Sự vô lý trong giá nhà và giá bất động sản ở Việt Nam

Giá nhà đất, bất động sản (BĐS) tăng liên tục, chỉ số giá nhà ở của Việt Nam hiện đang cao gấp hơn 20 lần so với trung bình của xã hội, khiến người Việt khó mua được nhà.

Trong bối cảnh giá nhà, giá bất động sản tăng cao, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA đánh giá, điều nhất thiết để kéo giá nhà ở xuống là phải tăng nguồn cung.

Tuy nhiên, muốn tăng nguồn cung trong nước thì trước hết phải tháo gỡ các “vướng mắc, bất cập” tại một số quy định pháp luật hiện hành, theo Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, hiện nay, một số quy định của văn bản Luật hoặc văn bản dưới Luật, hoặc do còn thiếu quy định pháp luật phù hợp.

Ngoài ra, còn một số bất cập còn đến từ việc chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật chưa nghiêm túc, chưa đầy đủ, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số doanh nghiệp và lực lượng đầu nậu, cò đất trên thị trường.

Ông Châu nhấn mạnh, những vướng mắc này dẫn tới việc thị trường bất động sản phát triển không đồng đều, mất cân bằng cung cầu, lệch pha phân khúc thị trường, sốt đất ảo xuất hiện liên tục, phân lô bán nền tràn lan, lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo.

HoREA đánh giá, thị trường bất động sản đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân (nhà ở giá vừa túi tiền) và nhà ở xã hội.

Đơn cử, tình trạng thị trường vừa bị mất cân bằng “cung-cầu” vừa bị mất cân đối “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong 2 năm gần đây.

Trong đó, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021 (0%).

Ở chiều ngược lại, nhà ở cao cấp chiếm đến 74%, dẫn đến nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai và thị trường bất động sản chưa tương xứng với tiềm năng.

Theo HoREA, điều này thể hiện rất rõ qua nguồn thu tiền sử dụng đất tại TP.HCM trong giai đoạn 2016-2021 là 82.932 tỷ đồng chỉ chiếm 5,9% tổng thu ngân sách, mà về tiềm năng thì nguồn thu này có thể đạt trên dưới 10% thì mới phù hợp

Hiệp hội BĐS TP.HCM lưu ý, hiện thị trường bất động sản Việt Nam đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội.

Đây là 2 loại nhà đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người thu nhập trung bình và người thu nhập thấp đô thị.

Trước những bất cập về nguồn cung nhà ở, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề xuất hàng loạt pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, làm tăng nguồn cung nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để kéo giảm giá nhà và bình ổn thị trường bất động sản.

Thứ nhất, theo ông Lê Hoàng Châu, cần tháo gỡ “ách tắc” cho các dự án nhà ở thương mại “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở”.

Thứ hai, HoREA đề xuất giải pháp tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, thanh tra, kiểm tra, điều tra theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước.

Làm rõ vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu lý giải, kể từ năm 2017 đến nay, có nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại thuộc diện phải rà soát về pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra nên phải dừng triển khai hoạt động đầu tư xây dựng kinh doanh hoặc chưa làm được “sổ hồng” cho khách hàng, cũng dẫn đến hệ quả làm giảm nguồn cung nhà ở.

Do đó, lãnh đạo HoREA đề nghị xem xét xử lý theo hướng yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm thu đúng, thu đủ, hoặc thu hồi triệt để giá trị tài sản nhà nước hoặc nguồn thu ngân sách nhà nước bị thất thoát.

Cùng với đó, Hiệp hội BĐS TP.HCM cũng đề nghị cho phép chủ đầu tư tiếp tục triển khai thực hiện dự án để góp phần làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho khách hàng để ổn định an cư.

HoREA đề xuất giải pháp cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được hoán đổi nhà ở xã hội tương đương quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại để đảm bảo nguồn cung nhà ở xã hội và phù hợp với tình hình thực tiễn.

Lãnh đạo Hiệp hội cũng đưa ra nhiều giải pháp, kiến nghị sửa đổi các quy định pháp luật chưa phù hợp để thúc đẩy nguồn cung căn hộ.

Giải pháp thứ ba, được HoREA đề xuất chính là tháo gỡ “vướng mắc” về thực hiện quy định tiêu chí tách thành dự án độc lập đối với phần diện tích “đất công” nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng cung dự án nhà ở.

Theo quan điểm của ông Lê Hoàng Châu, cần xét, tháo gỡ “vướng mắc” về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp đã có quyền sử dụng đất giúp làm tăng nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản.

Đặc biệt, HoREA cũng kiến nghị giải pháp gỡ khó về tính “tiền sử dụng đất” dự án nhà ở thương mại giúp làm tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.

Chủ tịch HoREA cũng bàn giải pháp đẩy mạnh thực hiện “đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu dự án có sử dụng đất” để lựa chọn nhà đầu tư giúp làm tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại cho thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, HoREA nêu quan điểm cần làm lành mạnh hóa thị trường. Để cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững, Chủ tịch HoREA cho rằng Chính phủ còn phải rà soát để hoàn thiện các cơ chế chính sách về phát triển thị trường vốn, bao gồm thị trường tiền tệ - tín dụng, thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đi đôi với xây dựng chính sách thuế tài sản.

Do vậy, theo ông Châu, quy định pháp luật cần bổ sung thêm những điều khoản chặt chẽ về đánh giá xếp hạng tín nhiệm của tổ chức xếp hạng tín nhiệm đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Quy định cụ thể việc sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đúng mục đích.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành phát biểu hôm qua tại cuộc tọa đàm “Gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân” tại Việt Nam đã khẳng định, làm nhà ở xã hội hiện nay, lãi thấp hơn mang tiền đi gửi ngân hàng, nên nhiều chủ đầu tư không mặn mà gì với phân khúc này.

Chưa kể các vướng mắc thủ tục, quy trình kéo dài, lợi nhuận rất thấp nếu đem lên bàn cân so với làm nhà ở thương mại. Được biết, thông thường quy trình từ khi xin dự án đến khi xây dựng kết thúc phải mất đến 5 năm, trong khi lợi nhuận xây dựng nhà ở xã hội chỉ từ 10-15%. Cộng thêm, quy định trong các điều luật còn rất vênh nhau.

Điển hình, theo lãnh đạo công ty Lê Thành, Luật Nhà ở, Nghị định 100 và Nghị định 49 quy định doanh nghiệp được giảm 70% thuế giá trị gia tăng khi phát triển nhà ở xã hội, nhưng Luật Thuế chưa có quy định về việc này dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp gặp vướng mắc.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, tính đến hết năm 2021 cả nước đã hoàn thành 275 dự án nhà ở xã hội với khoảng 147.000 căn hộ. Hiện nay cả nước có 339 dự án khác đang triển khai, dự kiến cung cấp khoảng 371.500 căn hộ. Tuy nhiên, con số này chưa đạt kỳ vọng trước nhu cầu lớn của người dân, đặc biệt là công nhân tại các khu công nghiệp.

Đại diện lãnh đạo Bộ Xây dựng cũng nêu vấn đề, thời gian qua, người mua nhà phân khúc thấp này được hỗ trợ bởi nhiều chính sách ưu đãi như giảm thuế, miễn giảm tiền đất, hỗ trợ đầu tư hạ tầng xã hội, nguồn vốn vay, lãi suất vay, tuy nhiên, quỹ đất dành cho nhà ở còn hạn chế, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư còn phiền hà, nhiều trịnh tự, việc tiếp cận nguồn vốn chưa thuận lợi, dễ dàng, đồng thời cơ chế thu hút đầu tư vào phát triển nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn.

Các ý kiến chuyên gia đều kiến nghị, các địa phương cần phân rõ, dành riêng quỹ đất để phát triển các dự án nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, Chính phủ cần phải sửa đổi và đồng bộ hệ thống pháp luật, từ Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Thuế, Luật Kinh doanh, đồng thời giảm thủ tục hành chính, hỗ trợ vốn vay, thuế ưu đãi, để tăng cơ hội mua nhà cho người có thu nhập thấp.