Dư nợ tín dụng bất động sản Việt Nam vượt mốc 2 triệu tỷ đồng

Tuy nhiên, đà phục hồi này đi kèm yêu cầu kiểm soát chặt chẽ, khi cơ quan quản lý và hệ thống ngân hàng tiếp tục định hướng dòng vốn theo hướng chọn lọc, hạn chế đầu cơ và bảo đảm an toàn hệ thống tài chính – ngân hàng trong bối cảnh bước sang năm 2026.

Tính đến quý IV/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng, theo số liệu của Bộ Xây dựng.

Quy mô tín dụng tăng mạnh cho thấy dòng vốn đang quay trở lại thị trường sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, phản ánh những tín hiệu phục hồi rõ nét của lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, đà tăng nhanh của tín dụng địa ốc cũng đặt ra yêu cầu kiểm soát chặt chẽ hơn nhằm bảo đảm an toàn hệ thống tài chính – ngân hàng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng dẫn số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, trong năm 2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng khá đồng đều qua từng quý. Cụ thể, từ hơn 1,56 triệu tỷ đồng trong quý I, dư nợ tăng lên hơn 1,74 triệu tỷ đồng vào cuối quý II, tiếp tục đạt hơn 1,89 triệu tỷ đồng trong quý III và chạm mốc hơn 2 triệu tỷ đồng tính đến cuối tháng 11/2025.

Như vậy, chỉ trong chưa đầy một năm, quy mô tín dụng bất động sản đã tăng thêm khoảng 438.000 tỷ đồng, tương đương mức tăng gần 28%. Đây là mức tăng đáng kể nếu so với giai đoạn 2022–2024, khi tín dụng địa ốc tăng chậm do vướng mắc pháp lý kéo dài và tâm lý thận trọng của cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp.

Theo Bộ Xây dựng, đà tăng này phản ánh việc nhiều vướng mắc pháp lý của các dự án bất động sản đã và đang được tháo gỡ, đặc biệt liên quan đến thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch. Khi “nút thắt” pháp lý dần được gỡ bỏ, dòng vốn tín dụng có điều kiện quay trở lại thị trường, nhất là đối với những dự án đủ điều kiện triển khai.

Xét theo cơ cấu, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng dư nợ bất động sản. Dư nợ của nhóm này tăng từ 481.017 tỷ đồng trong quý I lên 628.654 tỷ đồng vào cuối kỳ báo cáo.

Mức tăng cho thấy tín dụng vẫn ưu tiên các phân khúc gắn với nhu cầu ở thực và phát triển đô thị dài hạn, phù hợp với định hướng điều hành của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trong việc hạn chế dòng vốn đầu cơ, tập trung vào các dự án có tính xã hội cao.

Tuy nhiên, tốc độ tăng của nhóm nhà ở và khu đô thị có xu hướng chậm lại trong quý IV. Diễn biến này phản ánh sự thận trọng hơn của các ngân hàng thương mại trong khâu lựa chọn dự án, với yêu cầu cao hơn về năng lực tài chính của chủ đầu tư, tính minh bạch pháp lý và khả năng tiêu thụ sản phẩm trên thị trường.

Bên cạnh nhà ở, tín dụng dành cho các dự án khu công nghiệp và khu chế xuất tăng đều từ 104.742 tỷ đồng lên 123.104 tỷ đồng. Sự gia tăng này phù hợp với bối cảnh Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI, kéo theo nhu cầu phát triển hạ tầng sản xuất, kho bãi và logistics.

Đáng chú ý, tín dụng cho bất động sản du lịch, sinh thái và nghỉ dưỡng ghi nhận mức tăng mạnh, từ 55.644 tỷ đồng lên 78.622 tỷ đồng, tương đương hơn 40%. Cùng với đó, dư nợ cho vay đối với nhà hàng, khách sạn tăng từ 62.438 tỷ đồng lên 70.212 tỷ đồng.

Những con số này phản ánh sự phục hồi rõ nét của lĩnh vực du lịch – dịch vụ trong năm 2025, trong bối cảnh lượng khách quốc tế đến Việt Nam tăng mạnh trở lại, kéo theo nhu cầu đầu tư, nâng cấp và mở rộng cơ sở lưu trú, dịch vụ đi kèm.

Một phân khúc khác có mức tăng đáng chú ý là cho vay mua quyền sử dụng đất, với dư nợ tăng từ 174.485 tỷ đồng lên 226.154 tỷ đồng. Diễn biến này cho thấy hoạt động tích lũy quỹ đất, chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư mới đang dần sôi động trở lại, đặc biệt tại các địa phương có tốc độ đô thị hóa cao và hưởng lợi từ hạ tầng giao thông.

Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng mức tăng này vẫn nằm trong khuôn khổ kiểm soát của hệ thống ngân hàng, khi các khoản vay mua đất được thẩm định chặt chẽ hơn về mục đích sử dụng vốn và khả năng tài chính của người vay.

Trong khi đó, nhóm đầu tư và kinh doanh bất động sản khác tiếp tục chiếm quy mô lớn nhất trong tổng dư nợ, tăng từ 506.444 tỷ đồng lên 673.424 tỷ đồng. Nhóm này phản ánh các hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng và đầu tư bất động sản đa dạng, cho thấy dòng vốn đang lan tỏa sang nhiều phân khúc khi tâm lý thị trường dần được cải thiện.

Trái ngược với xu hướng chung, tín dụng đối với các dự án văn phòng cho thuê gần như đi ngang, dao động quanh mức 60.000–62.000 tỷ đồng. Thực tế này phản ánh nhu cầu thuê văn phòng chưa phục hồi mạnh, trong bối cảnh doanh nghiệp tiếp tục tối ưu chi phí và xu hướng làm việc linh hoạt, làm việc từ xa vẫn phổ biến.

Một chỉ báo tích cực khác là số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai tăng từ 6.823 tỷ đồng lên 10.977 tỷ đồng, tương đương mức tăng hơn 60%.

Diễn biến này cho thấy các dự án mới đang từng bước được triển khai trở lại, đồng thời niềm tin của người mua nhà và các tổ chức tín dụng đang dần được củng cố sau giai đoạn thị trường trầm lắng.

Theo đánh giá của các chuyên gia, việc gia tăng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là yếu tố quan trọng giúp thị trường vận hành minh bạch hơn, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và hạn chế rủi ro phát sinh.

Tổng thể, bức tranh tín dụng bất động sản năm 2025 cho thấy sự phục hồi rõ ràng nhưng chưa có dấu hiệu tăng nóng. Dòng vốn đang được định hướng vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực, sản xuất – kinh doanh và những lĩnh vực có triển vọng dài hạn, trong khi các phân khúc rủi ro cao vẫn chịu sự giám sát chặt chẽ.

Tuy nhiên, giới phân tích cảnh báo rủi ro mất cân đối dòng vốn và nguy cơ phát sinh nợ xấu có thể xuất hiện nếu tín dụng tiếp tục dồn mạnh vào các phân khúc mang tính đầu cơ, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa phục hồi tương xứng với tốc độ tăng tín dụng.

Trước thực tế này, tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và bất động sản diễn ra tuần trước, Thủ tướng Phạm Minh Chính yêu cầu Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, ngăn chặn dòng vốn đầu cơ làm méo mó thị trường.

Nhà điều hành cũng cần tăng cường quản lý rủi ro đối với tín dụng rót vào địa ốc, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm nay dự kiến khoảng 15%.

Bộ Xây dựng cho biết sẽ phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước và Bộ Tài chính trong việc theo dõi, kiểm soát tín dụng bất động sản, xử lý các dòng vốn phục vụ đầu cơ, qua đó bảo đảm an toàn hệ thống tài chính – ngân hàng và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản bước sang năm 2026 với kỳ vọng ổn định và phát triển bền vững hơn.