https://kevesko.vn/20251209/canh-bao-nguy-co-bong-bong-bat-dong-san-cao-cap-hang-sang-o-viet-nam-40039399.html
Cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản cao cấp, hạng sang ở Việt Nam
Cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản cao cấp, hạng sang ở Việt Nam
Sputnik Việt Nam
Giá nhà tăng vọt cùng xu hướng đầu cơ gia tăng đang đẩy thị trường bất động sản cao cấp vào nguy cơ hình thành bong bóng nếu không có biện pháp kiểm soát kịp... 09.12.2025, Sputnik Việt Nam
2025-12-09T08:54+0700
2025-12-09T08:54+0700
2025-12-09T12:01+0700
việt nam
bất động sản
đất
nhà
quản lý thị trường
quản lý đất đai
đầu tư
kinh tế
chiến lược phát triển kinh tế
tăng trưởng kinh tế
https://cdn.img.kevesko.vn/img/07e7/06/10/23632910_0:0:1250:703_1920x0_80_0_0_28abd039545b396c40b1aedfff106e1f.jpg
Tại Diễn đàn bất động sản nhà ở “Kết nối hiện tại - Kiến tạo tương lai” do CBRE tổ chức mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết giá sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng 35 - 45% chỉ sau một năm. Riêng trong quý III, giá căn hộ tại TP.HCM tăng thêm 15 - 18%, trung bình khoảng 90 triệu đồng/m², trong đó 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang - mức giá vượt xa thu nhập trung bình của phần lớn người dân đô thị, theo VnExpress.Theo Knight Frank Việt Nam, giá sơ cấp bình quân căn hộ tại TP.HCM đạt gần 96 triệu đồng/m², tăng 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Gần 60% lượng hàng mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m², phần còn lại chủ yếu từ 60 triệu đồng/m² trở lên. Nguồn cung hạng sang áp đảo khiến mặt bằng giá liên tục lập đỉnh trong năm 2024.Giá nhà tăng mạnh nhiều năm qua khiến giới chuyên gia liên tưởng tới giai đoạn thị trường bất động sản Trung Quốc một thập kỷ trước, khi cơn sốt đất, dòng vốn đầu cơ và tâm lý đám đông bùng phát, trước khi sụp đổ hàng loạt do siết tín dụng. Nguy cơ Việt Nam lặp lại kịch bản này đang được đặt ra nếu rủi ro không được kiểm soát.Ông Kiệt nhận định Việt Nam không đi theo quỹ đạo của Trung Quốc, song rủi ro với phân khúc cao cấp vẫn hiện hữu nếu giá bị đẩy quá xa sức mua thực. Ông cảnh báo, bong bóng có thể xuất hiện ngay cả khi nguồn cung hạn chế, do giới đầu cơ găm hàng, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn và dòng vốn vượt sức hấp thụ thị trường. Ông nhắc lại giai đoạn 2007 - 2011, khi giá tăng quá nhanh, tín dụng bị thắt chặt, khiến giao dịch gần như tê liệt. Hiện đà tăng của phân khúc cao cấp chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, trong khi phần lớn giao dịch mang tính đầu cơ, ít xuất phát từ nhu cầu ở thật. Khi giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường dễ bước vào trạng thái bão hòa: bên bán không giảm giá, bên mua e dè, dẫn đến thanh khoản suy yếu. Đây là kịch bản xấu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tiếp tục leo lên 200 - 250 triệu đồng/m² mà không tương xứng với chất lượng hay thu nhập bình quân.Ở góc nhìn tổng thể, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng nguy cơ bong bóng tại phân khúc cao cấp là có, nhưng với toàn thị trường thì thấp hơn. Khác với Trung Quốc, nơi nguồn cung được “bơm” mạnh trong giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường Việt Nam đang thiếu cung kéo dài. Ba năm qua, TP.HCM chỉ có dưới 20.000 căn hộ mới mỗi năm, thấp hơn nhiều so với mức 30.000 - 40.000 căn giai đoạn 2018–2021. Thủ tục pháp lý chậm, quỹ đất trung tâm thu hẹp, hạ tầng chưa theo kịp đô thị hóa khiến số dự án mới không đáp ứng đủ nhu cầu. Chính sự mất cân đối cung - cầu này giúp Việt Nam tránh được kịch bản khủng hoảng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, bà nhấn mạnh, “ranh giới giữa tăng trưởng mạnh và bong bóng tài sản rất mong manh nếu giá tiếp tục vượt sức mua”.Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng dư địa tăng trưởng vẫn tích cực nhờ đô thị hóa, dân số cơ học tăng và dịch chuyển công nghiệp. Tuy nhiên, ông cảnh báo nguy cơ “điểm nghẽn thanh khoản” ở phân khúc cao cấp, nơi giá đã tăng nhiều năm và phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ. Theo ông, thị trường vận hành theo chu kỳ, “giá không tăng mãi cũng không giảm mãi”, điều quan trọng là xác định đúng giá trị thực và thời điểm phù hợp. Ông khuyến nghị giai đoạn hiện nay cần chiến lược thận trọng, chọn dự án có pháp lý rõ ràng, chú trọng giá trị khai thác thực tế và dòng tiền ổn định thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.Theo giới chuyên môn, điểm sáng hiện nằm ở chính sách điều hành của Nhà nước. Các biện pháp điều tiết đang được thực hiện sớm nhằm ngăn ngừa rủi ro bong bóng: đánh thuế tài sản, hạn chế đầu cơ, tháo gỡ pháp lý, phát triển nhà ở xã hội và phân khúc hợp túi tiền. Cơ quan quản lý đang hướng tới tăng nguồn cung thực, kiểm soát kỳ vọng giá và xây dựng thị trường minh bạch, ổn định hơn.Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh nhất thập kỷ, những chính sách này được xem như “van giảm áp” để hạ nhiệt thị trường, cân bằng cơ cấu sản phẩm, đặc biệt là nhóm trung cấp, đáp ứng nhu cầu ở thật và có khả năng hấp thụ tốt. Theo các chuyên gia, điều này sẽ góp phần đảm bảo tăng trưởng bền vững và tránh hình thành chu kỳ nóng mới.Với nhà đầu tư, khuyến nghị chung là đầu tư dài hạn dựa trên nhu cầu thực và dòng tiền ổn định. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, nằm trong khu vực hạ tầng hoàn thiện, mức giá tương xứng với tốc độ tăng trưởng kinh tế được đánh giá có biên độ giữ giá và khả năng khai thác tốt hơn, thay vì chạy theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn. Thị trường hiện nay đòi hỏi chuyển dịch tư duy từ “lướt sóng” sang đầu tư giá trị, ưu tiên yếu tố sử dụng và tiềm năng dòng tiền bền vững, phù hợp với chu kỳ vận động mới của bất động sản.
https://kevesko.vn/20250610/gia-bat-dong-san-tang-40-chinh-phu-viet-nam-yeu-cau-lam-ro-36577865.html
https://kevesko.vn/20250731/du-no-tin-dung-bat-dong-san-viet-nam-vuot-164-trieu-ty-dong-37453909.html
Sputnik Việt Nam
moderator.vn@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
2025
Sputnik Việt Nam
moderator.vn@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
tin thời sự
vn_VN
Sputnik Việt Nam
moderator.vn@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
Sputnik Việt Nam
moderator.vn@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
việt nam, bất động sản, đất, nhà, quản lý thị trường, quản lý đất đai, đầu tư, kinh tế, chiến lược phát triển kinh tế, tăng trưởng kinh tế
việt nam, bất động sản, đất, nhà, quản lý thị trường, quản lý đất đai, đầu tư, kinh tế, chiến lược phát triển kinh tế, tăng trưởng kinh tế
Cảnh báo nguy cơ bong bóng bất động sản cao cấp, hạng sang ở Việt Nam
08:54 09.12.2025 (Đã cập nhật: 12:01 09.12.2025) Giá nhà tăng vọt cùng xu hướng đầu cơ gia tăng đang đẩy thị trường bất động sản cao cấp vào nguy cơ hình thành bong bóng nếu không có biện pháp kiểm soát kịp thời, theo nhận định của các chuyên gia CBRE.
Tại Diễn đàn bất động sản nhà ở “Kết nối hiện tại - Kiến tạo tương lai” do CBRE tổ chức mới đây, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết giá sơ cấp tại TP.HCM và Hà Nội đã tăng 35 - 45% chỉ sau một năm. Riêng trong quý III, giá căn hộ tại TP.HCM tăng thêm 15 - 18%, trung bình khoảng 90 triệu đồng/m², trong đó 70% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang - mức giá vượt xa thu nhập trung bình của phần lớn người dân đô thị, theo VnExpress.
Theo Knight Frank Việt Nam, giá sơ cấp bình quân
căn hộ tại TP.HCM đạt gần 96 triệu đồng/m², tăng 8,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Gần 60% lượng hàng mở bán có giá trên 100 triệu đồng/m², phần còn lại chủ yếu từ 60 triệu đồng/m² trở lên. Nguồn cung hạng sang áp đảo khiến mặt bằng giá liên tục lập đỉnh trong năm 2024.
Giá nhà tăng mạnh nhiều năm qua khiến giới chuyên gia liên tưởng tới giai đoạn thị trường bất động sản Trung Quốc một thập kỷ trước, khi cơn sốt đất, dòng vốn đầu cơ và tâm lý đám đông bùng phát, trước khi sụp đổ hàng loạt do siết tín dụng. Nguy cơ Việt Nam lặp lại kịch bản này đang được đặt ra nếu rủi ro không được kiểm soát.
Ông Kiệt nhận định
Việt Nam không đi theo quỹ đạo của Trung Quốc, song rủi ro với phân khúc cao cấp vẫn hiện hữu nếu giá bị đẩy quá xa sức mua thực. Ông cảnh báo, bong bóng có thể xuất hiện ngay cả khi nguồn cung hạn chế, do giới đầu cơ găm hàng, kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn và dòng vốn vượt sức hấp thụ thị trường. Ông nhắc lại giai đoạn 2007 - 2011, khi giá tăng quá nhanh, tín dụng bị thắt chặt, khiến giao dịch gần như tê liệt. Hiện đà tăng của phân khúc cao cấp chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, trong khi phần lớn giao dịch mang tính đầu cơ, ít xuất phát từ nhu cầu ở thật. Khi giá vượt xa khả năng chi trả, thị trường dễ bước vào trạng thái bão hòa: bên bán không giảm giá, bên mua e dè, dẫn đến thanh khoản suy yếu. Đây là kịch bản xấu hoàn toàn có thể xảy ra nếu giá tiếp tục leo lên 200 - 250 triệu đồng/m² mà không tương xứng với chất lượng hay thu nhập bình quân.
Ở góc nhìn tổng thể, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, cho rằng nguy cơ bong bóng tại phân khúc cao cấp là có, nhưng với toàn thị trường thì thấp hơn. Khác với Trung Quốc, nơi nguồn cung được “bơm” mạnh trong giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường Việt Nam đang thiếu cung kéo dài. Ba năm qua, TP.HCM chỉ có dưới 20.000 căn hộ mới mỗi năm, thấp hơn nhiều so với mức 30.000 - 40.000 căn giai đoạn 2018–2021. Thủ tục pháp lý chậm, quỹ đất trung tâm thu hẹp, hạ tầng chưa theo kịp đô thị hóa khiến số dự án mới không đáp ứng đủ nhu cầu. Chính sự mất cân đối cung - cầu này giúp Việt Nam tránh được kịch bản khủng hoảng trong ngắn hạn. Tuy nhiên, bà nhấn mạnh, “ranh giới giữa tăng trưởng mạnh và bong bóng tài sản rất mong manh nếu giá tiếp tục vượt sức mua”.
Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng dư địa tăng trưởng vẫn tích cực nhờ đô thị hóa, dân số cơ học tăng và dịch chuyển công nghiệp. Tuy nhiên, ông cảnh báo nguy cơ “điểm nghẽn thanh khoản” ở phân khúc cao cấp, nơi giá đã tăng nhiều năm và phụ thuộc lớn vào dòng tiền đầu cơ. Theo ông, thị trường vận hành theo chu kỳ, “giá không tăng mãi cũng không giảm mãi”, điều quan trọng là xác định đúng giá trị thực và thời điểm phù hợp. Ông khuyến nghị giai đoạn hiện nay cần chiến lược thận trọng, chọn dự án có pháp lý rõ ràng, chú trọng giá trị khai thác thực tế và dòng tiền ổn định thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Theo giới chuyên môn, điểm sáng hiện nằm ở chính sách điều hành của Nhà nước. Các biện pháp điều tiết đang được thực hiện sớm nhằm ngăn ngừa rủi ro bong bóng: đánh thuế tài sản, hạn chế đầu cơ, tháo gỡ pháp lý, phát triển
nhà ở xã hội và phân khúc hợp túi tiền. Cơ quan quản lý đang hướng tới tăng nguồn cung thực, kiểm soát kỳ vọng giá và xây dựng thị trường minh bạch, ổn định hơn.
Trong bối cảnh giá nhà tăng nhanh nhất thập kỷ, những chính sách này được xem như “van giảm áp” để hạ nhiệt thị trường, cân bằng cơ cấu sản phẩm, đặc biệt là nhóm trung cấp, đáp ứng nhu cầu ở thật và có khả năng hấp thụ tốt. Theo các chuyên gia, điều này sẽ góp phần đảm bảo tăng trưởng bền vững và tránh hình thành chu kỳ nóng mới.
Với nhà đầu tư, khuyến nghị chung là đầu tư dài hạn dựa trên nhu cầu thực và dòng tiền ổn định. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, nằm trong khu vực hạ tầng hoàn thiện, mức giá tương xứng với tốc độ tăng trưởng kinh tế được đánh giá có
biên độ giữ giá và khả năng khai thác tốt hơn, thay vì chạy theo kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn. Thị trường hiện nay đòi hỏi chuyển dịch tư duy từ “lướt sóng” sang đầu tư giá trị, ưu tiên yếu tố sử dụng và tiềm năng dòng tiền bền vững, phù hợp với chu kỳ vận động mới của bất động sản.
