Chuyện gì đang xảy ra với doanh nghiệp bất động sản Việt Nam?

Đặc biệt, số liệu khảo sát của VARS cho thấy, trong 5 tháng đầu năm, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Nhân sự môi giới hoạt động chỉ còn 30-40% so với cuối năm 2022.

Theo báo cáo về thực trạng sức khỏe doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), doanh nghiệp bất động sản trong nước đang như người sắp chết đuối.

Theo khảo sát VARS thực hiện trong báo cáo chuyên đề "Thực trạng sức khỏe thị trường bất động sản Việt Nam", trong 5 tháng đầu năm 2023, có 554 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng đến 30,4% so với cùng kỳ năm 2022.

Trong khi đó, số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới chỉ đạt 1.744 doanh nghiệp, giảm tới 61,4% so với cùng kỳ năm trước.

Tại quý 1 vừa qua, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản giảm 6,46% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm tới hơn 38,6% so với cùng thời điểm của năm 2022.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam lưu ý, các doanh nghiệp bất động sản trong nước hiện nay như "người sắp chết đuối". Mặc dù đã cố gắng loại bỏ dần các yếu tố làm giảm sức nặng nhưng vẫn không đủ sức để "ngoi lên".

Trong suốt thời gian dài, kể từ đầu năm 2022, dù Chính phủ liên tục công bố các giải pháp giải cứu thị trường bất động sản nhưng các chính sách vẫn chưa đến được với doanh nghiệp.

VARS cũng cho biết, trong suốt thời gian kể từ đầu năm 2022, Chính phủ đã tạo ra những chiếc phao như thế để cứu thị trường và doanh nghiệp. Tuy nhiên, nhiều đơn vị vẫn chưa thể bám vào các công cụ cứu hộ này và tạo đà, ngoi lên mặt nước.

Thêm nữa, với hàng loạt khó khăn trên thị trường địa ốc ở thời điểm hiện nay cũng khiến nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại quy mô nhân sự.

Dữ liệu từ 20 doanh nghiệp bất động sản có tổng tài sản lớn nhất (tại ngày 31/12/2022) được Hội Môi giới Bất động sản thống kê cho thấy, có tới 6 doanh nghiệp phải cắt giảm nhân sự đáng kể trong năm 2022 bao gồm.

Điển hình, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) cùng công ty con CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (mã: DXS) lần lượt cắt giảm 41% và 45% nhân sự trong năm 2022.

Nhiều doanh nghiệp có mức cắt giảm nhân sự đáng kể còn lại là CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã: NVL) của ông Bùi Thành Nhơn với 20% nhân sự, CTCP Phát triển Sunshine Homes (mã: SSH) với 16% và CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã: AGG) với 29%.

Cũng theo VARS, tại quý I/2023, một số doanh nghiệp lớn tiếp tục cắt giảm nhân sự. Chẳng hạn, Đất Xanh (DXG) cắt giảm thêm 1.384 người so với đầu năm; Đất Xanh Services (DXS) cũng cắt giảm 1.245 người so với đầu năm.

Là đơn vị hiếm hoi không cắt giảm nhân sự trong năm 2022 nhưng đến quý 1/2023, Vinhomes (VHM) cũng đã phải giảm 1.527 nhân sự. Tình hình cắt giảm nhân sự của các doanh nghiệp địa ốc cho thấy tình hình không mấy khả quan của thị trường bất động sản.

Cùng với việc cắt giảm nhân sự, theo VARS, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản còn phải thu hẹp hoạt động sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy cũng như lực lượng lao động.

Thậm chí, nhiều doanh nghiệp địa ốc Việt Nam phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang cũng như dừng triển khai các dự án mới. Có doanh nghiệp còn phải dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn, dừng IPO.

Đặc biệt, không chỉ doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản mà cả các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ nhà đất cũng gặp nhiều khó khăn.

Báo cáo của VARS thể hiện, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là cầu nối giữa các chủ đầu tư với khác hàng.

Nguồn thu của doanh nghiệp chủ yếu đến từ việc phân phối các sản phẩm bất động sản. Do đó, khi thị trường không có sản phẩm, thiếu khách hàng, các đơn vị này bị đặt vào thế khó.

Theo kết quả khảo sát của VARS với các hội viên là các sàn giao dịch bất động sản cho thấy, có tới hơn 90% doanh nghiệp ghi nhận doanh thu quý đầu năm sụt giảm so với cùng kỳ năm trước.

Đặc biệt, có tới 39% doanh nghiệp có doanh thu quý I/2023 sụt giảm từ 20 - 50% và 61% doanh nghiệp tụt giảm trên 50% doanh thu so với cùng kỳ.

Tại báo cáo của VARS, những cụm từ như "nghèo nàn", kém hấp dẫn", được đặc biệt sử dụng để miêu tả thực trạng khó khăn của thị trường nguồn cung bất động sản.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung trong năm 2022 chỉ bằng 20% so với năm 2018. Cơ cấu sản phẩm cũng chủ yếu là phân khúc cao cấp.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở bình dân gần như vắng bóng. Riêng trong quý I, thị trường chỉ có khoảng 25.000 sản phẩm mới, đa phần là hàng tồn kho từ các dự án mở bán trước đó.

Không chỉ thiếu nguồn cung, thị trường bất động sản Việt Nam còn chứng kiến đà suy giảm ở chiều ngược lại – nhu cầu – khi lượng giao dịch trong năm 2022 và quý I năm 2023 đều có chiều hướng đi xuống.

Báo cáo của VARS thể hiện, tỷ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường bất động sản năm 2022 đạt khoảng 39%, tương đương với chỉ khoảng 19.000 giao dịch, chỉ bằng 17% so với số liệu thu thập năm 2018.

Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường quý vừa qua cũng chỉ khoảng 11% tương đương với 2.700 giao dịch, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân tích nguyên nhân khiến người mua, khách hàng không còn nhiều động lực để xuống tiền mua bất động sản, VARS cho biết, trước hết là do lượng sản phẩm nghèo nàn, phần lớn nguồn cung đến từ các dự án cũ. Bản thân nhiều dự án cũng chưa thực sự hấp dẫn.

Trong khi đó, nêu nguyên nhân khiến cộng đồng doanh nghiệp bất động sản suy yếu, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tất cả xuất phát từ khó khăn trên thị trường.

Báo cáo chỉ rõ, năm 2020, dịch bệnh Covid-19 xảy ra khiến cả nước phải thực hiện giãn cách xã hội trong suốt thời gian dài, dẫn đến mọi hoạt động trong nền kinh tế ngưng trệ. Và bất động sản cũng không phải ngoại lệ.

VARS phân tích, thời điểm này, các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất xuống thấp, Nhà nước triển khai nhiều gói kích cầu nhằm hấp dẫn nhà đầu tư.

Điều đó dẫn đến năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn sốt đất trên diện rộng. Về bản chất, theo VARS, khi các cơn sốt được tạo ra trên nền tảng "thổi giá" và "sốt ảo" thì sớm muộn cũng sẽ vỡ trận, giống như hiện tượng "bong bóng bất động sản".

Vào nửa cuối năm ngoái, khi chính sách tín dụng bị thắt chặt, các kênh dẫn vốn đồng loạt bị tắc nghẽn khiến thị trường càng thêm khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản "đói vốn" phải xin dừng triển khai dự án.

Sau khi các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất tiền gửi, tạo ra cuộc đua lãi suất huy động, lại khiến cho một lượng lớn dòng tiền trong dân đổ vào kênh ngân hàng thay vì chuyển vào đầu tư kinh doanh, làm cho thị trường vốn đã khó khăn lại càng ảm đạm, bất động sản càng thê thảm hơn.

Các khó khăn, vướng mắc về pháp lý khiến nhiều doanh nghiệp lao đao, luẩn quẩn trong mớ bòng bong, không thể tìm ra lối thoát.

Nêu giải pháp để vực dậy thị trường, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đã nêu ra ba trường hợp cụ thể.

Đầu tiên, đối với các doanh nghiệp còn tiềm lực – còn dấu hiệu sinh tồn, VARS đề nghị khẩn trương thí điểm phê duyệt, giải quyết trực tiếp các vướng mắc, đưa doanh nghiệp thoát khỏi trạng thái nguy hiểm để tiếp tục sản xuất kinh doanh, đưa nguồn cung sản phẩm bất động sản vào thị trường.

Theo VARS, phương án này ưu tiên các dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thực. Đặc biệt, lưu ý những doanh nghiệp lớn, có ảnh hưởng đến toàn thị trường.

Trường hợp thứ hai, đối với doanh nghiệp yếu, hết năng lực triển khai dự án nhưng đã xong cơ bản thủ tục pháp lý thì tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giải pháp này nhằm mục đích kết nối các chủ đầu tư với các nhà đầu tư để thực hiện kêu gọi đầu tư hoặc M&A.

Trường hợp thứ ba – đối với các doanh nghiệp có dự án tồn đọng, vướng mắc nhiều, không còn đủ năng lực triển khai dự án, VARS kiến nghị Nhà nước có biện pháp hỗ trợ, thực hiện việc "mua lại" các dự án của doanh nghiệp.

Sau đó là hoàn thiện thủ tục vướng mắc tồn tại, thực hiện đấu giá để lựa chọn các nhà đầu tư mới thực hiện dự án.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh, Chính phủ cần tiếp tục có các giải pháp nhằm tháo gỡ triệt để các khó khăn, vướng mắc, chung cho toàn thị trường bằng các nghị định, chính sách cụ thể, sát thực, "đánh trúng" vào các vấn đề thị trường đang mong đợi.

Đáng chú ý, cũng tại báo cáo của VARS, nghề môi giới bất động sản bi đát và rơi rụng nhiều. Số lượng môi giới bất động sản sụt giảm đã trở thành làn sóng càn quét trên quy mô rộng khắp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, tại khắp các địa phương trên cả nước.

Theo thống kê của VARS, số lượng môi giới còn hoạt động trên thị trường chỉ khoảng 30%-40% so với cuối năm 2022 nhưng vẫn chưa có dấu hiệu ngừng lại.

Phần lớn các môi giới phải nghỉ việc cả vì lý do thu nhập không đủ sống hoặc do doanh nghiệp sa thải, tạm dừng hoạt động, phá sản.