Đáng chú ý, không có căn hộ chung cư bình dân nào ở mức giá dưới 25 triệu đồng/m2 được giao dịch. Giá thị trường nhà đất Việt Nam tăng mạnh, cung không đủ cầu.
Bộ Xây dựng nói thẳng, giá nhà đất ở một số địa phương vẫn có xu hướng tăng, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Trong đó, việc “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản tự do gây lo ngại.
Không có căn chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2 để bán
Bộ Xây dựng vừa công bố báo cáo mới về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2024 tại Việt Nam.
Bộ Xây dựng, trong quý III/2024, khảo sát và tổng hợp báo cáo tại một số “điểm nóng” về giá nhà như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh thì giá căn hộ chung tại Hà Nội tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ.
Mặt bằng giá dự án mới đã tăng khoảng (4% đến 6%) theo quý và (22% đến 25%) theo năm.
“Sản phẩm nhà ở giá bình dân không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường”, Bộ thừa nhận, từ đây giá bán chung cư bị kéo tăng lên, đặc biệt có một số khu vực tăng cục bộ lên khoảng 35% đến 40% tùy từng vị trí so với trước đó vài tháng.
Đáng nói, bản thân Bộ Xây dựng cũng nhìn nhận thực tế trên thị trường phân khúc căn hộ chung cư bình dân (có mức giá bán dưới 25 triệu đồng/m2) gần như không có giao dịch vì “không có sản phẩm để bán”.
Căn hộ chung cư trung cấp (có mức giá khoảng 25 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2) vẫn chiếm tỷ trọng cao về giao dịch nhưng nguồn cung cũng rất ít. Chủ yếu là căn hộ chung cư cao cấp, siêu cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2).
Chưa kể, giá bất động sản tại một số địa phương vẫn có xu hướng tăng.
Bộ đánh giá: “Hiện tượng tăng giá có tính cục bộ, xảy ra ở một số khu vực, một số loại hình, một số phân khúc bất động sản dẫn đến tác động làm tăng giá chung”.
Ai đang thao túng giá?
Bộ Xây dựng chỉ ra một số nguyên nhân dẫn chính đến tình trạng tăng giá nhà.
Theo đó, đầu tiên là do biến động chi phí liên quan đến đất đai tác động khi áp dụng phương pháp tính và bảng giá đất mới.
Đặc biệt tại một số địa phương, khu vực có hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm như ở một số vùng ven Hà Nội.
Bộ thẳng thắn: “Việc quản lý, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất chưa tốt dẫn đến việc có hiện tượng nhiều nhà đầu tư thành lập hội, nhóm tham gia đấu giá. Các đối tượng này trả giá đất cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm, rồi có thể “bỏ cọc” sau khi trúng đấu giá đất nhằm mục đích thiết lập mặt bằng giá ảo tại khu vực để kiếm lời”.
Cơ quan quản lý nhìn nhận, việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương.
Đồng thời làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.
Nguyên nhân thứ hai, Bộ Xây dựng cho hay, hiện tượng “tạo giá ảo”, “thổi giá” của giới đầu cơ và các cá nhân hành nghề môi giới bất động sản làm tăng giá nhà.
Các đối tượng này đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết, đầu tư theo tâm lý đám đông của người dân để trục lợi.
“Đây là các cá nhân hoạt động môi giới tự do, không có chứng chỉ môi giới bất động sản, yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, thông đồng làm giá, thổi giá cao so với giá trị thực tế, thao túng thị trường, gây thiệt hại cho khách hàng và làm giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản”, Bộ Xây dựng lưu ý.
Tiền vẫn chưa giải ngân được
Một nguyên nhân quan trọng khác được Bộ Xây dựng đề cập trong báo cáo mới công bố là thiếu nguồn cung bất động sản, nhà ở để đáp ứng nhu cầu đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại khu vực đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.
Đây là tình trạng đã diễn ra khá dài do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, vướng mắc trong thủ tục pháp lý, đặc biệt là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất.
Thêm nữa là nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về nguồn vốn vay tín dụng, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Cũng có nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng thời gian qua phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ triển khai xây dựng.
Mặc dù Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được ban hành và có hiệu lực thi hành, nhiều vướng mắc khó khăn về thể chế, quy định pháp luật (đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, tín dụng...) đối với doanh nghiệp đã cơ bản được tháo gỡ, nguồn cung bất động sản cũng có sự cải thiện nhưng vẫn còn một số hạn chế.
“Chủ yếu do cần có thời gian để các cơ chế, chính sách, pháp luật mới được ban hành được thực thi có kết quả và đi vào cuộc sống”, Bộ Xây dựng cho biết.
Thêm một nguyên nhân nữa tác động đến việc tăng giá bất động sản là do biến động của nền kinh tế trong thời gian qua liên quan đến thị trường chứng khoán, trái phiếu, vàng...
Theo cơ quan quản lý, những yếu tố này đã tác động đến tâm lý của người dân, nhà đầu tư, dẫn đến xu hướng chuyển dịch dòng tiền của người dân, nhà đầu tư sang kênh đầu tư nhà, đất để làm nơi “trú ẩn” an toàn cho nguồn tiền tích lũy, nguồn vốn đầu tư.
Từ thực tế này, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành, cơ quan trung ương, địa phương theo chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền được giao kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm trường hợp vi phạm quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
Dữ liệu của Bộ Xây dựng tổng hợp từ báo cáo của các địa phương về kết quả thực hiện Đề án một triệu căn nhà ở xã hội cho thấy, trong quý III, trên địa bàn cả nước chỉ có 8 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô khoảng 4.960 căn.
Tuy nhiên, cả nước chỉ có 1 dự án hoàn thành một phần với quy mô chỉ vỏn vẹn 200 căn hộ. Trong khi đó, số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư cũng chỉ có 3 dự án với quy mô 2.676 căn hộ.
Gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội hiện nay ngoài 4 ngân hàng thương mại cổ phần nhà nước (BIDV, VietinBank, Agribank, Vietcombank), còn có thêm 4 ngân hàng gồm TPbank, VPBank, MBBank và Techcombank đã có văn bản đăng ký tham gia chương trình với số tiền đăng ký của mỗi ngân hàng là 5.000 tỷ đồng nhưng kết quả giải ngân hiện chỉ có tổng dư nợ là 1.783 tỷ đồng (có nghĩa chỉ đạt khoảng 1,5%).
Đối với các doanh nghiệp vay vốn làm nhà ở xã hội, trong số các dự án đủ điều kiện vay, mới chỉ có 15 dự án ký hợp đồng tín dụng với tổng mức cam kết cấp tín dụng là 4.200 tỷ đồng, dư nợ là 1.633 tỷ đồng.
Qua rà soát, hiện nay nguồn vốn 120 nghìn tỷ cũng chỉ mới giải ngân khoảng 150 tỷ đồng cho người mua nhà ở xã hội tại 12 dự án.
Bộ đề nghị, cùng với việc tiếp tục triển khai có hiệu quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”, cơ quan chức năng cần tích cực nâng cao và đẩy nhanh tiến độ giải quyết thủ tục hành chính có thẩm quyền liên quan đến dự án bất động sản.
Trong đó, cần đặc biệt chú trọng đến các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh chủ trương đầu tư; bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, giao đất, cho thuê đất; thủ tục đầu tư xây dựng… nhằm tăng nguồn cung cho thị trường.