầu tư cá nhân.
Tránh “quân xanh quân đỏ”
Trình bày quan điểm giải pháp lành mạnh hóa thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu cho hay HoREA đề xuất 10 giải pháp về cải cách thể và thực thi pháp luật.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất thêm một số kiến nghị để góp phần làm lành mạnh hóa thị trường một cách bền vững, bao gồm cải cách về thể chế và cải thiện quyền tiếp cận đất đai cho cả doanh nghiệp trong và ngoài nước. Bên cạnh đó, ông đề xuất có cơ chế cho doanh nghiệp sử dụng đất được hưởng phần giá trị tăng thêm từ đất và sử dụng lợi nhuận từ kinh doanh bất động sản để bù lỗ cho các ngành khác trong trường hợp doanh nghiệp đa ngành.
Cụ thể, liên quan việc đấu giá quyền sử dụng đất, ông Châu cho hay doanh nghiệp mong muốn tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chứ không "dấm dúi" chỉ định nhà đầu tư.
Lãnh đạo HoREA nêu rõ, cần phải sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.
“Để không xảy ra tình trạng "đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh - quân đỏ", "đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ" hoặc thông đồng "dìm giá" hoặc "đẩy giá ảo”, - ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Đối với vấn đề siết tín dụng, cũng giữ quan điểm cởi mở như Fiin, HoREA kiến nghị xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn, trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu nêu quan điểm không nên vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà "siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật" đang chiếm đa số trong nền kinh tế.
Đối với vấn đề còn tranh cãi là thời hạn sở hữu chung cư, ông Châu cho rằng quy định bắt buộc "sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn (50 năm, 70 năm)" áp dụng cho các dự án xây dựng nhà chung cư mới trong thời gian tới cần được tiếp tục nghiên cứu kỹ và đánh giá tác động thật thấu đáo.
“Cần lấy ý kiến người dân là đối tượng chính bị tác động”, - chuyên gia này kiến nghị.
Tuy nhiên, theo lãnh đạo HoREA, cần khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà chung cư theo hình thức đầu tư dự án căn hộ dịch vụ như hiện nay với thời hạn sở hữu căn hộ theo thời hạn dự án, phổ biến là 50 năm có giá bán chỉ bằng 70 - 80% giá căn hộ sở hữu vĩnh viễn, để khách hàng lựa chọn và làm quen với sản phẩm căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn.
Thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững
Trong bối cảnh nhà chức trách có nhiều biện pháp siết tín dụng, ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Vietnam, khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh.
Mặc dù vậy, ông MacGregor cho rằng, bên cạnh vốn, thị trường bất động sản Việt Nam cũng đang gặp phải nhiều vấn đề khác, trong đó lớn nhất là nguồn cung chưa theo kịp nhu cầu của người dân, đẩy giá nhà tăng cao.
Vấn đề đầu tiên là quy hoạch. Hiện quy hoạch 1/10.000 được phê duyệt bởi Bộ Xây dựng, quy hoạch 1/2.000 và 1/500 được phê duyệt bởi UBND các tỉnh, tuy nhiên những dự án trên 30 ha hay có dân số trên 50.000 người vẫn còn chậm tiến độ do các dự án này cần được Bộ Xây dựng phê duyệt. Ngoài ra, Luật Đất đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên khó khăn trong quá trình phê duyệt. Do đó, ông nhấn mạnh các bộ luật và quy trình phê duyệt cần được sắp xếp hợp lý, hiệu quả hơn để hỗ trợ các bên.
“Bên cạnh đó, hệ thống đăng ký đất đai đã lỗi thời và thiếu minh bạch, cần được số hóa và cập nhật liên tục”, - chuyên gia ngoại quốc chỉ thẳng.
Bên cạnh đó, việc thiếu quỹ đất, đặc biệt ở các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội cũng góp phần làm gia tăng tình trạng đầu cơ, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản.
“Một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ”, - ông Neil Gregor khẳng định.
Tổng Giám đốc Fiin Group đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia mở về pháp lý dự án bất động sản dân cư, cũng như tăng cường minh bạch thông tin nhà phát hành và sản phẩm trái phiếu, cụ thể là chuẩn hóa bản cáo bạch như thị trường chứng khoán, duy trì công khai thông tin suốt vòng đời của trái phiếu. Khi đó, các nhà đầu tư sẽ có đủ thông tin để tự tin đầu tư.
Cùng với đó ông Thuân cho rằng sự vận hành đúng chức năng của kênh đầu tư trái phiếu và nhu cầu đầu tư của người dân là rất lớn, nên Chính phủ cần cân nhắc sửa đổi quy định pháp lý theo hướng linh hoạt. Trong đó, chú trọng đẩy mạnh giám sát các đơn vị phát hành, tư vấn phát hành, phân phối và quản lý trái phiếu doanh nghiệp.
Vừa qua, Bộ Tài chính iến nghị cấp thẩm quyền cần bổ sung quy định giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thanh toán qua ngân hàng để minh bạch trong kiểm soát giao dịch.