Báo Vnexpress dẫn lời đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, nếu không xử lý triệt để tình trạng thao túng nói trên sẽ tạo thành bong bóng, như trường hợp của hãng địa ốc Trung Quốc China Evergrande Group.
Thao túng bất động sản nguy hiểm không kém thao túng chứng khoán
Theo báo điện tử Đài tiếng nói Việt Nam tường thuật, ngày 31/10, tại phiên thảo luận Quốc hội, ông Trịnh Xuân An (Ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng an ninh) đã đề nghị bổ sung hành vi thao túng, làm giá bất động sản vào danh mục cấm trong kinh doanh lĩnh vực này.
Ông Xuân An cho rằng, hành vi thao túng thị trường bất động sản có mức độ nguy hiểm không kém so với thao túng chứng khoán. Thao túng không chỉ thông qua đấu thầu bỏ giá cao rồi bỏ cọc, mà có khi còn là dùng dự án này để "kích" giá dự án khác, dẫn tới bong bóng và tạo mặt bằng giá “trên trời” so với thực tế.
"Nếu không xử lý triệt để sẽ tạo thành bong bóng, giống trường hợp của Hãng địa ốc Trung Quốc China Evergrande Group", Vnexpress dẫn phát biểu của đại biểu Trịnh Xuân An cảnh báo.
Từ đó, ông An đề xuất cần quy định cấm hành vi thao túng, làm giá bất động sản trong luật và trường hợp cụ thể loại trừ.
Tán thành ý kiến trên, các ông Nguyễn Hữu Thông (Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh Bình Thuận) và Trình Lam Sinh (Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh An Giang) đề nghị bổ sung quy định cấm hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản.
Theo ông Thông, hành vi cấu kết trong đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá nhằm thổi giá ở khu vực xung quanh là rất phổ biến. Hành vi này làm cho giá đất tăng cao, người dân thật sự có nhu cầu về nhà ở không thể mua đất, xây nhà.
Về phần mình, ông Nguyễn Văn Mạnh (Ủy viên Ủy ban Kinh tế) cho rằng, quy định thu, sử dụng tiền mua bán thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật.
So với quy định hiện hành, dự luật lần này bỏ hành vi huy động chiếm dụng trái phép vốn. Theo ông, điều này vô tình tạo khẽ hở trong sử dụng vốn của chủ đầu tư, cũng như tạo các kênh khác để huy động vốn.
Từ đó, đại biểu đề nghị giữ nguyên quy định liên quan tới việc cấm chiếm dụng trái phép để hạn chế hành vi này xảy ra trên thực tế.
Quy định về đặt cọc giao dịch nhà ở
Tại phiên làm việc, các đại biểu cũng dành nhiều thời gian thảo luận các quy định về đặt cọc giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở, bất động sản trên giấy).
Theo đó, dự thảo luật hiện tại đưa ra 2 phương án. Phương án thứ nhất là chủ đầu tư dự án chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Phương án thứ hai là chủ đầu tư thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền đặt cọc tối đa do Chính phủ quy định, nhưng không quá 10% giá bán, cho thuê.
Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Trần Hồng Nguyên cho biết bà chọn phương án 1, vì nó ít gây rủi ro cho người mua - đối tượng yếu thế trong giao dịch. Đặt cọc chỉ được thực hiện khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh và hai bên ký kết hợp đồng, giúp hạn chế phát sinh tranh chấp.
Trường hợp chủ đầu tư nhận tiền cọc khi dự án có thiết kế cơ sở được thẩm định, hay có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất (phương án 2), bà Nguyên lo ngại người mua sẽ chịu nhiều rủi ro, vì thời gian từ khi nhận đặt cọc tới khi xây dựng dự án kéo dài.
Trên thực tế, thị trường bất động sản thời gian qua diễn biến phức tạp, tồn tại tình trạng chủ đầu tư dự án lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn tùy tiện.
"Nhiều dự án nhận đặt cọc sau 5, 10 năm vẫn chưa được triển khai nên cần quy định "siết" đặt cọc dự án bất động sản hình thành trong tương lai", bà Trần Hồng Nguyên nói.
Trong khi đó, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh Hưng Yên) và đại biểu Phạm Văn Hòa chọn phương án 2, vì cho rằng quy định rõ trường hợp nào chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc, số tiền đặt cọc, công khai, minh bạch.
Theo ông Hoà, chủ đầu tư không có đủ 100% vốn để thực hiện dự án và phải vay ngân hàng. Số tiền cọc 10% giá trị căn hộ mua bán cũng phù hợp thực tế.
"Nhà 1 tỷ, đặt cọc 10% tức là 100 triệu, nhà 4 tỷ thì đặt cọc 400 triệu, tôi nghĩ với khách hàng số tiền này không lớn khi người ta mua nhà. Khách hàng đặt tiền cọc trước, có khi chủ đầu tư bán nhà thấp đi", ông Hoà nêu ý kiến.
Ngoài ra, chủ đầu tư có giấy tờ về quyền sử dụng đất mới nhận tiền cọc, nên theo ông, "họ đâu có gian dối". Chính vì vậy, dự thảo luật cần đưa ra quy định linh hoạt để chủ đầu tư có thể huy động vốn thực hiện dự án, tạo lòng tin tưởng giữa chủ đầu tư và khách hàng.
Nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng bất động sản
Quy định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất khi chuyển nhượng dự án bất động sản cũng được đưa ra trong phiên thảo luận.
Tại kỳ họp 5 (hồi tháng 6), khi trình bày báo cáo giải trình, tiếp thu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh đã cho biết, nhiều ý kiến nhất trí yêu cầu "bắt buộc hoàn thành nghĩa vụ" mới được chuyển nhượng dự án.
Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng nên tạo điều kiện cho chủ đầu tư không còn đủ năng lực. Do đó, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đưa ra 2 phương án.
Một là, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước, hai bên có thể thỏa thuận việc thực hiện tiếp nghĩa vụ tài chính chưa hoàn thành.
Hai là, chủ đầu tư chuyển nhượng có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án (tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế, phí...) thì không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ, hoặc phần dự án chuyển nhượng.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội chọn phương án 1, nhằm đảm bảo quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án, kiếm lợi nhuận.
Về điều này, đại biểu Phạm Văn Hòa đồng tình với phương án 1, tức là khi chủ đầu tư chuyển nhượng dự án, phần dự án cho người khác thì người nhận lại phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Như vậy, Nhà nước không mất gì, do nghĩa vụ tài chính vẫn được tiếp tục thực hiện.
"Chủ đầu tư "suy dinh dưỡng", không còn khả năng làm tiếp dự án mới phải chuyển nhượng, mà bắt buộc họ hoàn thành nghĩa vụ tài chính mới được giao dịch thì không nên", Vnexpress dẫn lời đại biểu.
Trong khi đó, đại biểu Trịnh Xuân An cho rằng, cần linh hoạt trong chuyển nhượng dự án bất động sản. Theo ông, nên cho phép các bên tự thỏa thuận việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Về phần mình, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Ủy viên thường trực Ủy ban Khoa học, công nghệ và môi trường) băn khoăn vì hiện đang có nhiều cách hiểu khác nhau về nội hàm "chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản".
Theo ông, cơ quan điều tra, thanh tra trên thực tế cũng gặp khó khi xử lý các dự án thay đổi chủ đầu tư qua các hình thức như chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bán tài sản gắn liền với đất. Đại biểu đề nghị, dự thảo luật cần phân định rõ khái niệm, phương thức chuyển giao tài sản để tránh bị lợi dụng.
Quốc hội dự kiến sẽ biểu quyết thông qua dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào ngày 27/11 sắp tới.