Việt Nam: “Biến động làm nhiều doanh nghiệp bất động sản không kịp trở tay”

Trong năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã lần lượt trải qua nhiều sự kiện nổi bật. Sau khi làn sóng dịch Covid-19 lần thứ 4 đi qua, thị trường dần sôi động khi lượng giao dịch và giá một số khu vực tăng lên không ngừng, dẫn đến tình trạng sốt đất trên diện rộng.

Thông qua việc UBND TP.HCM hủy kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm, chính quyền có cơ hội đánh giá lại toàn bộ bức tranh thị trường, đồng thời phát triển bất động sản Thủ Thiêm một cách bền vững hơn.

Chính sách siết tín dụng và tăng lãi suất cho vay đã ít nhiều tác động đến tâm lý của các nhà đầu tư. Việc thanh tra, xử lý sai phạm trên diện rộng đối với nhiều doanh nghiệp nhằm lành mạnh hóa thị trường đã có những tác động rất lớn về đối với tâm lý và niềm tin thị trường trong ngắn hạn.

Trước hàng loạt khó khăn về thị trường, khách hàng, tính thanh khoản, vốn, trái phiếu…, rất nhiều chủ đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản đã chủ động tái cấu trúc, tinh gọn bộ máy, điều chỉnh chiến lược, điều chỉnh giá sản phẩm, tái cấu trúc danh mục tài sản, bán bớt tài sản để mua lại trái phiếu trước hạn… nhằm đảm bảo sự an toàn cho công ty.

Trong năm 2022, Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách, dự thảo nổi bật, nhận được sự quan tâm của cộng đồng. Trong số đó, có thể kể đến đề xuất chính sách sở hữu chung cư có thời hạn; đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2; bỏ khung giá đất, xác định theo giá thị trường; ban hành mẫu hợp đồng mua bán và quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch (condotel).

Các dự thảo cho thấy nỗ lực của nhà nước trong việc định hình, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh hơn, giảm tình trạng đầu cơ, sốt ảo. Tuy nhiên, cần xây dựng một hệ thống dữ liệu, với các quy định cụ thể để giải quyết những vấn đề tồn đọng.

Theo chuyên gia, chính sách “nắn” lại dòng tiền đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là một điểm nóng được bàn thảo nhiều trong năm 2022. Nhiều ý kiến kỳ vọng chính phủ có động thái mạnh mẽ hơn trong việc nới "room" tín dụng, kiểm soát lãi suất cho vay đầu tư bất động sản.

Cùng với đó, người dân cũng mong muốn chính quyền đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ pháp lý dự án. Các công trình cơ sở hạ tầng được triển khai sẽ thúc đẩy thị trường trong thời gian tới. Những người có nhu cầu mua ở thực mong muốn giá bán được đưa về mức hợp lý, với chính sách hỗ trợ tài chính từ ngân hàng và chủ đầu tư.

Trong năm 2022, phân khúc bất động sản văn phòng được ghi nhận phục hồi khá tốt sau giai đoạn hậu Covid. Nguồn cung phân khúc này tăng nhẹ, giá thuê và tỷ lệ hấp thụ được cải thiện tương đương mức trước dịch.

Trong năm nay, phân khúc này được dự báo sẽ bị ảnh hưởng nhẹ do các doanh nghiệp giảm quy mô, chi phí, thuê văn phòng diện tích nhỏ hơn, hoặc chuyển sang chọn không gian làm việc chung với chi phí tối ưu hơn.

Đối với mảng bất động sản bán lẻ, việc các nhà bán lẻ nước ngoài gia nhập thị trường đã khiến giá thuê tăng cao. Việc trả mặt bằng diễn ra không nhiều do khách thuê nhận được hỗ trợ từ chủ đầu tư. Tỷ lệ hấp thụ được ghi nhận cao hơn ở khu vực ngoài trung tâm, TTTM cơ cấu lại ngành hàng sau dịch.

Dự báo, năm 2023 sẽ tiếp tục là một năm khởi sắc của phân khúc bất động sản bán lẻ khi xu hướng mở rộng của các nhà đầu tư bán lẻ nước ngoài vào Việt Nam vẫn tăng cao.

Trong năm qua, bất động sản công nghiệp phát triển tốt khi liên tục tăng về giá thuê và tỉ lệ lấp đầy. Giá thuê cao do nguồn cung hạn chế, tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ theo năm (trung bình trên 82%). Trong năm 2023, phân khúc này được dự báo tích cực khi giá thuê không giảm, xuất hiện xu hướng đầu tư vào nhà kho/nhà xưởng xây sẵn, logistics, data centers...

Do những biến động khách quan, chủ quan của thị trường, mảng bất động sản nhà ở chưa thể phục hồi nhanh như kỳ vọng trong năm 2022. Nguồn cung khan hiếm khiến giá bán tăng nhẹ, cộng thêm việc siết tín dụng bất động sản đã khiến tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh từ quý 3/2022, và càng giảm sâu hơn trong quý 4/2022.

Nguồn cung nhà ở được dự báo chưa có cải thiện nhiều trong năm 2023 do vướng mắc pháp lý chưa được tháo gỡ. Giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ được kỳ vọng sẽ tích cực hơn từ cuối quý 2, đầu quý 3/2023.

Trong nửa đầu năm 2022, nền kinh tế phục hồi nhanh, tâm lý đầu tư thay đổi tích cực sau cao điểm dịch bệnh, nguồn cung mới khoảng 55.000 sản phẩm tạo kỳ vọng cho nhiều nhà đầu tư.

Thời điểm này, Nhà nước thực hiện gói hỗ trợ phục hồi kinh tế 350.000 tỷ, thu thập ý kiến để sửa Luật. Khách hàng xem bất động sản là lựa chọn đầu tư hàng đầu, và quan tâm mở rộng danh mục đầu tư tại các thị trường mới nổi. Chủ đầu tư, doanh nghiệp dịch vụ bất động sản triển khai hàng loạt kế hoạch để khôi phục hoạt động kinh doanh, phát triển sản phẩm, thị trường, thị phần sau dịch. Tính thanh khoản chung của thị trường khá tốt.

Trong khi đó, đến nửa cuối năm, thị trường bất động sản không duy trì được đà tăng trưởng kỳ vọng. Thị trường đảo chiều rất nhanh do chịu ảnh hưởng của các yếu tố khách quan (căng thẳng Nga – Ukraina); Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tăng lãi suất, chủ quan (siết pháp lý, tín dụng bất động sản; tăng cường thanh tra chủ đầu tư bất động sản).

Nguồn cung và lượng giao dịch giảm mạnh, giá bán đi ngang hoặc giảm cục bộ tại một số khu vực. Thêm vào đó, hạn chế "room" tín dụng bất động sản khiến cả chủ đầu tư và khách hàng mua ở thực đều khó tiếp cận nguồn vốn vay. Lúc này, Nhà nước phải cân đối giữa kiềm chế lạm phát, giữ ổn định thị trường, đồng thời triển khai các giải pháp cân đối nguồn cung bất động sản.

Thị trường trầm lắng, thanh khoản kém, thiếu hụt dòng tiền nghiêm trọng, hầu hết các chủ đầu tư và các doanh nghiệp bất động sản phải tập trung tái cấu trúc, tinh giản cơ cấu tổ chức, điều chỉnh chiến lược, định vị lại sản phẩm, phân khúc, thị trường, chuẩn bị các kịch bản ứng phó dài hạn khi thị trường rơi vào giai đoạn “ngủ đông”.

Thị trường chuyển biến không tích cực khiến cho khách hàng mua bất động sản cũng gặp khó, không tiếp cận được vốn vay, khách hàng đã sử dụng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản thì khó lại càng chồng thêm khó khi lãi suất cho vay tăng “sốc”, xuất hiện tâm lý thận trọng, chờ “bắt đáy” với các quyết định mua hàng bất động sản.

Theo Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị thông tin với VnEconomy, năm 2022, thị trường bất động sản được kiểm soát, tăng trưởng vào các tháng đầu năm nhưng có xu hướng giảm dần và trầm lắng vào nửa cuối năm do gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là tình trạng thiếu nguồn cung, thiếu cân đối trong cơ cấu sản phẩm, trong đó thiếu trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình; thị trường gặp khó khăn trong huy động và tiếp cận các nguồn vốn và trái phiếu doanh nghiệp bất động sản bộc lộ nhiều tồn tại, rủi ro.

Trước bối cảnh này, Thủ tướng đã có nhiều chỉ đạo và quyết định thành lập Tổ công tác (liên ngành) của Thủ tướng Chính phủ thực hiện nhiệm vụ rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp để khơi thông lại thị trường, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Tổ công tác gồm lãnh đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Bộ Công an, Bộ Tài chính; Bộ Tài nguyên và Môi trường; Bộ Kế hoạch - Đầu tư và Văn phòng Chính phủ.

Được biết, hiện Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, phê duyệt Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội với mục tiêu cụ thể để các địa phương trên cả nước hoàn thành đến năm 2030.