Nhiều chính sách quan trọng đi vào hiệu lực từ hôm nay

Tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024.

Theo đó, các Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất động sản và hai điều (200 và 210) của Luật Các tổ chức tín dụng có hiệu lực từ 1/8, sớm 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội tại kỳ họp tháng 1/2024. Riêng một số quy định chuyển tiếp tại 7 điều (từ 253 đến 260) Luật Đất đai vẫn có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 nêu thời hạn chuyển tiếp với các dự án đầu tư thuộc diện giao, cho thuê đất không qua đấu giá quyền sử dụng đã làm các thủ tục theo Luật Đất đai 2013.

Cụ thể, từ ngày 1/8, các dự án này làm thủ tục giao, cho thuê theo Luật Đất đai 2024 nếu đã chọn được nhà đầu tư từ ngày 1/7/2014 đến ngày 31/7/2024. Hoặc trường hợp dự án nộp hồ sơ chọn nhà đầu tư trước ngày 1/8 và chọn được nhà đầu tư, chủ đầu tư trước ngày 1/1/2025, cũng áp dụng theo Luật Đất đai mới.

Các bước chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư vẫn phải thực hiện theo quy định về đầu tư, nhà ở, đấu thầu.

Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Để minh bạch trong tỷ lệ tiền đặt cọc, luật cũng nêu hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua bất động sản.

Dự án bất động sản trên giấy đủ điều kiện kinh doanh khi có một trong các giấy tờ như quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở.

Theo các chuyên gia, quy định mới siết việc đặt cọc mua bán nhà trên giấy, hạn chế tình trạng chủ đầu tư thu tiền cọc quá lớn, lên đến 90-95% giá trị bất động sản. Do luật hiện hành không quy định việc đặt cọc mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai, các hợp đồng đặt cọc đều xuất phát từ thỏa thuận của hai bên, không ràng buộc tiền tối đa bao nhiêu hay thu trong trường hợp nào nên có thể phát sinh hành vi lừa đảo, gây thiệt hại cho người mua.

Nghị định số 71/2024 của Chính phủ quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.

Theo đó, từ ngày 1/8, nhiều quy định về giá đất sẽ có hiệu lực, trong đó có các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Cụ thể, thay vì quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo từng phương pháp định giá đất, Điều 8 Nghị định 71/2014 của Chính phủ quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với từng loại đất.

Với đất phi nông nghiệp: vị trí, địa điểm thửa đất, khu đất; điều kiện giao thông về độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với một hoặc nhiều mặt đường; điều kiện cấp thoát nước, cấp điện; diện tích, kích thước, hình thể thửa đất và khu đất; thời hạn sử dụng đất; hiện trạng môi trường, an ninh…

Với đất nông nghiệp: năng suất cây trồng, vật nuôi; vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất; thời hạn sử dụng đất trừ trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không có căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; yếu tố khác…

Cũng tại Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện để dự án đất nền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được điều chỉnh so với hiện hành. Theo đó, dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải...

Dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp hoặc nếu có thì đã được giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết. Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch, đang trong thời gian bị đình chỉ hoặc tạm đình chỉ giao dịch.

Quy định cũng nêu dự án không thuộc 105 thành phố, thị xã bị cấm phân lô, bán nền hay trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án nhà ở mới được mua bán đất nền.

Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở, chủ đầu tư dự án phải công khai thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận đủ điều kiện được chuyển nhượng của cơ quan quản lý; xác nhận hoàn thành đầu tư công trình hạ tầng quy hoạch. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng phải xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; công khai các hạn chế về quyền sử dụng đất và việc thế chấp dự án nếu có.

Tại Luật Nhà ở 2023, quy định về phát triển nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ (chung cư mini) và việc cấp giấy chứng nhận cho loại hình này được sửa đổi chặt chẽ hơn so với trước đây.

Theo đó, Luật xác định rõ hơn về chung cư mini, là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có thiết kế căn hộ để bán cho thuê, thuê mua hoặc nhà ở từ 2 tầng có quy mô từ 20 căn hộ trở lên. Cá nhân muốn xây dựng chung cư mini phải có quyền sử dụng đất và đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở. Các căn hộ đủ điều kiện này sẽ được cấp giấy chứng nhận và được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định.

Với chung cư mini từ 2 tầng trở lên và quy mô dưới 20 căn hộ, Luật yêu cầu đáp ứng yêu cầu phòng cháy, chữa cháy với nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ. Khu nhà cũng phải đáp ứng điều kiện của UBND tỉnh, thành phố về đường giao thông đảm bảo phương tiện có thể chữa cháy tại nơi có chung cư mini.

Cũng có hiệu lực từ ngày 1/8, Nghị định số 88/2024 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành khoản 3 Điều 87, Điều 92, Điều 94, Điều 95, Điều 96, Điều 98, Điều 99, Điều 100, Điều 102, Điều 106, Điều 107, Điều 108, Điều 109 và Điều 111 của Luật Đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo quy định giá đất tính tiền sử dụng đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi cho hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sử dụng đất ở, đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp bồi thường bằng cho thuê đất thu tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất tính tiền thuê đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Giá đất tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi cho tổ chức kinh tế có đất ở thu hồi là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Người có đất thu hồi được bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch giá trị giữa tiền bồi thường, hỗ trợ về đất với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được giao đất, thuê đất khác hoặc tiền mua nhà ở thì xử lý như sau:

Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ về đất lớn hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được giao đất, thuê đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc tiền mua nhà ở thì người có đất thu hồi được nhận phần chênh lệch.

Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ về đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được giao đất, thuê đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc tiền mua nhà ở thì người có đất thu hồi phải nộp phần chênh lệch.

UBND cấp tỉnh căn cứ quỹ đất, quỹ nhà và tình hình thực tế tại địa phương quy định tỷ lệ quy đổi, điều kiện bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở để bồi thường cho người có đất thu hồi quy định.

Chính phủ ban hành Nghị định số 98/2024/NĐ-CP ngày 25/7/2024 quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; trong đó, Nghị định quy rõ các trường hợp di dời nhà chung cư.

Nghị định quy định các trường hợp di dời khẩn cấp nhà chung cư bao gồm: Nhà chung cư bị hư hỏng do cháy, nổ không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng; nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng.

Các trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư bao gồm:

Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;

Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu tố sau đây: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy, chữa cháy; cấp nước, thoát nước, xử lý nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng yêu cầu của tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và yêu cầu về cải tạo, chỉnh trang đô thị;

Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình sau đây: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu sử dụng bình thường mà chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ theo quy định tại điểm 1, điểm 2 nhưng thuộc khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ quy định tại 3 theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Nghị định 98/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ 1/8/2024.

Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký Chỉ thị số 22/CT-TTg ngày 23/7/2024 của Thủ tướng Chính phủ về việc kiểm kê đất đai năm 2024. Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường và các Bộ, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) tổ chức thực hiện kiểm kê đất đai năm 2024 trên phạm vi cả nước từ ngày 1/8/2024.

Việc kiểm kê đất đai năm 2024 phải được thực hiện nghiêm túc, đầy đủ, chính xác, đúng quy định của pháp luật về đất đai; bảo đảm tính khách quan, trung thực, phản ánh đúng thực tế hiện trạng sử dụng đất.