Mất cân đối cung – cầu
Theo báo cáo Chỉ số về khả năng chi trả nhà ở tại châu Á - Thái Bình Dương 2023 của Viện Nghiên cứu và giáo dục phi lợi nhuận (ULI) có trụ sở chính tại Singapore, TP.HCM và Hà Nội là 2 thành phố có giá nhà ở mức độ trung bình trong khu vực nhưng lại chênh lệch khá lớn so với thu nhập của người dân.
Theo tính toán của ULI, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập tại TP.HCM đang ở mức 32.5, cao thứ 2 trong khu vực chỉ sau Thâm Quyến (35.0), thậm chí cao hơn Bắc Kinh (29.3), Thượng Hải (24.1) và Hong Kong (26.5). Còn đối với chỉ số này ở Hà Nội là 18.3 với mức thu nhập trung bình năm của hộ gia đình là 9.967 USD, cao hơn Seoul (17.3), Tokyo (16.1), nhà ở thương mại Singapore (13.7).
Việc sở hữu một ngôi nhà là mong muốn chính đáng của người dân ở mỗi quốc gia và được các Chính phủ chú trọng đưa ra nhiều giải pháp khác nhau để giải quyết bài toán nhà ở. Tại các đô thị lớn của Việt Nam như Hà Nội và TP.HCM, khả năng chi trả cho nhà ở, dù là thuê hay mua, là một thách thức lớn.
Bộ Xây dựng tính toán trên cả nước, thu nhập bình quân đầu người năm 2023 của người dân Việt Nam là 135 triệu đồng/năm. Nếu dùng toàn bộ thu nhập để mua căn hộ chung cư sẽ mất 23,3 năm. Con số này tương đương với Thái Lan, Hàn Quốc, trong khi thu nhập của Việt Nam thấp hơn hai nước trên. Các nước cùng khu vực như Indonesia mất 18,5 năm, Singapore là 15,5 năm, Malaysia (8,1 năm)...
Tính riêng năm 2019, mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6%/năm. Trong khi đó, mức tăng trưởng giá căn hộ từ đó đến nửa đầu năm 2023 là 13%/năm. Nếu hai con số này không tịnh tiến lại gần nhau sẽ khiến cho việc sở hữu nhà ở của người dân nói chung, những người đang sống ở Hà Nội và những người dân ngoại tỉnh muốn có nhà ở Hà Nội để làm việc hay cho con cái sẽ lâu và khó khăn hơn.
Tăng trưởng dân số và tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện ở mức 28%. Điều này cho thấy rõ về sự dịch chuyển đang diễn ra tại các thành phố lớn và các tỉnh thành khác. Sự chuyển đổi này thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là ở các thành phố lớn như TP.HCM, Đà Nẵng và Hà Nội. Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu này thường xung đột với thực tế về khả năng chi trả.
Giá nhà tăng mỗi năm từ 10-20% trong khi lương tăng không đáng kể đang khiến người lao động tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM mất hy vọng sở hữu nhà. Lý giải với Sputnik, trưởng phòng kinh doanh một công ty bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội cho rằng, chênh lệch cung - cầu vẫn lớn dẫn đến giá bán neo cao khiến tốc độ tăng thu nhập chưa đuổi kịp mức tăng giá nhà.
“Thị trường đang xảy ra tình trạng mất cân đối trong quan hệ cung - cầu. Thực tế hiện nay cho thấy, nguồn cung nhà ở phân khúc trung và cao cấp đang dư thừa, thì phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp đang thiếu nguồn cung trầm trọng. Nhiều doanh nghiệp chỉ tập trung phát triển loại hình nhà ở thuộc phân khúc cao cấp và trung cấp. Trong khi, phân khúc nhà ở xã hội hay nhà có giá bán thấp, phù hợp với đại đa số công nhân viên chức người dân đô thị, thì các doanh nghiệp thường không mấy “mặn mà” do lợi nhuận không cao”.
Tạo thuận lợi cho nhà đầu tư và người mua
Trong giai đoạn 2023-2025, Hà Nội sẽ có thêm 157.000 hộ gia đình. Tuy nhiên nguồn cung tương lai chỉ bao gồm 59.000 căn hộ hạng sang, 9.000 nhà ở thấp tầng và 18.700 nhà ở xã hội dự kiến mở bán. Thị trường thiếu hụt 70.300 nhà ở.
Ngoài ra, vị này cho biết thêm, giá đất và chi phí xây dựng liên tục tăng mạnh. Việc nâng cao chất lượng sản phẩm, đầu tư hạ tầng tiện ích xung quanh các chung cư buộc khiến doanh nghiệp phải tăng giá nhà cao hơn so với mặt bằng chung của thị trường. Đại diện doanh nghiệp bất động sản này nhận định, giá bất động sản ở thực rất khó có thể giảm.
“Người mua cần có kế hoạch tích lũy, đa dạng hóa các nguồn thu nhập. Ít nhất nên có khoảng 30-50% giá trị căn nhà. Bên cạnh đó, kết hợp các giải pháp khác như vay ngân hàng, người thân,...Ngoài ra, Nhà nước cần có những chính sách cắt giảm các thủ tục “rườm rà” để doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận các gói hỗ trợ. Vấn đề quỹ đất và quy hoạch các dự án nhà ở xã hội là vấn đề đáng lưu tâm....Đồng thời, tăng tốc độ giãn dân, mở rộng đô thị ra các khu vực ngoại thành, tăng tính bền vững trong quy hoạch đô thị”, đại diện doanh nghiệp bất động sản chia sẻ.
Chủ trương, chính sách của Chính phủ Việt Nam thời gian gần đây đều hướng đến việc hỗ trợ thị trường bất động sản, nhằm tác động tích cực đến tâm lý người mua nhà. Tuy nhiên, khả năng chi trả cho nhà ở tại các đô thị như Hà Nội, TP.HCM hiện vẫn là thách thức lớn.