Xếp thứ 34/35 TP được khảo sát
Dù những năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) tại TP.HCM liên tục những cơn sốt giá, nhiều thời điểm thị trường BĐS có dấu hiệu bong bóng, nhưng mới đây hàng loạt báo cáo phân tích về thị trường BĐS lại có kết quả hết sức bất ngờ, đó là giá nhà ở tại TP.HCM vẫn còn “mềm” hơn rất nhiều so với các TP lớn trên thế giới, trong đó có những TP trong khu vực Đông Nam Á.
Đơn cử trong bản báo cáo Global Living Report, Công ty CBRE VN đã khảo sát giá nhà tại 35 TP lớn trên thế giới, trong đó TP.HCM nằm trong nhóm những TP lớn có giá nhà rẻ nhất thế giới với mức giá trung bình là 103.100 USD/căn (tương đương 2,4 tỉ đồng), trong khi ở Bangkok (Thái Lan) là 106.400 USD/căn, ở Kuala Lumpur (Malaysia) là 119.700 USD/căn và Singapore bình quân khoảng 874.400 USD/căn hộ.
Với mức giá trên, TP.HCM xếp thứ 34/35 TP được khảo sát, chỉ đắt hơn Istanbul (Thổ Nhĩ Kỳ). Cũng theo CBRE VN, giá căn hộ cao cấp ở TP.HCM trung bình là hơn 403.000 USD/căn (tức hơn 9,3 tỉ đồng), trong khi ở Kuala Lumpur là 415.000 USD và ở Bangkok là 456.000 USD/căn. Tại Singapore, một căn hộ cao cấp giá khoảng 1,2 triệu USD.
Hồi tháng 3, Công ty Savills VN trong báo cáo tiêu điểm “Thị trường nhà ở VN: Tầm nhìn và Triển vọng” cũng đưa ra nhận định giá căn hộ tại TP.HCM và Hà Nội nhìn chung vẫn thấp hơn so với các thị trường tương đương trong khu vực như Kuala Lumpur và Bangkok dù tốc độ tăng trưởng ở TP.HCM cao.
Theo ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills VN, giá nhà khu trung tâm TP.HCM đang giữ mức trung bình khoảng 5.500 - 6.500 USD/m2, bằng một phần rất nhỏ so với Hồng Kông, nơi mà nhà ở luôn ở mức giá đắt đỏ kỷ lục. Sự xuất hiện ngày một nhiều những cơ hội đầu tư dài hạn trong phân khúc nhà ở cao cấp, đặc biệt là khi các chỉ số kinh tế vẫn phát triển vượt trội, người mua hoàn toàn sẽ được hưởng lợi từ việc gia tăng giá trị đầu tư.
“Mức giá trung bình dự kiến sẽ tiếp tục tăng nhưng chậm hơn, sự tăng giá này sẽ phần nào phản ánh về những tiêu chuẩn phát triển cao hơn, nhu cầu nhà ở mạnh mẽ, quá trình đô thị hóa nhanh, sự bùng nổ của tầng lớp trung và thượng lưu cũng như cơ sở hạ tầng thuận lợi”, ông Neil MacGregor cho hay.
Đa số báo cáo thị trường nhằm phục vụ kinh doanh
Nhận xét về các báo cáo trên, thạc sĩ Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng khoa Kinh doanh và Quan hệ quốc tế, Trường đại học Kinh tế TP.HCM, cho rằng những báo cáo thị trường hiện nay của các công ty đưa ra chỉ được tổng hợp từ số liệu khách hàng, một số dự án mà họ tiếp cận, chứ không phải số liệu của toàn thị trường.
Không chỉ ở VN, trên thế giới đa số các báo cáo cũng vậy, chỉ một số nước có thông tin tốt như Mỹ có số liệu chính xác tương đối cao. Do đó, các báo cáo không đại diện cho tính chính xác của thị trường, mà chỉ đại diện tính quy luật.
Nghĩa là các báo cáo sẽ chỉ ra xu hướng giá nhà đang tăng, giảm hoặc giao dịch chững lại dựa trên các mẫu thống kê họ lấy rồi chia ra bình quân. Tuy nhiên con số tăng hoặc giảm bao nhiêu phần trăm thì không đúng bởi số liệu không đủ đại diện cho cả thị trường.
Đến nay số liệu về mặt báo cáo thị trường ngay cả của Hiệp hội BĐS VN cũng chỉ là số liệu thống kê, tham khảo chứ chưa phải là số liệu chính xác. Số liệu chỉ thật sự chính xác khi Bộ Xây dựng xây dựng bộ dữ liệu này từ báo cáo từ sở xây dựng các địa phương và từ các công ty BĐS trên cả nước.
“Các doanh nghiệp (DN) sử dụng thông tin phải xem xét thận trọng. Nếu là nhà môi giới, DN BĐS muốn mua dữ liệu phải xem xét đầu vào của các công ty nghiên cứu thị trường trong bối cảnh nở rộ các báo cáo như lúc này. Những người mua nhà, phát triển dự án nên tự mình đi thực địa sẽ có một bức tranh thị trường của khu vực, từ đó đưa ra được quyết định mua hay không. Hoặc khi dùng dữ liệu nên kiểm tra chéo các báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường để có thông tin chính xác hơn thay vì chỉ dựa vào một báo cáo”, ông Nghĩa khuyến cáo.
Thậm chí ông Nghĩa cho rằng, các báo cáo về thị trường BĐS hiện nay đều không minh bạch, không chính xác và đôi khi theo ý đồ từ các công ty nghiên cứu thị trường đưa ra để phục vụ mục đích kinh doanh của mình. Không như ở Mỹ thông tin minh bạch khi báo cáo thị trường sẽ do Hiệp hội Môi giới Mỹ cung cấp. Số liệu này hoàn toàn chính xác khi được cập nhật chi tiết đến từng BĐS riêng lẻ rằng căn hộ đó địa chỉ ở đâu, giá bán như thế nào qua các thời kỳ, có thể vay ngân hàng được bao nhiêu.
Số liệu "đá" nhau chan chát
Dẫn thông tin 30% người Trung Quốc mua nhà tại TP.HCM gây tranh cãi mới đây theo báo cáo của CBRE, ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc Công ty BĐS Danh Khôi VN, khuyến cáo các báo cáo này chỉ nên dùng với tính chất tham khảo. Việc CBRE đưa ra báo cáo cho hay, năm 2018 chỉ có 23% các căn hộ cao cấp được bán cho người dân địa phương, phần còn lại bán cho người nước ngoài, mà khách hàng Trung Quốc chiếm 30% trong số này rõ ràng không đúng; bởi hiện nay luật pháp của VN quy định số lượng căn hộ trong một dự án bán cho người nước ngoài không quá 30%.
"Rõ ràng không thể có chuyện thị trường BĐS TP.HCM có đến 70% khách mua là người nước ngoài bởi luật không cho phép điều đó. Báo cáo không chính xác như vậy sẽ làm hoang mang cho người mua nhà, thị trường và cả những người quản lý", ông Hiếu nói.
Không những vậy, số liệu giữa các báo cáo thị trường cũng “đá” nhau. Đơn cử Báo cáo quý 1/2019 từ hai công ty BĐS “hoành tráng” nhất hiện nay ở VN là Công ty CBRE VN và Savills VN thể hiện rõ điều này. Trong phần báo cáo về thị trường căn hộ TP.HCM, theo CBRE VN, trong quý 1/2019 có 4.423 căn hộ được chào bán, giảm 46% theo quý và 54% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, báo cáo của Savills VN cho thấy trong quý 1/2019, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 12.000 căn hộ, giảm 34% theo quý và 57% so với cùng kỳ năm trước. Hay theo CBRE VN, trong quý 1 có 5.924 căn hộ được tiêu thụ thì Savills VN đưa ra con số này lên đến 6.400 căn.
"Rõ ràng số liệu các công ty nghiên cứu thị trường đưa ra hoàn toàn không chính xác, không đại diện cho toàn bộ thị trường mà chỉ là thông tin tham khảo. Tuy nhiên, điều nguy hiểm là trong các báo cáo này ngoài các con số, còn có các nhận định, phân tích để dẫn dắt thị trường và những điều này được đăng tải tràn ngập trên các báo đài khiến những người không rành về thị trường, không am hiểu về kinh tế dễ dàng bị chi phối đến các quyết định đầu tư, mua nhà ở”, lãnh đạo một công ty BĐS nói thẳng.
Theo thạc sĩ Huỳnh Phước Nghĩa: “Những công ty đưa báo cáo thị trường họ đều hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, môi giới, thậm chí là chủ đầu tư BĐS thì không thể chính xác được mà đa số phục vụ ý đồ kinh doanh của chính họ”.
