Việt Nam tính siết vay mua nhà thứ hai: Chuyên gia cảnh báo gì?
16:13, 22 Tháng Mười 2025
Việt Nam đang từng bước thắt chặt tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, đặc biệt đối với các khoản vay mua căn nhà thứ hai, thứ ba. Chính sách mới, hiện trong giai đoạn lấy ý kiến, đặt mục tiêu kiểm soát đầu cơ và hướng dòng vốn trở lại nhu cầu ở thực, lại đang vấp phải nhiều ý kiến trái chiều.
SputnikGiá nhà tại các đô thị lớn của Việt Nam đã tăng nhanh hơn cả tốc độ tăng trưởng thu nhập trong nhiều năm qua. Khi một bộ phận người dân vẫn chật vật tìm nơi "an cư", thì ở chiều ngược lại, không ít nhà đầu tư vẫn mua thêm căn thứ hai, thứ ba bằng vốn vay ngân hàng.
Trong bối cảnh đó, một đề xuất mới xuất hiện. Đó là hạn chế tín dụng mua nhà thứ hai trở lên, với kỳ vọng chặn đòn bẩy tài chính, làm dịu thị trường đang bị cho là méo mó vì đầu cơ. Nhưng chính sách này liệu có thực sự đánh trúng đích? Hay sẽ vô tình siết nhầm người mua ở thật, làm chậm lại guồng quay của thị trường vốn đang thiếu thanh khoản?
Hạn chế cho vay để kiểm soát đầu cơ
Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, các ngân hàng thương mại có thể sẽ chỉ được phép cho vay tối đa 50% giá trị hợp đồng đối với căn nhà thứ hai, và 30% đối với căn thứ ba trở lên, trừ trường hợp mua nhà ở xã hội. Chính sách nhằm hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức để đầu cơ bất động sản, một thực tế đã từng góp phần đẩy giá nhà vượt xa thu nhập trung bình của người dân đô thị.
Theo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhiều người chỉ cần trả trước 10-30% rồi vay ngân hàng phần lớn còn lại để đầu tư. Nếu giá
bất động sản tăng 15-20%, họ thu lợi lớn. Việc siết tín dụng vì vậy được coi là “cú hãm” cần thiết để ngăn chặn vòng xoáy đầu cơ.
Không nên vội vã
Không ít chuyên gia, trong đó có GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng nếu thiếu lộ trình và hệ thống dữ liệu minh bạch, việc siết tín dụng có thể trở thành con dao hai lưỡi, tiềm ẩn rủi ro.
Là người có nhiều đóng góp cho ngành quản lý đất đai, đặt nền móng cho Luật Đất đai năm đầu những năm 2000 ở Việt Nam, GS. Võ thẳng thắn chia sẻ với Sputnik, việc áp dụng hạn mức cho vay theo số lượng nhà ở chưa thực sự dựa trên nguyên lý thị trường.
“Việc hạn chế cho vay bất động sản, đặc biệt là siết tín dụng với người mua nhà thứ hai trở lên, không phải là thông lệ phổ biến trong quản lý kinh tế quốc tế. Việc can thiệp bằng hạn mức vay thường bị coi là biện pháp mang tính hành chính, đi ngược cơ chế nền kinh tế thị trường. Những cách tiếp cận như vậy không chỉ gây hiểu lầm về bản chất kinh tế Việt Nam, mà còn có thể cản trở sự phát triển dài hạn nếu không được điều chỉnh kịp thời. Tôi cho rằng, chính sách siết tín dụng đối với các căn nhà thứ hai trở đi cần được nghiên cứu kỹ lưỡng, không nên vội vã ban hành”.
Nguyên Thứ trưởng chỉ ra, ranh giới giữa đầu cơ và đầu tư lành mạnh trên thị trường bất động sản hiện khó phân định. Chẳng hạn, một gia đình mua thêm căn nhà thứ hai để nghỉ hưu, hoặc để dành cho con hoặc cháu hoặc cho thuê đầu tư, thì khó có thể coi họ là đối tượng đầu cơ.
Việt Nam hiện chưa có cơ chế phân loại minh bạch. Hệ thống dữ liệu và thông tin liên quan đến đất đai, nhà ở và thị trường bất động sản ở tại Việt Nam vẫn chưa hoàn chỉnh. Điều này dẫn đến khó kiểm soát và thực hiện chính sách hạn mức vay dựa trên số lượng sở hữu.
“Nếu mọi giao dịch mua nhà thứ hai, thứ ba đều là hành vi đầu cơ, điều này dẫn đến hệ quả tiêu cực cho thị trường: sức cầu suy giảm, thanh khoản sụt giảm và về lâu dài có thể ảnh hưởng đến sự ổn định của nền kinh tế”, GS. TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.
Ông cũng nhắc lại câu chuyện bất động sản của Trung Quốc khi đã thực thi chính sách siết tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Với việc siết
tín dụng cho các nhà phát triển, siết hoạt động vay ngân hàng và hạn chế tín dụng mua nhà.
Năm 2022 là lần đầu tiên sau nhiều thập niên, đầu tư bất động sản ở Trung Quốc suy giảm mạnh.
Khi dòng vốn bị nghẽn, tức là nguồn vay bị hạn chế, thị trường sẽ “đóng băng”, thanh khoản suy giảm. Nhiều nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn, thậm chí phá sản.
Câu chuyện ở đây không đơn giản là giá nhà giảm như mong muốn, mà cả ngành bất động sản và nhiều ngành liên quan bị ảnh hưởng, kéo theo sức khỏe kinh tế bị tổn thương.
“Việc siết tín dụng có thể làm trầm trọng thêm tình trạng khan hiếm nhà ở. Trong ngắn hạn, chính sách này có thể làm giảm thanh khoản thị trường, nhất là với phân khúc trung và cao cấp và đầu tư thứ cấp”, vị chuyên gia cảnh báo trong bối cảnh nguồn cung bất động sản Việt Nam đang thiếu hụt nghiêm trọng.
Hơn nữa, cảnh cấu trúc hệ thống ngân hàng Việt Nam khá đặc thù. Việc đưa ra các biện pháp hành chính nhằm siết tín dụng càng cần phải cân nhắc thận trọng. Việc áp dụng các biện pháp can thiệp mạnh vào hoạt động cho vay, nếu không phân biệt rõ khu vực sở hữu, có thể tạo ra sự phản ứng không đồng đều và ảnh hưởng đến niềm tin thị trường.
Giải pháp bền vững
Điều kiện tiên quyết để triển khai hiệu quả
chính sách là phải xây dựng được hệ thống dữ liệu minh bạch và đầy đủ về thị trường bất động sản. Từ đó, có thể phân định rõ các giao dịch mua nhà thứ hai, thứ ba trở lên.
Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, các cơ quan quản lý cần xây dựng một lộ trình triển khai hợp lý, tránh đưa ra các biện pháp siết tín dụng một cách đột ngột.
Việc áp dụng thiếu chuẩn bị có thể gây tâm lý hoang mang cho nhà đầu tư và người mua nhà, từ đó khiến thị trường phản ứng tiêu cực và mất ổn định.
“Theo tôi, muốn kiểm soát đầu cơ bất động sản hiệu quả và bền vững, cần chuyển sang đánh thuế tài sản một cách hợp lý, thay vì chỉ siết tín dụng. Và việc cần làm ngay là ban hành Luật Thuế tài sản bất động sản, tập trung xử lý các trường hợp sở hữu nhà đất nhưng không sử dụng gây lãng phí. Như vậy, sẽ giảm lãng phí tài nguyên, tăng nguồn cung thực tế, và giúp thị trường phát triển bền vững và minh bạch hơn”, GS. Võ nêu giải pháp.