Kiến nghị sửa đổi Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có công văn đề nghị sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ một số quy định không còn phù hợp của Thông tư số 06.

Như đã biết, Thông tư 06/2023/TT-NHNN của NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 có hiệu lực từ đầu tháng 9/2023.

Mục tiêu chính của NHNN khi ban hành Thông tư này nhằm giảm thiểu rủi ro phát sinh, kiểm soát hiệu quả việc sử dụng vốn đúng mục đích, để nâng cao chất lượng của hệ thống tín dụng.

Tuy nhiên, theo Diễn đàn Doanh nghiệp dẫn đánh giá của lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, một số nội dung trong Thông tư 06 không còn phù hợp với thực tế. Điển hình như khoản 2 điều 22 quy định: Việc áp dụng quy định này trong trường hợp cá nhân muốn vay ngân hàng để đặt cọc mua nhà tại dự án hình thành trong tương lai thì ngân hàng phải kiểm soát tình hình tài chính của chủ đầu tư, bên không có quan hệ tín dụng trực tiếp với mình.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu quan ngại về quy định mới trong Thông tư 06 của NHNN. Lãnh đạo Hiệp hội bất động sản TPHCM lưu ý, quy định này không chỉ bất cập và bất hợp lý mà còn tạo ra sự rối rắm cho các tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, ông Châu cũng chỉ ra rằng quy định này có thể dẫn đến hiểu lầm, khiến ngân hàng chỉ có thể cho vay khi đã đảm bảo khả năng thu hồi nợ.

Đối với nhiều doanh nghiệp, quy định này được cho là gây ra những hạn chế và bất hợp lý đối với quyền góp vốn của các tổ chức và cá nhân. Theo quy định hiện tại, bên nhận tiền góp vốn hoặc hợp tác đầu tư được quyền chủ động sử dụng dòng tiền để thực hiện dự án và có trách nhiệm báo cáo cập nhật cho bên góp vốn.

Tuy nhiên, với quy định mới, các ngân hàng không chỉ kiểm soát và giám sát hoạt động của bên đi vay mà còn đòi hỏi kiểm soát và giám sát cả hoạt động và dòng vốn của bên nhận góp vốn. Điều này đặt ra nhiều khó khăn và bất lợi cho doanh nghiệp khi phải chịu sự kiểm soát từ ngân hàng mặc dù không phải là bên đi vay trực tiếp.

Do đó, HoREA đề nghị bỏ quy định tổ chức tín dụng phải quy định cụ thể việc "kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích" tại điểm c khoản 6 và điểm b khoản 9 điều 1 TT06. Bởi các tổ chức tín dụng gần như không thể thực hiện được quy định này trong trường hợp cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án.

Do người sử dụng vốn vay cuối cùng là chủ đầu tư dự án không phải là khách hàng trực tiếp vay khoản tín dụng này.

HoREA cũng đề nghị bãi bỏ điểm c khoản 6 và điểm b khoản 9 điều 1 TT06, không quy định tổ chức tín dụng "phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay" đối với "trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định khác.

Việc này nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ “đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh” để bảo đảm quyền của bên nhận đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh. Trong đó có trường hợp đặt cọc để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, HoREA cho rằng, chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai (bên nhận đặt cọc) bị phong tỏa tiền đặt cọc, không được sử dụng tiền đặt cọc là bất hợp lý, không bảo đảm quyền sở hữu của chủ tài sản, trong đó có quyền sử dụng số tiền đặt cọc này.

Theo Hiệp hội, trên thực tế việc khách hàng đặt cọc để mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai thường có hai nhóm. Trong đó có khoảng 30% khách hàng vay vốn tín dụng để đặt cọc thì số tiền này bị ngân hàng phong tỏa.

Còn đối với khoảng 70% khách hàng sử dụng vốn tự có (không vay vốn tín dụng) để đặt 5 cọc thì số tiền đặt cọc này chuyển vào tài khoản của chủ đầu tư và chủ đầu tư toàn quyền sử dụng.

Cũng tại công văn vừa qua, HoREA đề nghị NHNN xem xét bãi bỏ khoản 8, khoản 9 và khoản 10 điều 8 của Thông tư số 39/201 (đã được bổ sung theo khoản 2 điều 1 TT06) do các quy định này chỉ mới ngưng hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/9 vừa qua theo Thông tư 10/2023.

Theo VTC News, vừa qua, nêu ý kiến góp ý một số quy định của Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng, Hiệp hội bất động sản TPHCM cũng đưa ra quan điểm rằng, hầu như tất cả tổ chức tín dụng đều có hoạt động kinh doanh bất động sản do được "bật đèn xanh" cho phép bằng các quy định.

Theo đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, khoản 2 Điều 90 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và khoản 2 Điều 98 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng đều quy định "tổ chức tín dụng không được tiến hành bất kỳ hoạt động kinh doanh nào ngoài các hoạt động ngân hàng". Đồng thời, Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Điều 138 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng đều quy định "tổ chức tín dụng không được kinh doanh bất động sản".

Thế nhưng, quy định tiếp theo tại khoản 2 Điều 90 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và khoản 2 Điều 98 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng lại cho phép tổ chức tín dụng được thực hiện "hoạt động kinh doanh khác ghi trong Giấy phép được Ngân hàng Nhà nước cấp cho tổ chức tín dụng" và quy định tiếp theo về các trường hợp "ngoại lệ" được phép "hoạt động kinh doanh bất động sản" tại Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng 2010 và Điều 138 Dự thảo Luật các tổ chức tín dụng.

Trên Doanh nghiệp & Kinh doanh cho hay, trong công văn, HoREA cũng đề nghị NHNN nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và có thể vận dụng nới lỏng các điều kiện vay vốn trên cơ sở cần xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 7 Thông tư 39 để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn hiện nay.

HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 7 Thông tư 39/2019/TT-NHNN về điều kiện vay vốn như sau: Tổ chức tín dụng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện như khách hàng là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật, có nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp, có tình hình tài chính minh bạch, có phương án sử dụng vốn khả thi.

Theo PGS.TS Nguyễn Hữu Huân (Trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh) đánh giá, Thông tư 06 trên tinh thần là có lợi và giúp Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tốt hơn hoạt động tín dụng của Ngân hàng Thương mại. Tuy nhiên, theo Diễn đàn Doanh nghiệp dẫn lời PGS.TS Nguyễn Hữu Huân trong bối cảnh khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, việc tăng cường kiểm soát có thể khiến thị trường khó phục hồi hơn trong thời gian tới.

Vị chuyên gia lưu ý, ngành bất động sản đang đóng vai trò quan trọng trong 40 ngành kinh tế khác. Do đó, cần thiết lập các hành lang pháp lý và chính sách phù hợp để không làm khó thêm cho ngành còn nhiều thách thức như hiện nay, đặc biệt là liên quan đến nguồn vốn.