Trung Quốc hứng thất bại với “Ba lằn ranh đỏ” và kinh nghiệm cho Việt Nam

Bắc Kinh theo đuổi mục tiêu ổn định kinh tế vĩ mô và hạ nhiệt thị trường bất động sản khi ban hành chính sách “Ba lằn ranh đỏ”.

Tuy nhiên, chính sách siết chặt tín dụng bất động sản này của chính quyền Trung Quốc lại bất ngờ phản tác dụng trong bối cảnh dịch bệnh COVID-19, dẫn đến khủng hoảng thị trường bất động sản kéo dài, hàng loạt ông lớn vỡ nợ, phá sản, gây lo ngại và mất niềm tin trong giới đầu tư.

Việt Nam có thể rút kinh nghiệm từ sự thất bại trong chính sách “Ba lằn ranh đỏ” của Trung Quốc, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs).

VARs nhắc lại, “Ba lằn ranh đỏ” mà chính quyền Trung Quốc vạch ra là: Nợ vay/vốn chủ sở hữu của công ty (ngưỡng giới hạn 100%); Tiền/nợ vay ngắn hạn (ngưỡng giới hạn 1); Nợ phài trả/tổng tài sản (ngưỡng giới hạn 70%).

Cần phải nhắc lại rằng, suốt hơn 4 thập kỷ qua, bất động sản là một nhân tố tạo ra sự thần kỳ trong phát triển của Trung Quốc. Cụ thể, lĩnh vực này đã tạo ra tới 28,7% GDP của Trung Quốc, số liệu Financial Times thể hiện.

Trong năm 2008, khi khủng hoảng tài chính toàn cầu bùng nổ, Trung Quốc đã bơm hàng nghìn tỷ nhân dân tệ vào lĩnh vực bất động sản để ngăn chặn sự suy thoái. Tuy nhiên, vào năm 2014, suy thoái bất động sản đã dẫn đến một đợt nới lỏng chính sách tiền tệ, làm cho giá nhà tại một số khu vực tăng gấp đôi trong vòng chưa đầy một năm. Hiện nay, việc xây dựng tràn lan đã gây ra tình trạng một loạt thành phố "ma" xuất hiện tại nhiều nơi.

Tăng trưởng tín dụng bất động sản ở mức cao và các khoản vay thế chấp dưới chuẩn cũng không ngừng tăng lên. Tổng dư nợ tín dụng cho bất động sản tăng mạnh.

Trước bối cảnh đó, tháng 8/2020, Trung Quốc áp đặt hướng dẫn "Ba lằn ranh đỏ" đối với các nhà phát triển bất động sản. Theo đó, các nhà phát triển bất động sản phải gửi báo cáo chi tiết về tình hình tài chính đến các cơ quan quản lý như Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn, Cơ quan quản lý xây dựng nhà nước.

Sau khi Ba lằn ranh đỏ được ban hành, các doanh nghiệp bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ. Cuộc khủng hoảng bùng phát từ đầu tháng 9/2021 khi Evergrande bắt đầu vỡ nợ và rắc rối đã liên tục xảy ra trước các khó khăn liên tiếp ập đến khi các khoản nợ đã đến thời kỳ đáo hạn và trả lãi, hoạt động bất động sản đi xuống trong bối cảnh chung của dịch bệnh Covid-19. Giá nhà giảm liên tiếp trong nhiều tháng, làm tăng chi phí với các hãng địa ốc và gây ra làn sóng vỡ nợ kỷ lục.

Nỗi lo sợ trước chính sách phong tỏa chống dịch, làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng, đặc biệt là việc mất niềm tin vào bất động sản làm chao đảo thị trường tín dụng trong nước, đồng thời kéo tụt giá cổ phiếu ngân hàng và vật tư xây dựng. Hàng loạt cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản bị ngưng giao dịch.

Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia của nước này (NBS) cho thấy, đầu tư Bất động sản tại Trung Quốc đã giảm 10% xuống còn 13.290 tỷ nhân dân tệ (1.980 tỷ USD) vào năm 2022, mức thấp chưa từng có đối với nền kinh tế hàng đầu thế giới này.

Ngoài ra, doanh số bán đất cũng giảm 48,4% xuống 916,6 tỷ nhân dân tệ so với năm 2021. Bên cạnh đó, diện tích nhà mới đã bán giảm 26,8% còn diện tích đất nền đã bán cũng giảm 53,4%.

Tới tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới và theo nhận định của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, động thái này được hiểu ngầm là Ba lằn ranh đỏ không còn được áp dụng nữa. Trong đó, các ngân hàng (chủ yếu là ngân hàng thương mại nhà nước) đã tung ra gói tín dụng 460 tỷ USD để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản.

Theo các chuyên gia của VARs, tổng dư nợ tín dụng bất động sản của Việt Nam chưa cao như ở Trung Quốc. Tuy nhiên, tỷ lệ đòn bẩy của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam khá tương đồng với doanh nghiệp Trung Quốc (nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu 0,6 - 0,7 lần).

Cạnh đó, các dự án cao cấp (người mua ít, đầu cơ mạnh, thanh khoản thấp) chiếm tỷ trọng lớn và có xu hướng tăng cao trong khi các dự án giá phù hợp chiếm tỷ lệ thấp, gần như không xuất hiện tại khu vực trung tâm các thành phố lớn. Bizlive trích thông tin được ông Nguyễn Quang Thuân - Chủ tịch và Tổng giám đốc FiinGroup chia sẻ cho hay, nếu áp dụng bộ tiêu chí "Ba lằn ranh đỏ" của Trung Quốc vào 69 công ty bất động sàn đang niêm yết của Việt Nam, 77% sẽ vi phạm một tiêu chí (số liệu này không bao gồm Vingroup, vì đã tính Vinhomes).

Theo đó, từ giữa tháng 5 năm 2022, chính sách thắt chặt tín dụng khiến thị trường bất động sản gần như không tiếp cận được nguồn vốn để phát triển. Riêng quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ ở mức hơn 14%, giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm. Doanh thu sụt giảm, chi phí tăng cao do chi phí tiếp cận tài chính tăng, chi phí đầu vào tăng, lãi suất tăng,... khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản “đói vốn”, phải tạm dừng triển khai dự án.

Đến ngày 5/3/2023, có khoàng 46 doanh nghiệp đã thông báo chậm trả lãi hoặc gốc trái phiếu với cùng lý do "chưa thu xếp kịp nguồn thanh toán". Nghị định số 08/2023/NĐ-CP cho phép trái chủ thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản được cho là sẽ giúp gỡ nghẽn cho doanh nghiệp ở thời điểm này.

Thêm nữa, khó khăn trong việc định giá chính xác bất động sản để đàm phán với trái chủ lại là bài toán “đau đầu". Nếu doanh nghiệp không có thêm các phương án giải quyết kịp thời, con số này chắc chắn sẽ tăng thêm hơn nữa trong bối cảnh áp lực đáo hạn ngày càng tăng cao.

Hiện, trong số tổng dư nợ 12 triệu tỷ đồng ở hệ thống ngân hàng, khoảng 75% giá trị tài sản đảm bảo là bất động sản. Giá đất giảm, giá trị khối bất động sản đang thế chấp ở ngân hàng cũng trượt theo.

Nếu những người vay tiền ngân hàng thế chấp bằng bất động sản không nộp bổ sung tiền, tài sản khác. Ngân hàng sẽ phát mãi tài sản đàm bảo để thu hồi nợ. Nợ xấu tăng cao. Hệ lụy xấu cho nền kinh tế.

Hội Môi giới bất động sản lưu ý, việc áp dụng các chính sách tiền tệ để kiềm chế lạm phát và ổn định tỷ giá là một chính sách rất đúng đắn. Tuy nhiên, nếu tiếp tục kéo dài, không có sự chọn lọc và phân loại, kinh tế sẽ lao dốc, doanh nghiệp khốn đốn phá sản, người dân đói kém.

Hội Môi giới Bất động sản khuyến nghị một số vấn đề.

Thứ nhất, tạo hoàn thiện hành lang pháp luật, đặc biệt là các công cụ tài chính bất động sản. Cần có chính sách phát triển các kênh dẫn vốn mới như quỹ đầu tư bất động sản (REIT), chứng khoán hóa bất động sản, Quỹ nhà ở,…

Thứ hai, tái cơ cấu thị trường bất động sản, thúc đẩy nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Thứ ba, xây dựng hệ thống thông tin, đặc biệt là chỉ số giá bất động sản làm cơ sở cho việc tính tiền sử dụng đất, chống thất thoát nguồn thu ngân sách,...; bảo đảm thị trường bất động sản hoạt động một cách công khai, minh bạch.

Thứ tư, chuyên gia cho rằng, Việt Nam cần có các biện pháp quản lý chặt chẽ tín dụng bất động sản, kiểm soát tốt dòng tiền bơm vào thị trường, phải hướng vào các phân khúc sản phẩm phù hợp, đưa mức giá bất động sản nhà ở xuống mức dễ chịu hơn với những hộ gia đình có nhu cầu thực sự.

Như Sputnik đã thông tin, mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản (BĐS) phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, trong đó cho phép doanh nghiệp bất động sản khó khăn được giãn, hoãn nợ, đồng thời, thông qua phân bổ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp.