Khủng hoảng thanh khoản ở Novaland, nguồn cơn từ một "con dao 2 lưỡi"

Gần nhất, Novaland của tỷ phú Bùi Thành Nhơn đã công bố thông tin bất thường về việc chậm thanh toán lãi, gốc của 2 lô trái phiếu có tổng giá trị hơn 1.500 tỷ đồng. Nguyên nhân chậm là chưa thu xếp được nguồn vốn.

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) là một trong những công ty bất động sản có giá trị tài sản lớn nhất trên sàn chứng khoán Việt Nam.

Mặc dù vậy, trong bối cảnh hiện nay, việc sở hữu nhiều tài sản không đồng nghĩa với tình hình tài chính khoẻ mạnh.

Tính đến cuối năm 2022, tổng tài sản của Novaland đã lên đến 257.365 tỷ đồng (hơn 10 tỷ USD), tăng gấp 5 lần sau 5 năm. Tuy nhiên, việc gia tăng tài sản trên bảng cân đối kế toán chủ yếu đến từ việc sử dụng nợ.

Khi mà Novaland không thể tạo ra đủ dòng tiền để thanh toán các nghĩa vụ nợ của mình, công ty do ông Bùi Thành Nhơn làm Chủ tịch bắt đầu gặp các vấn đề tài chính, thậm chí phải đối mặt rủi ro phá sản.

Từ cuối năm ngoái, khủng hoảng thanh khoản của Novaland bắt đầu được nhắc đến. Đỉnh điểm là khi cổ phiếu NVL giảm sàn hàng chục phiên liên tiếp. Đến nay, Novaland đã “bốc hơi” 5 tỷ USD giá trị, tương ứng mức giảm hơn 80%.

Trước khi mọi thứ trở nên tồi tệ như hiện nay, có thể thấy bản thân Novaland đã trải qua một hành trình hết sức phiêu lưu. Theo đó, Novaland là đại diện tiêu biểu cho hình mẫu công ty bất động sản sử dụng đòn bẩy cao.

Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) của Novaland ở mức 4,73 lần tại thời điểm kết thúc năm ngoái, theo Doanh nghiệp và Kinh doanh. Chỉ số này đã tăng liên tục từ mức 2,68 cuối năm 2019. Nói cách khác, cứ 6 đồng tài sản của Novaland, đến 5 đồng là từ nợ. Như vậy, tỷ lệ D/E của Novaland là rất cao với một công ty bất động sản.

Theo Investopedia, trong lĩnh vực bất động sản, tỷ lệ D/E trung bình là 3,5. Với các công ty bất động sản niêm yết tại Việt Nam, D/E của Vinhomes năm 2022 khoảng 1,43, D/E của Phát Đạt là 1,46, D/E của Khang Điền là 0,83. Những con số này đều thấp hơn rất nhiều so với Novaland.

Nợ vay là một nguồn tài trợ quan trọng của Novaland. Mấy năm qua, công ty bất động sản này phụ thuộc nhiều hơn vào phát hành trái phiếu. Trong khoảng 65.000 tỷ đồng khoản vay cuối năm 2022, có đến 70% là trái phiếu, 17% nợ ngân hàng, còn lại là vay bên thứ ba. Gần 18.500 tỷ đồng nợ trái phiếu của Novaland sẽ đáo hạn ngay trong năm nay.

Trong số nợ phải trả của Novaland, một khoản mục quan trọng nữa là hợp tác đầu tư phát triển dự án nhận từ bên thứ ba. Đến cuối năm 2022, giá trị hợp tác đầu tư đạt gần 85.200 tỷ đồng dài hạn và 7.100 tỷ đồng ngắn hạn.

Dự kiến, Novaland sẽ trả lại các khoản này sau khi các dự án hoàn thành, phân chia lợi nhuận theo thỏa thuận hợp tác đầu tư. Đối với một số hợp đồng, công ty này phải trả một khoản lãi cố định theo lịch thanh toán.

Cuối cùng là các khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn. Với Novaland, số này đạt gần 16.000 tỷ đồng, tăng gấp đôi trong năm 2022. Đây là tiền trả trước của khách hàng trong các giao dịch bất động sản. Số tiền này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi Novaland bàn giao sản phẩm xây dựng hoàn thành cho khách hàng.

Như vậy, tựu trung lại, vấn đề thanh khoản của Novaland hiện nay chủ yếu là do chính chiến lược mở rộng của công ty trong quá khứ, cụ thể là sử dụng nợ. Khi tiền không còn rẻ, lãi suất tăng nhanh và mạnh kể từ năm 2022, gánh nặng chi phí tài chính của công ty càng trở nên rõ ràng.

Ngoài những vấn đề đã nói ở trên, rủi ro về thị trường bất động sản, giảm giá và lượng, ảnh hưởng đến doanh số bán hàng đã khiến Novaland không đủ dòng tiền thanh toán các nghĩa vụ nợ.

Công ty đối mặt với nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, nhất là các đại dự án diện tích lên tới 1.000 ha. Theo Chủ tịch Bùi Thành Nhơn, điều này đã dẫn đến việc hơn 10.000 tỷ đồng của Novaland đang bị phong toả tại các ngân hàng không đủ điều kiện giải phóng.

Việc chậm thanh toán lãi và gốc trái phiếu của Novaland cũng như các công ty con gần đây có thể khiến xếp hạng tín dụng của công ty xấu đi. Từ đó, việc tái cấp vốn trở nên khó khăn hơn và phải chịu lãi vay cao hơn.

Hiện tại, Novaland đang triển khai một loạt giải pháp tái cấu trúc tài chính toàn diện. Trong đó bao gồm việc kiến nghị các ngân hàng giãn, hoãn và giữ nguyên nhóm nợ trong 2 - 3 năm.

Ông Bùi Thành Nhơn cũng lưu ý, hiện Novaland đang có 25.000 tỷ đồng nhưng bị phong tỏa tại các ngân hàng thương mại.

Nếu được "giải tỏa" tín dụng khoảng 10.000 tỷ đồng thì trong vòng 1-2 tháng tới, Novaland sẽ có nguồn vốn ổn định cho hoạt động công ty và các khoản chậm thanh toán lãi, gốc của các lô trái phiếu sẽ được giải quyết.

Chiều nay, 22/2, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va đã công bố thông tin liên quan đến đơn từ nhiệm của hai Thành viên HĐQT gồm ông Bùi Xuân Huy và bà Hoàng Thu Châu theo định hướng tái cấu trúc của doanh nghiệp.

Theo thông báo của Novaland, ông Bùi Xuân Huy sẽ tập trung chuyên môn liên quan đến việc triển khai xây dựng, quản lý xây dựng và triển khai dự án của Novaland cũng như các công việc liên quan khác theo phân nhiệm. Bà Hoàng Thu Châu sẽ tập trung quản lý tại NovaGroup.

Trước đó, Novaland đã thông qua nghị quyết điều chỉnh số lượng thành viên HĐQT từ 7 xuống 5 thành viên và bầu cử lại thành viên HĐQT. Việc thay đổi thành viên HĐQT nằm trong đề án tái cấu trúc của doanh nghiệp.

Như các tuyên bố được phát đi trước đó, Novaland đang từng bước tiến hành thực hiện tái cấu trúc toàn diện tập đoàn nhằm đưa ra những cấu trúc và giải pháp quản lý hiệu quả, tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng và các bên liên quan.

Việc thay đổi thành viên HĐQT nằm trong đề án tái cấu trúc của công ty. Theo đề án, Novaland sẽ tinh gọn bộ máy, sơ đồ tổ chức có nhiều sự thay đổi, có sự tách bạch và phân quyền hoạt động độc lập, giữa Hội đồng quản trị, Ban điều hành, từng cá nhân được gia