Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Chính phủ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Dự kiến, ngày 17/3, Ủy ban Thương vụ Quốc hội sẽ xem xét, thảo luận dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) tại phiên họp thứ 21.
Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn
Mới đây, tờ trình của Chính phủ gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) về dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) đưa ra phương án sở hữu chung cư có thời hạn.
Khác với các dự thảo đưa ra trước đây nêu nhiều phương án, tại dự thảo luật lần này, Chính phủ đưa ra một phương án duy nhất, tức sở hữu nhà chung cư có thời hạn.
Cụ thể, luật hiện hành không quy định về chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu là vĩnh viễn. Do đó, họ không di dời, gây khó khăn cho cải tạo, xây mới khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, không đảm bảo an toàn.
Tờ trình nêu rõ cần thiết phải bổ sung quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư, cũng như việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận.
Chủ sở hữu sẽ phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Họ được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.
Tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức ngước ngoài được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam. Chính phủ lưu ý rằng, Luật đất đai hiện không cho phép người Việt định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất ngoài dự án để xây nhà ở, cũng như không quy định cá nhân, tổ chức nước ngoài thuộc đối tượng sử dụng đất.
Trong khi đó, Luật Nhà ở hay Kinh doanh bất động sản lại cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và sở hữu nhà gắn liền với đất. Do đó, tại dự thảo trình lần này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà khi xây nhà ở trên đất thừa kế, tặng cho; mua, thuê nhà ở thương mại.
Còn người nước ngoài được sở hữu nhà tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, trừ các dự án trong khu vực cần đảm bảo an ninh, quốc phòng. Khi được sở hữu nhà ở, cá nhân, tổ chức người nước ngoài chỉ được mua, thuê mua, thừa kế và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư.
Với nhà đất riêng lẻ tại khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, họ chỉ được sở hữu tối đa 250 căn nhà. Thời hạn sở hữu nhà với người nước ngoài không quá 50 năm và được gia hạn nếu có nhu cầu với trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế.
Ở lần sửa đổi này, Luật Nhà ở cũng bổ sung các quy định về phát triển nhà ở xã hội, để gỡ vướng về quy hoạch, bố trí quỹ đất, lựa chọn và ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.
Theo đó, chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không dùng ngân sách sẽ được hưởng các ưu đãi, như được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất toàn bộ diện tích dự án.
Chủ đầu tư cũng được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp; được hưởng lợi nhuận định mức 10% với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Họ cũng được dành một phần quỹ đất hoặc phần diện tích sàn thuộc khối đế công trình để kinh doanh dịch vụ, thương mại và hạch toán riêng, hưởng lợi nhuận thu được từ kinh doanh này.
Giá bán nhà ở xã hội với các dự án không dùng nguồn ngân sách, sẽ được tính đúng, đủ các chi phí để chủ đầu tư thu hồi vốn xây dựng (gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, lãi vay), lợi nhuận định mức (10%) với phần diện tích xây nhà ở xã hội.
Trường hợp chủ đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê sẽ được bán nhà sau 10 năm theo giá thị trường, nhưng họ phải nộp tiền sử dụng đất, các loại thuế theo quy định.
Tương tự quy định hiện nay, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại sau 5 năm mua, thuê nhà. Giá bán lúc này sẽ theo thị trường và họ phải nộp thuế thu nhập, nhưng không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
Thứ trưởng Bộ Xây dựng nói gì?
Thông tin về các đề xuất này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tính từ thời điểm luật có hiệu lực áp dụng việc xây dựng chung cư có thời hạn.
Theo Thứ trưởng Sinh, việc này do chính quyền địa phương xem xét quyết định, theo từng dự án, đặt mục tiêu của chủ đầu tư. Chủ đầu tư định xây 70 năm sẽ thiết kế 70 năm và chính quyền địa phương phê duyệt 70 năm và bán theo giá của thời hạn này. Nếu thiết kế 100 năm sẽ phê duyệt thời gian này.
"Thời hạn linh hoạt không cứng quy định 50 hay 70 năm", - Thứ trưởng nói và làm rõ thêm rằng, một công trình thiết kế 50 năm không thể nói là 70 năm vì sau cơ quan sẽ thẩm tra, phê duyệt.
Cái này tùy từng theo chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, thời hạn sở hữu nhà chung cư phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.
Trường hợp nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thì chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.
Nói về ưu điểm của phương án đề xuất mới, Thứ trưởng cho biết, phương án này sẽ giảm bớt gánh nặng cho ngân sách nhà nước trong thực hiện chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư như hiện nay.
"Quy định mới sẽ bảo đảm tính khả thi vì quy định rõ trách nhiệm của các chủ sở hữu trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu của mình, không phải áp dụng hệ số K bồi thường như hiện hành", - theo đại diện Bộ Xây dựng.
Nhược điểm là thời gian đầu triển khai sẽ gặp khó khăn vì nhận thức của người dân là sở hữu nhà ở vĩnh viễn.
Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh thông tin thêm với báo Tiền phong rằng, hiện Luật Nhà ở mới dự thảo lần 5 và còn thẩm tra, tiếp thu ý kiến của UBTVQH, sau đó mới trình Quốc hội thảo luận lần 1.
Tranh luận trái chiều
Theo Chương trình của Phiên họp thứ 21 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội (diễn ra từ 15/3 – 20/3), UBTVQH sẽ xem xét nhiều nội dung quan trọng, trong đó có việc cho ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Chính phủ trình lên.
Bình luận thêm về đề xuất mới, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn được thông qua sẽ đưa hàng trăm nghìn sổ đỏ đã cấp cho các chủ sở hữu nhà chung cư vào thế "việt vị".
Với quan niệm truyền thống muốn sở hữu tài sản, tích lũy cho con cháu như người Việt, chính sách này sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, nhất là sản phẩm nhà chung cư.
"Trong bối cảnh chúng ta đang chủ trương xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội, thúc đẩy xây chung cư bình dân mà lại đề xuất chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư như vậy, e rằng người dân cũng không mấy mặn mà", - ông Đính lo ngại.
Chuyên gia cho rằng, nếu đề xuất được thông qua, có thể người dân chỉ còn hào hứng với loại hình nhà chung cư nêu rõ trong hợp đồng mua, bán thời gian sở hữu bao nhiêu năm, có thể là dự án có thời hạn 15 năm, 30 năm… và giá bán sẽ thấp hơn nhiều.
Trên thực tế, tại các hội thảo góp ý trước đó, nhiều chuyên gia lên tiếng phản đối quy định này vì cho rằng, dự thảo luật đã can thiệp tới quyền sở hữu tài sản của người dân.
Chẳng hạn, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế Liên đoàn Thương mại & Công nghiệp Việt Nam (VCCI), cho rằng thời hạn sở hữu nhà chung cư tác động rất lớn đến quyền lợi của người dân và kinh doanh của doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Ông Tuấn đề nghị không quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.