Mặc dù vậy, trên thực tế, để triển khai quy định mới này, có rất nhiều trường hợp phát sinh cần được làm rõ một cách chặt chẽ, hợp tình hợp lý để tránh gây ra khó khăn, bức xúc cho người dân.
Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi
Trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, Chính phủ đề xuất quy định áp dụng mức thuế cao hơn đối với người có nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng, bỏ đất hoang.
Việc đánh thuế này được cho là sẽ giúp giải quyết nạn đầu cơ đất đai, làm lũng đoạn thị trường. Ngoài ra, dự thảo mới cũng đề cập đến chính sách ưu đãi thông qua việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư và các đối tượng chính sách.
Đánh giá những quy định mới nói trên, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) bày tỏ với VTC News cho rằng, điều này sẽ tác động tích cực hơn về vấn đề đánh thuế cao với người có nhiều nhà, đất.
Bên cạnh đó, cung cấp thêm một số ưu đãi với đối tượng thuộc nhóm yếu thế, dễ tổn thương như nông dân nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số. Việc đánh thuế nhà, đất cao cũng sẽ giúp ngân sách Nhà nước có thêm nguồn đóng góp lớn từ người dân.
GS. Đặng Hùng Võ lưu ý, đánh thuế tài sản với những người sở hữu nhiều nhà đất không phải là tăng thuế tài sản mà là cải cách nó.
“Nghĩa là thuế này sẽ không đánh vào người nghèo, mà đánh vào những đối tượng đầu cơ, tích trữ nhiều nhà, đất. Đặc biệt là những nhà đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng”, - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh.
Theo ông Võ, cần đánh thuế mạnh vào căn nhà thứ hai và những căn nhà có giá trị cao, đồng thời tăng thuế đất lên một mức độ nhất định. Điều này sẽ góp phần ngăn chặn hiện tượng “sốt đất”, giúp giá nhà, đất bình ổn lại.
Kéo giảm giá nhà
Cùng ý kiến với GS. Đặng Hùng Võ, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, việc thu thuế cao đối với người sở hữu nhiều nhà, đất là đúng đắn. Vì thuế tài sản sẽ tạo nguồn thu ngân sách ổn định từ thị trường bất động sản, sau đó dùng nguồn vốn này để đầu tư phát triển hạ tầng, làm tăng nguồn cung cho thị trường.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nhìn từ góc độ thị trường, việc đánh thuế với người có nhiều nhà, người có đất, nhà ở không đưa vào sử dụng sẽ tạo áp lực, khiến cho chủ sở hữu phải tính toán có đủ sức để găm giữ hay không. Nếu không đủ nguồn lực, họ phải đưa số bất động sản này vào sử dụng, cho thuê và cuối cùng là chuyển nhượng.
Điều này sẽ giúp tăng thêm nguồn cung về giá nhà, qua đó kéo giảm giá nhà. Hiện nay, thị trường bất động sản đang mất cân bằng cung cầu và lệch pha về phân khúc rất lớn. Việc đánh thuế nhà sẽ giúp người nghèo đô thị có cơ hội sở hữu nhà.
Những khó khăn trong thực tế
Dù cho rằng việc đánh thuế cao với người có nhiều nhà đất là cần thiết, các chuyên gia đều cho rằng, cần làm rõ nên đánh thuế mức nào và đối tượng cụ thể ra sao để bảo vệ quyền lợi của người yếu thế.
Liên quan vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) nhận định, cần có lộ trình và khung pháp lý hoàn chỉnh, chặt chẽ để triển khai ý tưởng trên.
Theo đó, người mua cần minh bạch hoá thu nhập, giao dịch đất đai phải được thực hiện bằng phương thức chuyển tiền qua ngân hàng và chứng minh được thu nhập hợp pháp với nguồn tiền mua nhà đất, tránh tình trạng rửa tiền, nhờ người đứng tên.
Thêm vào đó, đánh thuế theo giá trị tài sản hay số lượng tài sản cũng cần phải rõ ràng, bởi một căn nhà vị trí đẹp hoặc diện tích lớn có thể có giá bằng cả chục căn nhà khác.
Theo ông Toản, sẽ rất khó khăn, mơ hồ để có thể đánh thuế nhà bỏ hoang. Xét về khung pháp lý, điều này cần phải được thực hiện dựa trên các luật, nghị định liên quan chứ không phải tự nhiên đưa ra được.
Từ đó, ông Toản cho rằng, giá đất sẽ không giảm, còn đầu cơ đất sẽ không thiếu cách để “lách luật”. Nếu xét về đầu cơ, cá nhân nhỏ lẻ không đáng kể mà tập trung ở nhóm nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nguyên nhân là vì, thuế chỉ đánh vào cá nhân. Trong khi đó, các doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh thì họ làm theo Luật Doanh nghiệp nên không đánh được.
Các chuyên gia lưu ý, việc đánh thuế cần có cơ chế rõ ràng, trong đó lưu ý đến trường hợp người có căn nhà thứ nhất rất nhỏ và có tiền mua thêm mảnh đất. Do chưa có tiền xây nhà, họ để đất không thì có bị đánh thuế tài sản thứ hai không? Nếu có thì việc đánh thuế như thế nào?
Hoặc như một gia đình nhiều thế hệ sống trong căn nhà nhà thứ nhất với diện tích nhỏ. Sau đó, họ mua căn nhà thứ hai to hơn thì có bị đánh thuế không khi mà việc mua nhà thứ hai này là hoàn toàn chính đáng?
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM lấy thêm dẫn chứng, ở TP.HCM, có những khu dân cư cũ, mỗi hộ gia đình chỉ ở trong nhà có diện tích 15-17 m2. Trên thực tế, có rất nhiều căn nhà như vậy. Nếu họ mua 3 căn ở đó, mỗi căn 15 m2 thì mới có 45 m2. Nếu chỉ căn cứ vào việc họ có nhiều nhà mà đánh thuế thì lại không chính xác.
Từ đó, ông Châu cho rằng, đánh thuế phải căn cứ vào diện tích, giá trị, quản lý chặt chẽ, thông thoáng, không được tận thu. Đồng thời, phải nuôi dưỡng, mở rộng nguồn thu và phải đánh đúng đối tượng.
Bịt lỗ hổng ‘giàu nhanh từ đất’
Phát biểu tại Hội nghị “Lấy ý kiến các tổ chức, nhà khoa học” về Luật Đất đai sửa đổi (ngày 21/2), PGS.TS Phan Trung Lý, nguyên Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội lưu ý, cần bịt các lỗ hổng pháp lý để ngăn hiện tượng làm giàu bất chính từ đất đai.
Theo ông, dự thảo luật quan trọng bậc nhất điều chỉnh các quan hệ trực tiếp liên quan đến đời sống người dân. Do đó, dự thảo Luật lần này cần củng cố cũng như đưa ra các quy định chặt chẽ hơn để phù hợp với quy định của Hiến pháp năm 2013.
Chuyên gia cho rằng, cần phải có các quy định chặt chẽ nhằm 'bịt' các lỗ hổng pháp luật, khắc phục tình trạng khai thác giá trị đất đai phục vụ cho lợi ích riêng, lợi ích cá nhân, lợi ích nhóm.
“Đặc biệt là ngăn chặn hiện tượng tham nhũng chính sách, lợi dụng chính sách đất đai để làm giàu cho cá nhân”, - ông Phan Trung Lý lưu ý.
Đất đai phải theo cơ chế thị trường
PGS.TS Phan Trung Lý khuyến nghị ban soạn thảo cần xem xét tới một số nội dung còn chưa chặt chẽ. Điển hình như vấn đề tài chính, giá đất quy định tại chương XI. Theo ông, đây là vấn đề quan trọng và phức tạp nhất hiện nay.
Dự thảo luật cần phải có cơ chế tính giá đất theo nguyên tắc thị trường, bảo đảm khách quan, chính xác theo tinh thần Nghị quyết 18 của Hội nghị Trung ương V, khóa XIII.
Ông Lý phân tích, hiện trong phần tài chính và giá đất đai chưa giải quyết được các vấn đề như giá đất, thời gian tính tiền sử dụng đất khi có quyết định giao đất. Đây là một trong những nguyên nhân khiến các dự án không thống nhất được số tiền sử dụng đất, từ đó dẫn đến việc không triển khai các thủ tục xây dựng, ách tắc việc giải ngân và gây xảy ra tranh chấp giữa cơ quan quản lý nhà nước và người sử dụng đất.
Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, đất đai phải theo cơ chế thị trường, tức là khi bán, mua, đấu thầu, đấu giá thì cần sát với cơ chế thị trường và có phương pháp xác định cụ thể để đưa ra được một giá chính xác.
Thực tế vừa qua cho thấy có nhiều phương pháp định giá nhưng chưa đưa ra được một giá chính xác dẫn đến rất nhiều bất cập khiến cơ quan tư vấn, cơ quan quản lý khó giải quyết. Vì vậy, lần này, luật được sửa đổi theo cách định nghĩa thế nào là giá thị trường, phương pháp nào xác định giá bình quân...
Phó Thủ tướng khẳng định, theo quan điểm hiện nay sau thu hồi đất, người dân phải được hưởng lợi từ các dự án phát triển. Cụ thể, sau khi tái định cư người dân phải có điều kiện sống, sinh kế tốt hơn, hưởng các quyền lợi theo đúng quy định.