Việt Nam: Vì sao Luật Đất đai 2024 vừa mới vận hành đã phải sửa đổi?

Lần sửa đổi này được kỳ vọng tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn cũng như sửa đổi quy định cho phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Tại hội thảo “Hoàn thiện pháp luật đất đai tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số” vừa diễn ra, ông Võ Anh Tuấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, Bộ đã tích cực triển khai xây dựng dự thảo Luật Đất đai 2024 sửa đổi, dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10 năm nay.

Liên quan đến dự thảo, ông Tuấn giải thích việc Luật Đất đai 2024 vừa có hiệu lực chưa đầy một năm đã phải sửa đổi, trong khi chu kỳ sửa đổi luật là 10 năm.

Theo ông, việc sửa đổi dựa trên các căn cứ pháp lý quan trọng: Thứ nhất, tiếp tục thể chế hóa Nghị quyết 18 và Nghị quyết 69 của Trung ương; thứ hai, căn cứ các Nghị quyết 66 và 68 vừa được Trung ương ban hành; thứ ba, liên quan đến chính quyền địa phương hai cấp.

Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024, đã bộc lộ nhiều bất cập trong công tác quy hoạch đất, thu hồi đất, giao đất, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. Đồng thời, nhiều thay đổi liên quan đến chính quyền địa phương hai cấp phát sinh, trong khi các nội dung trong luật đã cố định, nên việc sửa đổi là cần thiết để phù hợp với tình hình mới.

Ông Tuấn cho biết, nhiều nội dung sẽ được Bộ đề xuất sửa đổi. Trước hết là quy hoạch sử dụng đất: hiện nay, quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp cấp huyện sẽ không còn, cần xem xét chuyển đổi sang cấp xã, hoặc xác định có duy trì quy hoạch cấp xã hay không.

Về thu hồi, bồi thường và hỗ trợ tái định cư, cần bổ sung một số trường hợp ngoài quy định của Luật Đất đai 2024 để tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp.

Về giao đất, cho thuê đất, dự kiến sửa đổi để khắc phục bất cập khi chuyển từ mô hình địa phương ba cấp sang hai cấp, đồng thời phân cấp, phân quyền rõ ràng hơn.

Một vấn đề đặc biệt quan trọng là giá đất. Ông Tuấn cho biết: “Quá trình thực hiện Luật Đất đai 2024 cho thấy việc định giá đất còn nhiều bất cập. Đây cũng là việc thể chế hóa Nghị quyết 69 sửa đổi các nội dung của Nghị quyết 18… Thu hồi đất và giá đất vẫn luôn là một vấn đề phức tạp, có nhiều quan điểm khác nhau”.

Trong quá trình xây dựng dự thảo, nhiều ý kiến trái chiều xuất hiện, thậm chí trong nội bộ cơ quan soạn thảo cũng chưa thống nhất. Một ví dụ là việc áp dụng bảng giá đất: hiện nay có ý kiến cho rằng bảng giá chỉ nên áp dụng cho mục đích thu thuế, cho thuê đất; nhưng nếu bồi thường cho người dân chỉ dựa vào bảng giá này, người dân sẽ cảm thấy thiệt thòi. Ngược lại, áp dụng giá thị trường cũng phát sinh vướng mắc khác.

Ông cũng cho rằng, cần một cơ chế bồi thường thống nhất, minh bạch, tránh ‘xin – cho’, đồng thời bảo đảm về tài khóa. Thực tế cho thấy, áp dụng bảng giá một cách máy móc dễ phát sinh khiếu nại, trong khi chạy theo giá thị trường mà thiếu phương pháp định giá rõ ràng cũng nảy sinh vướng mắc.

Do đó, theo ông, cần cơ chế định giá bồi thường độc lập, cập nhật, có phương pháp và dựa trên dữ liệu tin cậy. Ông nêu thực tế, người dân khi bị thu hồi đất đã chịu nhiều thiệt thòi, vì vậy cần tính toán phương án bồi thường thỏa đáng, hợp lý nhất cho người dân, để đảm bảo quyền lợi, hạn chế khiếu nại, đồng thời tạo sự đồng thuận xã hội.

Vị lãnh đạo thừa nhận rằng đây là vấn đề rất khó, tốn nhiều thời gian thảo luận và sẽ tiếp tục được đưa ra Quốc hội để hoàn thiện, đồng thời bày tỏ hy vọng sẽ có thêm nhiều đóng góp để xây dựng cơ chế bồi thường công bằng, khả thi hơn.

Trước đó, trả lời báo Tuổi Trẻ, ông Đào Trung Chính – Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ NN&MT khẳng định, đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng cho phát triển đất nước, và mọi thay đổi trong chính sách đất đai đều tác động sâu rộng đến đời sống kinh tế – xã hội.

Thực tiễn triển khai Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã cho thấy hiệu quả nhất định, tháo gỡ nhiều vướng mắc trong quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, cần tiếp tục rà soát, hoàn thiện để đảm bảo khả năng tiếp cận đất đai thuận lợi, minh bạch, đáp ứng yêu cầu thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội.

Việc sửa đổi luật cũng nhằm hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chịu tác động từ quá trình sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, bảo đảm hoàn thành trước 1/3/2027 theo Nghị quyết số 190 của Quốc hội.

Theo Diễn đàn Doanh nghiệp, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ – Phó Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường nhận định, giá đất theo bảng giá thường chênh lệch lớn so với giá thị trường, dẫn đến bất cập trong tính toán bồi thường và thu hút đầu tư, là nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Do đó, Luật Đất đai mới cần cơ chế xác định giá đất minh bạch, sát thực tế hơn, giảm tối đa tình trạng chậm trễ trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.

PGS.TS Thọ cũng cho rằng, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại là nhiệm vụ cấp thiết. Khi hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được số hóa và tích hợp thống nhất, hiệu quả quản lý sẽ được nâng cao, thủ tục hành chính đơn giản hơn, đồng thời tăng tính minh bạch và hạn chế tiêu cực. Đây cũng là nền tảng quan trọng để triển khai chính phủ điện tử và kinh tế số trong lĩnh vực quản lý đất đai.

Theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, cần loại bỏ hoàn toàn khung giá đất và bảng giá đất vốn gây nhiều bất cập. Thay vào đó, chỉ còn giá đất cụ thể do cơ quan có thẩm quyền quyết định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất hoặc thông qua kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Giá đất làm căn cứ cho nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) cần được xác định bằng cơ chế định giá hàng loạt theo vùng và mục đích sử dụng.