Hai tập đoàn bất động sản Trung Quốc thuộc China Fortune Land Development (CFLD) đã ‘biến mất’, vậy ai đứng sau làm chủ đầu tư dự án SwanBay này?
Trong khi đó, ở TP.HCM, vụ đấu giá đất Thủ Thiêm đang được “rút kinh nghiệm sâu sắc” với những lưu ý về năng lực tài chính của nhà đầu tư cũng như vai trò từ các đơn vị cung cấp tín dụng như ngân hàng thương mại.
SwanBay đổi chủ?
Ngày 23/2, thông tin liên quan đến màn “đổi chủ” bất ngờ của dự án SwanBay Đại Phước, Đồng Nai, đang thu hút sự chú ý của giới bất động sản.
Theo đó, hiện nay, hai cổ đông nước ngoài thuộc 2 tập đoàn bất động sản Trung Quốc China Fortune Land vốn sở hữu 92% cổ phần SwanBay Đại Phươc bất ngờ vắng bóng và không còn xuất hiện trong đăng ký kinh doanh mới nhất của Công ty CP Vina Đại Phước, chủ dự án SwanBay Đại Phước Đồng Nai.
Chủ sở hữu mới của 92% cổ phần SwanBay Đại Phước vẫn đang là dấu hỏi lớn và chưa được Vina Đại Phước tiết lộ.
Tuy nhiên, nguồn tin đáng tin cậy trong ngành cho biết một doanh nghiệp bất động sản lớn của Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển dự án SwanBay Đại Phước này.
Công ty Vina Đại Phước, chủ đầu tư đứng sau SwanBay Đại Phước đã công bố thay đổi nổi dung đăng ký doanh nghiệp, trong đó 2 cổ đông nước ngoài nắm giữ 92% cổ phần là SNC Investments 27 và SNC Investments 28 thuộc China Fortune Land đã không còn có tên trong danh sách cổ đông của doanh nghiệp này.
Như đã biết, SNC Investments 27 và 28 là công ty con của China Fortune Land Development (CFLD), một tập đoàn phát triển bất động sản công nghiệp từng có thời điểm lớn nhất Trung Quốc với danh tiếng không thua gì Evergrande.
China Fortune Land Development được thành lập thành lập năm 1988 và là một trong những tập đoàn bất động sản lớn nhất Trung Quốc. Kể từ 2016, China Fortune Land Development thông qua 2 công ty là SNC Investments 27 và SNC Investments 28 để rót 65 triệu USD mua lại 70% cổ phần tại dự án SwanBay Đại Phước (tên cũ là Khu đô thị Đại Phước Lotus) từ các quỹ đầu tư do VinaCapital quản lý, sau đó tiếp tục gia tăng tỷ lệ sở hữu lên 92%.
Nhiều nhà đầu tư tài chính và giới bất động sản đánh giá, việc tập đoàn bất động sản khổng lồ của Trung Quốc CFLD không còn là cổ đông của Vina Đại Phước, đầu tư vào dự án SwanBay cho thấy nhiều khả năng siêu dự án trên đảo Đại Phước đã đổi chủ.
Sau khi rút khỏi Vina Đại Phước, CFLD còn một dự án bất động sản khác là Swan Park Nhơn Trạch. Dự án nằm tại xã Vĩnh Thạnh, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai có quy mô hơn 940 ha. CFLD mua lại dự án từ năm 2017 và đã bàn giao giai đoạn 1 vào năm 2019.
“Hòn ngọc phía Đông Sài Gòn”
SwanBay hay dự án Khu đô thị Đại Phước Lotus là một phần của dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, nằm ở Cù lao Ông Cồn, xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, Tỉnh Đồng Nai.
Đây là dự án được các chủ đầu tư quảng cáo là “hòn ngọc phía Đông Sài Gòn” với địa thế hình giọt nước, được bao bọc bởi sông Sài Gòn.
Đây là một trong những dự án được kỳ vọng mang lại lợi nhuận cao vì SwanBay Đại Phước có vị trí tương đối thuận lợi khi nằm tiếp giáp với Quận 2 và Quận 9 của TP. HCM với các tuyến giao thông quan trọng như quốc lộ 51A nối quốc lộ 1 với TP. Vũng Tàu, cao tốc Long Thành – Dầu Giây, cao tốc Bến Lức – Long Thành kết nối sân bay Long Thành trong tương lai.
SwanBay có quy mô lên tới 200ha mật độ xây dựng 21%, gồm khu biệt thự Swan Bay rộng 22,4ha, bến du thuyền, trường học, nhà trẻ, công viên, trung tâm y tế, bệnh viện, nhà hàng, khách sạn, khu Lotus Sport Center (trung tâm thể thao và giải trí) cùng sân golf Jeongsan 18 lỗ (đã đưa vào hoạt động).
Dự án này trước thuộc sở hữu của liên doanh Tổng công ty Đầu tư phát triển xây dựng (DIC) và Tập đoàn Vina Capital. Được chấp thuận đầu tư từ năm 2005 song dự án này đã có một thời gian dài bị đình trệ. Đến năm 2017, sau khi hoàn thành 2 khu biệt thự và villas, VinaCapital đã nhượng lại toàn bộ phần đất chưa triển khai và một số hạng mục của Đại Phước Lotus cho CFLD.
Sau khi được nhượng lại cho CFLD, Đại Phước Lotus đã được đổi tên thành SwanBay Đại Phước và tiếp tục phát triển thêm nhiều hạng mục biệt thự và villa nghỉ dưỡng được bán ra với thương hiệu bất động sản SwanCity của CFLD.
Đấu giá đất Thủ Thiêm: Vì sao thất bại?
Tọa đàm Bài học kinh nghiệm rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế được Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM tổ chức sáng nay 23/2.
Cụm từ “thất bại” được nhắc đi nhắc lại rất nhiều lần. Các chuyên gia đánh giá, cuộc đấu giá vừa qua không thất bại về mặt tài chính vì TP.HCM không mất đất mà còn được tiền cọc nhưng lại thất bại về thị trường vì gây ra xáo trộn về giá đất.
Sau mức đấu giá “khủng chưa có tiền lệ” ở lô đất tại Thủ Thiêm, toàn thị trường bất động sản TP.HCM được phen xáo động và phải “đứng im” vì người bán và người mua đều sợ lỗ hay ít nhất là “sợ bị truy trách nhiệm” liên đới.
Lùm xùm đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm đã làm mất đi tính nghiêm trang của buổi đấu giá, giảm tính cạnh tranh trong thu hút đầu tư của TP.HCM khi giá đất bị đẩy lên cao.
Buổi tọa đàm ghi nhận các ý kiến cho rằng, còn có sơ hở trong quy định pháp luật như đấu giá, đấu thầu, đất đai... buộc Nhà nước phải kiện toàn, xem xét kỹ lưỡng.
Theo nguyên Phó Bí thư Thường trực Thành ủy, nguyên Chủ tịch HĐND TP.HCM, nguyên Giám đốc Sở Giáo dục và Đào tạo thành phố Phạm Chánh Trực, chúng ta không thể đem đất đai ra đấu giá để thu tiền như tài sản thông thường vì đất đai là tài sản đặc biệt.
Ông Trực lưu ý, khi đã quy hoạch chi tiết khu đất thì tính toán để đấu giá hoặc đấu thầu đầu tư dự án, chọn nhà đầu tư.
Đối với vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nêu quan điểm rằng, pháp luật đấu giá hiện hành chưa phân biệt tài sản đấu giá mà áp dụng chung cho đấu giá lô xe vi phạm, bình gốm cổ, bức tranh quý, căn hộ, đất dự án, đất công. Do đó, cần phân loại tài sản riêng lẻ với tài sản (đất đai) có quy mô lớn, giá trị lớn để tổ chức đấu giá cho phù hợp.
“Cần bổ sung quy định đánh giá chặt chẽ năng lực của nhà đầu tư tham gia đấu giá”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.
Chủ tịch HoREA dẫn chứng, khi ông lên Đà Lạt hay đi về miền Tây, người dân cứ bảo nhau rằng giá đất vùng này rẻ lắm vì mua 1.000 m2 đất mà không bằng một m2 đất ở Thủ Thiêm, rồi đua nhau đẩy giá lên.
“Tư duy này gây tai hại cho nền kinh tế”, ông Châu thẳng thắn.
Chuyên gia khẳng định, đấu giá là thất bại, đương nhiên, không phải mong muốn của TP.HCM. Trong khi đó, doanh nghiệp tham gia đấu giá trên bề mặt là "lỗ", nhưng nhìn sâu xa có thể thu lời từ việc đánh bóng giá trị thương hiệu, đánh bóng cổ phiếu được hưởng lợi trong kỳ mua đất hoặc phát hành trái phiếu để huy động vốn xã hội.
“Đây là hành động "móc tiền túi của dân" thông qua ngân hàng”, ông Châu cho biết.
Bên cạnh những mất mát này, cái được của chính quyền sau vụ đất giá đất ở Thủ Thiêm là nhìn ra lỗ hổng trong hệ thống pháp luật.
Mặt bằng bất động sản Việt Nam hiện rất có vấn đề
Từ các vụ bỏ cọc ở Thủ Thiêm, PGS.TS Nguyễn Trọng Hoài, Trường ĐH Kinh tế TP.HCM đề nghị bổ sung quy định để đánh giá năng lực tài chính của nhà đầu tư trong việc đấu giá, cũng như triển khai thực hiện dự án trên cơ sở thu thập thông tin minh bạch, độc lập về nhà đầu tư.
Ông Hoài cho rằng, cần yêu cầu nhà đầu tư ký quỹ căn cứ giá thị trường của khu đất, dự án chứ không phải theo giá tham chiếu. Chuyên gia lý giải, về hình thức đấu giá nên là trực tiếp, công khai trước công chúng, để công chúng giám sát, hạn chế được việc nhà đầu tư bỏ cọc, chơi chiêu, làm giá…gây lũng đoạn thị trường bất động sản.
Đáng chú ý, ông Nguyễn Thế Phượng, Giảng viên ĐH Tài chính – Marketing cho rằng, thực trạng đánh giá năng lực tài chính nhà đầu tư hiện yếu và thiếu. Nguồn vốn của họ chủ yếu do các ngân hàng thương mại “hà hơi tiếp sức” và đây chính là bất cập cần kiểm soát.
Chuyên gia kiến nghị, ngoài việc mất cọc thì cần bổ sung chế tài phạt nhà đầu tư bỏ cọc để ràng buộc trách nhiệm, trong đó, mức phạt có thể là 20% giá đấu trúng.
TS. Nguyễn Thanh Hải, Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng miền Nam nói, trong vụ đấu giá vừa qua, Tân Hoàng Minh không sai và các tình huống suy diễn đến nay đều chưa có bằng chứng.
“Tuy nhiên, đây là bài học lớn để TP.HCM phải cảnh giác, giảm bớt sơ hở trong luật và giảm tác động xấu thông qua đấu giá”, TS. Hải nhấn mạnh.
Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng miền Nam cho rằng, hệ thống luật pháp luật cần nhanh chóng được kiện toàn và cảnh báo rằng vụ Thủ Thiêm cho thấy mặt bằng bất động sản của Việt Nam hiện rất có vấn đề khi “đưa giá nào dân cũng theo”.
“Nếu để nhà đầu tư "chưa trong sáng" dẫn dắt như vừa qua, nguồn lực rất lớn trong dân sẽ bị lãng phí mà không phát triển kinh tế - xã hội”, ông Nguyễn Thanh Hải nhận định.
Các chuyên gia nêu ý kiến lưu ý tới 2 giải pháp cho TP.HCM nhìn từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm. Thứ nhất, phải thẩm định năng lực người tham gia đấu giá và tăng chế tài xử phạt nhằm hạn chế bỏ cọc. Thứ hai, phải nghiên cứu chế tài xử lý người bỏ cọc. Các tham luận cũng thống nhất quan điểm bác bỏ đề xuất áp dụng mức giá trần trong đấu giá.
Tiến sĩ Nguyễn Hữu Nguyên, Hội viên Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, cho rằng cho rằng quy luật kinh tế thị trường là "thuận mua vừa bán".
“Giá trúng đấu giá có hợp lý hay không phục thuộc vào nhà đầu tư. Vai trò của Nhà nước là cần tìm hiểu xem có lợi ích nhóm đằng sau cuộc đấu giá không và có giải pháp để "cắt đứt" các lợi ích đó”, ông Nam nêu rõ.