Doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có thể vỡ nợ hàng loạt nếu Chính phủ không ra tay

Hiệp hội cho biết, nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo về tình trạng vỡ nợ hàng loạt của các nhà phát hành trái phiếu, trong bối cảnh hơn 300.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đến hạn trong 2023, với 1/3 là của doanh nghiệp bất động sản.

Báo cáo của Tổng Cục Thống kê cho thấy, số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022 gần 1.200 doanh nghiệp tăng 38,7% so với năm 2021.

Có thể nói, năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất đối với tất cả doanh nghiệp bất động sản, mà kinh doanh bất động sản là một trong 21 ngành kinh tế quan trọng của nền kinh tế. Do đó, thị trường bất động sản gặp khó khăn sẽ tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực khác và cả vấn đề đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người yếu thế.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO, phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư.

Thậm chí, có nhiều doanh nghiệp phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30-50%, không lo được lương tháng 13, nửa tháng lương 13 cũng không có, không có thưởng Tết Quý Mão vừa qua, nhiều người người dân có nhu cầu nhưng cũng khó tạo lập được nhà ở.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng “chết trên đống tài sản”.

Bên cạnh khó khăn lớn nhất là vướng mắc pháp lý, chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản, khó khăn trực tiếp nữa là vấn đề trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn và các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành nợ xấu hoặc “nhảy nhóm” nợ xấu hơn.

Đây cũng là các trường hợp doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ xấu. Doanh nghiệp có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị “nhảy nhóm” sang nhóm nợ xấu hơn.

Điều đáng nói, doanh nghiệp có nợ xấu dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu Ngân hàng Nhà nước không cho phép “nới” điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng.

Cạnh đó, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng. VnEconomy dẫn phân tích của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng có một số quy định của Ngân hàng Nhà nước hoặc quy định riêng của các ngân hàng thương mại cần được xem xét sửa đổi, bổ sung để phù hợp với yêu cầu của tình hình thực tiễn hiện nay.

Chẳng hạn, các ngân hàng thương mại đang yêu cầu doanh nghiệp bất động sản vay tín dụng thì dự án bất động sản phải có “chấp thuận chủ trương đầu tư” và “tài sản bảo đảm cho khoản vay” là đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, nhiều ngân hàng thương mại còn yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có “Giấy phép xây dựng” làm khó cho doanh nghiệp bất động sản và không nằm trong điều kiện để được vay vốn tín dụng.

Để hỗ trợ các doanh nghiệp phục hồi và phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19, HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm.

Phát biểu tại cuộc tọa đàm "Nhận diện 2023: Cơ hội đầu tư mới trong môi trường mới" do báo Đầu tư tổ chức ngày 7/2, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế đã cảnh báo về tình trạng vỡ nợ hàng loạt của các nhà phát hành trái phiếu và nhiều doanh nghiệp bất động sản.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế nhận định, năm 2022 là một năm đầy khủng hoảng, biến động và những vấn đề của năm 2022 sẽ tiếp tục trong năm 2023. Dù đã trải tháng đầu của năm 2023 nhưng ông chưa nhìn thấy được dấu hiệu phục hồi của các thị trường như chứng khoán, bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp.

Đặc biệt, với thị trường trái phiếu, ông Hiếu, hơn 300.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đến hạn trong 2023, trong đó 1/3 là của các doanh nghiệp bất động sản.

Chuyên gia cũng dự đoán về diễn biến 5 thị trường đầu tư trong năm 2023. Trong đó, với thị trường chứng khoán, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng thị trường sẽ tiếp tục dao động và trầm lắng trong nửa đầu năm 2023.

Ông mong rằng thị trường sẽ phục hồi vào nửa cuối năm, sau khi Cục Dự trữ liên bang Mỹ (Fed) chấm dứt việc tăng lãi suất, kiểm soát được lạm phát và Chính phủ Việt Nam có các biện pháp tháo gỡ được khó khăn cho thị trường.

Trong khi đó, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng trong quý I. Ông Hiếu cho rằng rất nhiều nhà kinh doanh bất động sản có tiềm lực tài chính đang quan sát, chờ đợi.

Với kênh tiền gửi ngân hàng, chuyên gia nhắc lại, lãi suất huy động tăng sẽ có lợi cho người gửi tiền, nhưng đồng thời cũng đẩy gánh nặng tài chính lên phía người đi vay như doanh nghiệp hay cá nhân vay mua nhà, mua ô tô, vay tiêu dùng. Ông Hiếu cũng cho rằng ngành ngân hàng năm 2023 sẽ cần một sự điều chỉnh rất lớn.

Về thị trường vàng, ông Hiếu nhận định, các nhà kinh doanh vàng đang phấn khởi vì các khủng hoảng, các vấn đề trên thế giới lại chính là điều kiện đẩy giá vàng lên. Vì thị trường vàng trong nước cũng theo nhịp thế giới nên có khả năng đây sẽ là thị trường có sự phát triển trong năm 2023. Tuy nhiên ông cảnh báo nhà đầu tư cần cẩn thận vì giá vàng trong nước cách giá vàng thế giới tới 20 triệu đồng/lượng, cho thấy rủi ro rất lớn. Bên cạnh đó, buôn lậu vàng cũng là một vấn đề mà nhà đầu tư cần cẩn trọng.

Coi thị trường ngoại tệ là một ẩn số rất lớn, TS. Hiếu cho rằng tỷ giá sẽ tiếp tục tăng, Mỹ tiếp tục tăng lãi suất, đồng Việt Nam tiếp tục mất giá. Ngân hàng Nhà nước có thể sẽ phải chấp nhận đồng Việt Nam bị phá giá ở một cấp độ nào đó.

Đánh giá chung, TS. Nguyễn Trí Hiếu lưu ý, năm 2023 không phải năm để mở rộng, phiêu lưu mạo hiểm mà nhà đầu tư nên cẩn trọng đánh giá lại các danh mục đầu tư, tái cơ cấu và “thắt dây an toàn” cho các lựa chọn của mình. Tuy nhiên, thắt chặt quá cũng khiến nhà đầu tư chết ngạt vì quá cẩn thận.