Đất vàng trong tay Sabeco
Trước đó, cũng đã có rất nhiều câu chuyện được nói về thương vụ này như việc định giá Sabeco cao ngất ngưởng, chuyện người Thái sẽ tận dụng mạng lưới phân phối khổng lồ của Sabeco (32.000 điểm phân phối) để chiếm lĩnh thị trường bia Việt Nam, hay tính toán dùng Sabeco làm bàn đạp chiếm lĩnh thị trường Đông Nam Á…
Tuy nhiên, còn một vấn đề đáng quan tâm nữa là khối tài sản đất đai của Sabeco khi trong tay người Thái sẽ được sử dụng thế nào?
Sabeco hiện đang nắm giữ 4 khu đất tại TP.HCM, toàn bộ đều là "đất vàng" khi nằm ở vị trí đắc địa và có diện tích lớn. Đó là còn chưa kể đến số bất động sản của các công ty liên kết mà Sabeco có cổ phần đang nắm giữ. Chi tiết các khu đất như sau: khu đất tại 46 Bến Vân Đồn (quận 4) là 3.872m2, khu đất tại 187 Nguyễn Chí Thanh (quận 5) là 17.406m2, khu đất tại 474 Nguyễn Chí Thanh (quận 10) là 7.729m2, khu đất tại 18/3B Phan Huy Ích (quận Tân Bình) là 2.216m2.
Theo khảo sát của NCĐT, đơn giá đất tại các địa điểm trên như sau: quận 4 vào khoảng 136 triệu/m2, quận 5 vào khoảng 308 triệu/m2, quận 10 vào khoảng 302 triệu/m2 và quận Tân Bình ở mức 85 triệu/m2. Làm một phép tính đơn giản để thấy số tài sản trên có giá trị như thế nào, như lô đất tại 187 Nguyễn Chí Thanh, nếu có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang căn hộ dân cư — thương mại, thì giá trị ước tính của lô đất này vào khoảng 5.236 tỉ đồng. Tương tự với các bất động sản còn lại, nếu toàn bộ được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì tổng giá trị bất động sản Sabeco nắm giữ sẽ vào khoảng 8.410 tỉ đồng.
Theo cập nhật mới nhất, Bộ Tài chính và các cơ quan chuyên môn đang nghiên cứu hoàn thiện dự thảo để tham mưu cho Chính phủ nhằm cân nhắc cho phép doanh nghiệp nhà nước sau khi cổ phần hóa được chuyển đổi quyền sử dụng đất. Nếu Sabeco được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất của các khu đất vàng được giao, chúng sẽ biến thành những tài sản có giá trị cao khi cân nhắc tình trạng khan hiếm quỹ đất của thành phố hiện nay.
Nếu chủ trương cho chuyển đổi quyền sử dụng đất được thông qua, Công ty Vietnam Beverage (do ThaiBev sở hữu gián tiếp 49%) có thể kiếm được lợi nhuận khổng lồ từ việc chuyển nhượng các bất động sản trên. Kịch bản có thể là thành lập một pháp nhân mới (Special Purpose Vehicle — SPV) và tiến hành kêu gọi hợp tác với nhà đầu tư quan tâm.
Pháp nhân mới này sẽ được góp vốn để thành lập dự án, trong trường hợp này Vietnam Beverage có thể góp vốn bằng hình thức góp quyền sử dụng đất. Sau khi dự án được hình thành và giá trị thị trường được xác lập sau khi chủ đầu tư tiến hành các hoạt động marketing với thị trường, Vietnam Beverage khi đó có thể tiến hành chào bán cổ phần mà họ sở hữu cho bên liên kết hiện tại, hoặc nhà đầu tư bên ngoài, tùy thuộc vào mức giá cao nhất mà họ nhận được. Nắm được quyền sở hữu các khu đất lớn, nằm tại trung tâm sẽ là một lợi thế kinh doanh rất lớn trước tình trạng khan hiếm "quỹ đất sạch" của thành phố.
Sabeco cũng đã từng liên quan dự án chuyển nhượng 1 "khu đất vàng" với diện tích khoảng 6.000m2, tại địa chỉ 2-4-6 Hai Bà Trưng (quận 1, phường Bến Nghé). Đây là khu đất đắc địa với 4 mặt tiền đường Hai Bà Trưng, Thi Sách, Công trường Mê Linh và Đông Du, đã được duyệt quy hoạch xây dựng hai tháp đôi 48 tầng và 36 tầng, 3 tầng hầm. Năm 2008, Ủy ban Nhân dân TP.HCM đã quyết định giao "khu đất vàng" này cho Sabeco mà không qua đấu thầu.
Sau đó, để triển khai đầu tư dự án bất động sản này, năm 2015, Sabeco góp vốn thành lập Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn Pearl làm chủ đầu tư dự án Sài Gòn Mê Linh Tower, vốn điều lệ khoảng 566,7 tỉ đồng. Theo giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, 4 cổ đông sáng lập Công ty Cổ phần Đầu tư Sài Gòn Pearl gồm Đầu tư Thương mại và Dịch vụ Hà An (25,5%), Đầu tư Mê Linh (25,5%), Sabeco (26%) và Attland (23%).
Tháng 6.2016, thực hiện chủ trương thoái vốn đầu tư theo văn bản Bộ Công Thương số 2884/BCT-CNN, Sabeco tiến hành thoái vốn theo hình thức đấu giá toàn bộ số cổ phần đang nắm giữ (26% vốn điều lệ). Giá khởi điểm là 13.247 đồng/cổ phần, giá trúng đấu giá là 13.347đồng/cổ phần, tổng số cổ phần chuyển nhượng là 14.733.342 cổ phần, giá trị thương vụ ước lượng 196,64 tỉ đồng. Đơn vị trúng đấu giá mua toàn bộ cổ phần Sabeco là Attland, nâng tổng cổ phần sở hữu của Attland lên 49%.
Được biết, Cushman & Wakefield đã tiến hành định giá khu đất trên, giá trị theo phương pháp so sánh là 53,8 triệu USD và giá trị theo phương pháp thặng dư chiết khấu dòng tiền (discounted cash flow) là 54,1 triệu USD, tương đương khoảng 1.182 tỉ đồng. Năm 2011, tại Quyết định số 3553/QĐ-UBND, Ủy ban Nhân dân TP.HCM cũng đã yêu cầu định giá lại theo giá trị thị thường của khu đất, giá trị khu đất được xác định là 1.236 tỉ đồng vào thời điểm đó.
Trong Báo cáo tài chính kiểm toán hợp nhất 2014 của Sabeco, tại mục thuyết minh 12(b), giá trị định giá khi xác định giá trị doanh nghiệp của khu đất 2-4-6 Hai Bà Trưng là 757 tỉ đồng, tổng giá trị quyền sử dụng đất của mục tài sản cố định vô hình là 2.114 tỉ đồng tại ngày 31.12.2014.
Câu chuyện đất đai Sabeco cho thấy một thực tế: nhà đầu tư nước ngoài ngày càng nắm nhiều tài sản có giá trị, bao gồm quyền sử dụng đất, tại các công ty hàng đầu của Việt Nam. Họ đầu tư không chỉ là lợi nhuận kinh doanh, giá trị thương hiệu, mạng lưới phân phối mà còn nhắm đến cả tài nguyên có giới hạn là đất đai.
ĐÍCH NHẮM BẤT ĐỘNG SẢN
Theo báo cáo của Real Capital Analytics (RCA), trong nửa đầu năm 2017, tổng giá trị dòng vốn chảy vào bất động sản đến từ châu Á đạt mức 45,2 tỉ USD. Đích đến lần lượt của dòng vốn gồm châu Âu (21,9 tỉ USD), châu Mỹ (11,3 tỉ USD), châu Á (10,4 tỉ USD) và châu Đại Dương và các quốc đảo Thái Bình Dương (1,6 tỉ USD), gần như gấp đôi tổng vốn đầu tư năm 2016. Tỉ trọng của dòng vốn đến từ châu Á chiếm khoảng 40% tổng thanh khoản thế giới.
Các nền kinh tế đứng đầu về nguồn vốn đầu tư nước ngoài lần lượt là Trung Quốc (25,6 tỉ USD), Singapore (6,8 tỉ USD), Hồng Kông (6,6 tỉ USD), Hàn Quốc (2,9 tỉ USD) và Nhật (1,3 tỉ USD). Một điểm chung của giao dịch thị trường vốn thế giới xảy ra dưới dạng các thương vụ M&A lớn, thay vì những thương vụ nhỏ lẻ, nhà đầu tư châu Á ngày càng có kinh nghiệm khi ưu tiên đầu tư vào các công ty bất động sản địa phương, những đối tác có am hiểu về thị trường bản địa nước họ và có những quỹ đất lớn.
Theo báo cáo xu thế mới nổi của thị trường bất động sản năm 2018 của PwC, đứng trong top 5 thành phố có triển vọng đầu tư nhất thế giới có cái tên vừa lạ vừa thân quen, đó là TP.HCM. Lạ lùng thay vì TP.HCM được đánh giá có triển vọng hơn cả Bangkok (xếp thứ 16) và Kuala Lumpur (xếp thứ 21), nhưng điều đó cũng dễ hiểu khi thành phố ngày hôm nay được các quỹ đầu tư vốn tư nhân (private equity) và các nhà phát triển dự án bất động sản tầm cỡ thế giới kỳ vọng sẽ lặp lại kỳ tích đầu tư của Trung Quốc đại lục năm nào, khi mà nền kinh tế phát triển bùng nổ và sức mua của người dân tăng cao. Các nhà đầu tư của thành phố chủ yếu đến từ Hàn Quốc và Nhật, điển hình như Daiwa House Group, Nomura Real Estate Group hay Tập đoàn GS, Lotte…
Jones Lang LaSalle (JLL) Việt Nam vừa công bố báo cáo diễn biến của hoạt động mua bán — sáp nhập (M&A) tại thị trường Việt Nam năm 2017. JLL nhận định thị trường bất động sản Việt Nam thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động M&A. Hình thức liên doanh đang trở nên phổ biến giữa các nhà đầu tư nước ngoài với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương — những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại. Năm 2017 là một năm sôi động cho các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam với tổng giá trị giao dịch khoảng 1,5 tỉ USD.
JLL đánh giá Việt Nam vẫn là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất ở Đông Nam Á đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Theo JLL, hiện có hàng trăm triệu USD đang chờ đợi để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ, khách sạn và khu công nghiệp. Các nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia khác nhau như Nhật, Hàn Quốc, Singapore, và sự tăng trưởng của các nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc.
Đánh giá về triển vọng của dòng vốn ngoại đổ vào thị trường bất động sản trong năm nay, ông Jonathon Clarke, Giám đốc Colliers International Việt Nam, cho rằng, M&A là công cụ ngày càng được nhiều nhà đầu tư sử dụng dù chi phí mua có thể cao hơn 20-30% so với mặt bằng chung. Ưu điểm dễ thấy nhất là nhanh chóng sở hữu được quỹ đất sạch có diện tích lớn, có quy hoạch và pháp lý rõ ràng để từ đó chủ đầu tư mới có thể tiến hành ngay công tác xây dựng và bán hàng.
Trên đường Hai Bà Trưng, khu phức hợp cao cấp Mê Linh Square của hãng bia Sabeco cũng rơi vào tay các nhà đầu tư Hồng Kông. Trước đó, Sabeco hợp tác cùng với Novaland để phát triển nhưng thoái vốn ngay sau đó. Chiếc ghế Chủ tịch Hội đồng Quản trị của công ty triển khai Mê Linh Square hiện nay là một nhân vật đồng thời là chủ sở hữu hoặc đại diện pháp luật của 8 công ty có nguồn gốc từ Hồng Kông.
Trong khi đó, ngoài hàng loạt khoản đầu tư lớn như thương vụ mua Sabeco, ông chủ Thaibev là tỉ phú người Thái Charoen Sirivadhanabhakdi còn sở hữu hàng loạt bất động sản giá trị tại Hà Nội và TP.HCM. Từ năm 1993, vị tỉ phú người Thái này đã đầu tư hàng trăm triệu USD vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Cụ thể, thông qua công ty con là TTC Land, tập đoàn của tỉ phú Charoen Sirivadhanabhakdi hiện nắm giữ tới 65% cổ phần tại khách sạn Melia Hà Nội, một khách sạn nằm tại vị trí đắc địa ở Hà Nội. Nhiều năm trở lại đây, Melia Hà Nội luôn đạt doanh thu đều đặn trên 20 triệu USD và lợi nhuận trước thuế hơn 10 triệu USD mỗi năm. Thông qua F&N, tỉ phú người Thái còn sở hữu nhiều bất động sản khác như cao ốc văn phòng Melinh Point Tower TP.HCM. Tại đây, F&N nắm giữ 75% lợi ích vận hành, còn lại 25% thuộc về Sabeco.
Trong năm 2016, tỉ phú Charoen cũng đã chi hàng ngàn tỉ đồng để thâu tóm một dự án bất động sản tại khu phía Đông TP.HCM. Đó là thông qua Công ty Frasers Centrepoint Limited (FCL), ông Charoen đã mua lại 70% cổ phần của Công ty Cổ phần Phát triển nhà G Homes — công ty thành viên của Công ty Cổ phần Đầu tư Thương mại Bất động sản Anh Dương Thảo Điền (HAR). Đây là đơn vị được TP.HCM cho phép đầu tư dự án Khu nhà ở kết hợp thương mại, dịch vụ và văn phòng Thảo Điền với tổng vốn đầu tư hơn 1.000 tỉ đồng.
Có thể thấy, qua thương vụ Sabeco, tỉ phú Thái không thể không nhắm tới quỹ đất vàng mà Sabeco đang sở hữu.
NGƯỜI THÁI CÓ bị HỚ?
Tất nhiên, bên cạnh quyền sử dụng đất giá trị lớn lao, Sabeco còn là một thương vụ "đáng" để mua của người Thái, họ muốn thông qua thị trường Việt Nam để từng bước thống lĩnh Đông Nam Á. Để củng cố vị thế của mình tại khu vực, ThaiBev hướng tới mục tiêu đạt được tỉ trọng 50% doanh thu là được đóng góp từ các thị trường bên ngoài Thái Lan. Thị trường Việt Nam hiện có giá trị 6,5 tỉ USD và kỳ vọng sẽ tăng trưởng ngoạn mục trong thời gian tới do các yếu tố đến từ kinh tế vĩ mô và cấu trúc nhân khẩu học của Việt Nam.
Trong sự kiện thuyết trình kinh tế toàn cầu thị trường diễn ra ngày 18.1, Standard Chartered (Anh) nhận định lạc quan về thị trường Việt Nam khi đưa ra chỉ số dự báo tăng trưởng GDP năm 2018 đạt mức 6,8%. Kinh tế tăng trưởng là tiền đề để tăng thu nhập bình quân đầu người và hộ cá nhân Việt Nam — một yếu tố quan trọng để tăng nhu cầu tiêu thụ bia của nền kinh tế; tiêu thụ bia trên đầu người hiện tại của Việt Nam vào khoảng 42 lít/người, chỉ bằng một nửa so với mức tiêu thụ trung bình của nhóm 25 nước tiêu thụ bia nhiều nhất thế giới là 88,33 lít/người.
Việt Nam là quốc gia có nền dân số trẻ khi 32,7% dân số trong độ tuổi 15-34 tuổi và 21,5% dân số trong độ tuổi 35-49 tuổi. Đây là độ tuổi có nhu cầu giao lưu hướng ngoại rất cao và cũng là đối tượng chủ đạo tiêu thụ thức uống có cồn. Thị trường Việt Nam vẫn còn không gian phát triển rất lớn khi chỉ số khả năng chi trả (affordability index) vẫn còn rất thấp, mức chi tiêu cho 0,5 lít bia Lager ở Việt Nam chiếm 0,58% thu nhập/tháng, so với mức 0,9% và 1,04% của Thái Lan và Malaysia.
Đây là chỉ số sức mua đã được đồng vị theo từng quốc gia, qua đó gợi ý rằng, sản lượng tiêu thụ của nền kinh tế sẽ còn tăng trưởng nữa và Sabeco vẫn có thể duy trì tốc độ tăng trưởng hiện tại ở mức cao. Theo dự báo của ACBS tại báo cáo cập nhật ngày 11.1.2018, dự phóng doanh thu thuần của Sabeco có thể đạt mức 35,5 ngàn tỉ đồng năm 2018 và 43,514 ngàn tỉ đồng năm 2019.
Sabeco hiện là doanh nghiệp đầu ngành giải khát, với thị phần chi phối hơn 43,3%, trong khi Heineken là 28%, Habeco 12% và Carlsberg là 7%. Một trong những lý do cho vị thế vượt trội ấy là mạng lưới sản xuất, phân phối khép kín và độ phủ rộng khắp từ Bắc đến Nam. Tính đến hiện tại, Sabeco có 26 nhà máy bia có tổng công suất đạt 2 tỉ lít/năm; 11 công ty thương mại đảm nhận công tác phân phối, quản lý 44 chi nhánh; 8 tổng kho phục vụ việc phân phối, 800 nhà phân phối cấp 1 và hơn 32.000 điểm bán rộng khắp cả nước. Sản phẩm của Công ty hiện đã có mặt ở 31 quốc gia trên thế giới.
Một vị thế mà không phải doanh nghiệp bia — rượu — nước giải khát nào cũng đạt được. Đó là tiền đề để Sabeco là doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng doanh thu nhanh nhất ngành; trong niên độ 2015-2017, Công ty luôn đạt mức phát triển kép hai con số. Từ năm 2016-2017, Công ty đạt doanh thu bán hàng từ 30,6 ngàn tỉ đồng lên 34 ngàn tỉ đồng với mức tăng trưởng gần 12%, trong khi từ năm 2015-2016 tốc độ tăng trưởng là 12,7%. Tính trung bình, tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) hằng năm của Sabeco từ năm 2012-2017 là 6,34% trong khi tốc độ tăng trưởng ngành bia Việt Nam theo dự đoán của FPTS năm 2015-2020 là 6%.
Mục đích của họ trong thương vụ này không gì nằm ngoài mạng lưới phân phối mạnh mẽ của Sabeco, nắm được mạng lưới phân phối này sẽ là nắm được thị trường bia Việt Nam và có thể mở ra khả năng chiếm lĩnh thị trường Đông Nam Á, như Công ty Chứng khoán CIMB-GK từng bình luận trước khi phiên đấu giá kết thúc "việc thâu tóm (Sabeco) là nhất quán với tầm nhìn của Tập đoàn (ThaiBev) về việc chuẩn bị để trở thành doanh nghiệp hàng đầu trong khu vực".
Do đó, dù mua giá cao 320.000 đồng/cổ phiếu tại mức định giá cơ bản P/E (hệ số giá cổ phiếu trên lợi nhuận) gần 50 lần, người mua là ThaiBev (thông qua Công ty Vietnam Beverage) thật sự được nhiều hơn mất trong thương vụ này. Cái được cho rất nhiều mục đích với tầm nhìn dài hạn.
Nguồn: nhipcaudautu
