“Quả bom nợ” Evergrande Trung Quốc có đe doạ ngành bất động sản Việt Nam?
© AFP 2023 / Hector Retamal
Đăng ký
Chuyên gia bình luận về hiệu ứng từ “quả bom nợ” China Evergrande (Tập đoàn Hằng Đại) của đại gia Hứa Gia Ấn, Trung Quốc lên ngành bất động sản Việt Nam.
Các chuyên gia cho rằng, tuy có chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, thị trường bất động sản tại Việt Nam không bị tác động nhiều bởi cuộc khủng hoảng Evergrande và vẫn trong tầm kiểm soát.
Tuy nhiên, câu chuyện của China Evergrande cũng là bài học cảnh báo để Việt Nam tránh lập lại sự cố “quả bom nợ” này trong tương lai, nhất là đối với thị trường bất động sản được dự báo sẽ bùng nổ sau khi kiểm soát được dịch Covid-19.
Quả bom nợ Evergrande có ảnh hưởng đến Việt Nam?
China Evergrande Group hay còn gọi là Evergrande Real Estate Group (tức Tập đoàn Hằng Đại), vốn lừng danh là nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai ở Trung Quốc đang đối mặt với nguy cơ sụp đổ bởi khoản nợ khổng lồ lên đến hơn 300 tỷ USD.
“Quả bom nợ Evergrande” không chỉ đe dọa nền kinh tế Trung Quốc mà còn khiến nhiều chuyên gia lo ngại có thể tạo nên hiệu ứng “domino”, tác động lên thị trường bất động sản, tài chính chứng khoán, nền kinh tế các quốc gia trong khu vực cũng như trên toàn thế giới.
Ở Việt Nam, nhiều người lo rằng cuộc khủng hoảng tài chính của Tập đoàn bất động sản Trung Quốc Evergrande sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản trong nước. Hãy xem chuyên gia nói gì về vấn đề này.
Theo Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính, cho đến nay, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn ổn định, không bị ảnh hưởng bởi các sự kiện bên ngoài như vụ Evergrande mới đây.
Vị lãnh đạo này phân tích, nếu Tập đoàn bất động sản khổng lồ Evergrande đầu tư cũng như có các dự án ở Việt Nam, hoặc kêu gọi các nhà đầu tư trong nước cùng tham gia thì thị trường chắc chắn sẽ có liên đới và chịu ảnh hưởng.
“Tuy nhiên, qua rà soát tôi cho thấy các dòng vốn của tập đoàn này trực tiếp đầu tư vào các dự án ở Việt Nam theo các kênh chính thống dường như không có, nếu có cũng rất ít”, ông Đính khẳng định với TTXVN.
Theo vậy, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng lưu ý, tuy dịch Covid-19 có một số tác động nhất định, đối tượng chịu ảnh hưởng chủ yếu vẫn là các doanh nghiệp nhỏ có “sức khỏe” yếu, tài chính hạn chế. Trong khi đó, các doanh nghiệp lớn vẫn ổn định nhờ nguồn lực tài chính vững vàng.
“Cũng vì thế, trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản lớn trên thị trường chứng khoán dường như không có sự sụt giảm, nếu có thì sức ảnh hưởng cũng không nhiều”, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay.
Theo ông Đính, từ năm 2016-2017, các ngân hàng đã tính toán rất kỹ về các chính sách hạn chế rủi ro, hạn chế tín dụng vào bất động sản để đảm bảo hệ thống an ninh tiền tệ.
“Hiện nay, phần lớn các dự án bất động sản có nguồn vay rất ít, chủ yếu các ngân hàng đang ‘bơm tiền’ vào người mua nhà. Sau đó, người mua nhà sẽ trực tiếp đẩy vào chủ đầu tư. Tất nhiên, việc bơm tiền ở đây là giai đoạn đã hình thành sản phẩm, nên tính rủi ro dường như không có”, ông Đính nói.
Ông Đính cũng lưu ý rằng, Luật Kinh doanh bất động sản hiện đã có chế tài mạnh trong việc xử lý các trường hợp chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Evergrande Center.
© AFP 2023 / Peter Parks
Theo vị chuyên gia, mặc dù việc huy động vốn khi chưa đủ điều kiện vẫn xảy ra nhưng chủ yếu là dưới dạng đặt cọc, giữ chỗ với tỷ lệ rất thấp nên độ nguy hiểm không lớn. Đặc biệt với các chủ đầu tư lớn, họ luôn dữ chữ tín nên rất chuẩn chỉ.
“Đây cũng là lý do có thể khẳng định thị trường bất động sản đang rất ổn định”, Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh.
“Trái phiếu bất động sản Việt Nam có tiềm lực rất vững mạnh”
Bình luận về các lo ngại liệu China Evergrande sụp đổ có tác động mạnh đến ngành bất động sản của Việt Nam hay không, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực cho rằng, “quả bom nợ” Evergrande đã và sẽ tiếp tục có những tác động đến kinh tế Việt Nam, tuy nhiên, ảnh hưởng là không đáng kể.
“Việc Tập đoàn BĐS Đại Hằng Trung Quốc sụp đổ ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam là không đáng kể”, TS. Cấn Văn Lực khẳng định.
Theo ông, các doanh nghiệp phát hành trái phiếu bất động sản ở Việt Nam có tiềm lực tài chính rất vững mạnh, hệ số nợ đều trong tầm kiểm soát, đảm bảo một hệ số an toàn nhất định.
23 Tháng Chín 2021, 15:54
Nói rõ hơn về ảnh hưởng của vấn đề, theo TS. Cấn Văn Lực, các hiệu ứng mà China Evergrande gây ra có tác động đến thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản trong nước.
Chuyên gia kinh tế này chỉ rõ, tâm lý lo ngại của các nhà đầu tư đã khiến VN-Index đi xuống ngay sau khi thông tin về “quả bom nợ” Evergrande được công bố.
“Các nhà đầu tư lo ngại và thận trọng hơn trong việc đầu tư vào cổ phiếu đặc biệt là nhóm bất động sản”, TS. Lực nhấn mạnh.
TS. Cấn Văn Lực cho rằng, sau sự cố Evergrande, các quốc gia trong đó có Việt Nam sẽ phải cân nhắc để kiểm soát chặt chẽ hơn dòng vốn đổ vào trái phiếu bất động sản, đồng thời, các ngân hàng khi cho các doanh nghiệp bất động sản vay có thể sẽ yêu cầu mức lãi suất cao hơn.
Ông Lực cho hay, về mặt lý thuyết, dòng vốn đổ vào trái phiếu bất động sản có thể sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn, ngân hàng cho doanh nghiệp bất động vay có thể sẽ yêu cầu mức độ lãi suất cao hơn vì cho rằng lĩnh vực này có rủi ro cao hơn.
“Tuy nhiên, việc kiểm soát dòng vốn này phải bám sát vào tình hình thực tiễn, tránh tâm lý vì bên đó xảy ra sự cố mà chúng ta lại quá siết chặt là không đúng”, chuyên gia lưu ý.
Chuyên gia: Nợ bất động sản của Việt Nam vẫn trong kiểm soát
Về phần mình, chuyên gia tài chính ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cho rằng cuộc khủng hoảng Evergrande là bài học lớn cho các nhà kinh doanh bất động sản tại Việt Nam trong việc phát hành trái phiếu.
Theo ông, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cũng có thể huy động vốn từ người dân bằng cách bán bất động sản hình thành trong tương lai và khách hàng đóng tiền theo tiến độ xây dựng. Cách làm này tương tự với cách mà các doanh nghiệp Trung Quốc sử dụng.
Tuy nhiên, trường hợp rủi ro nếu doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ, nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ. Vì thế, các cơ quan quản lý nhà nước cần rút ra bài học sau vụ việc của Evergrande.
Do đó, chuyên gia kiến nghị Bộ Tài chính, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước… cần tăng cường công tác thanh kiểm tra tất cả trái phiếu mà các doanh nghiệp bất động sản phát hành, qua đó kịp thời chặn đứng những doanh nghiệp bất động sản không có thực lực, không đủ năng lực tài chính phát hành trái phiếu.
“Nếu Việt Nam có một vài doanh nghiệp rơi vào tình trạng như Evergrande có thể sẽ tạo ra phản ứng dây chuyền rất nguy hiểm cho cả thị trường”, TS. Nguyên Trí Hiếu lưu ý.
Về phần mình, Chủ tịch FiinGroup Nguyễn Quang Thuân cho rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam còn khá mới và Ngân hàng Nhà nước cũng đã có động thái kìm lại thị trường này thời gian qua. Các doanh nghiệp lớn đầu ngành thì điểm trả nợ lại vào 2024 và 2025 sẽ khó có rủi ro như vụ Evergrande.
Nhiều chuyên gia cũng phân tích, tỷ lệ lợi nhuận hiện tại của các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam dao động từ 50-70%. Số liệu này khả quan hơn so với con số của Trung Quốc là 30% tại thời điểm tốt nhất.
Theo đại diện Công ty Chứng khoán Nhất Việt, tổng nợ trên tổng tài sản của các doanh nghiệp bất động sản hiện ở mức 0.6 nhỏ hơn 1 và nằm trong mức kiểm soát, tương đương với mức bình quân trong 5 năm giai đoạn 2016-2020. Vì vậy, tình hình nợ của ngành bất động sản vẫn đang được kiểm soát.
Làm sao để Việt Nam tránh bài học “quả bom nợ” Evergrande?
Đánh giá vụ China Evergrande là cảnh báo đối với thị trường bất động sản Việt Nam, các chuyên gia cũng kiến nghị giải pháp để tránh bài học “quả bom nợ” như của Tập đoàn Hằng Đại.
Luật sư Nguyễn Văn Lộc nêu quan điểm, Việt Nam cần kiểm soát việc thực thi chính sách bất động sản để chủ động ứng phó tránh những “quả bom nợ Evergrade” phiên bản Việt Nam khi dịch bệnh vẫn tiếp diễn.
Luật sư Lộc khuyến nghị, trước hết, phải rà soát yếu tố nào đang cản trở tính thanh khoản thị trường để khơi thông mà tiêu điểm là hai nhân tố chính. Đó là việc chấp thuận pháp lý cho dự án thuộc chủ đầu tư đủ năng lực và ngân hàng có cơ chế linh hoạt lãi suất cho các thành phần tham gia thị trường (đặc biệt là chủ đầu tư và người mua nhà để ở).
Tiếp đó, phải kiểm soát lại việc phát hành trái phiếu ồ ạt trong thời gian qua và có phương án cân bằng pháp lý, không để người mua trái phiếu "nắm đằng lưỡi".
“Điểm mấu chốt là tài sản bảo đảm của chủ đầu tư không chỉ đáp ứng đúng các tiêu chí phát hành mà duy trì giá trị liên tục sau đó. Việc sử dụng nguồn tiền có đúng mục đích hay không và giá trị tài sản thực hay ảo sẽ là những việc cần kiểm tra”, luật sư Nguyễn Văn Lộc nói.
Đặc biệt, theo ông Lộc, cần thanh tra toàn diện các dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện huy động và áp chế tài bất kể lý do gì. Dự án chỉ sống bằng khoản vay ngân hàng và duy trì bằng vốn huy động từ khách hàng sẽ không thể cứu nếu vỡ nợ. Đồng thời, cơ quan chức năng phải quyết tâm xóa quy hoạch treo, thu hồi hàng loạt dự án bỏ hoang và cảnh báo đối với dự án chậm tiến độ.
“Nạn đầu cơ tích trữ quỹ đất trong hai thập niên trở lại đây đã đến lúc làm quyết liệt để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực”, chuyên gia khẳng định.
TS. Bùi Đức Hưng, Trường ĐH Mở Hà Nội đánh giá, nếu so sánh gói nợ của Evergrande với GDP Trung Quốc năm 2020 (khoảng 15.380 tỷ USD) thì giá trị khoản nợ này chỉ chiếm khoảng 2%, do đó, sẽ không ảnh hưởng nhiều đến nền kinh tế Trung Quốc.
Tuy vậy, thời gian qua, thị trường bất động sản Trung Quốc luôn trong tình trạng tăng trưởng nóng, dựa trên vay vốn, điển hình là Tập đoàn Evergrande.
“Việc Tập đoàn này nếu có sụp đổ cũng chưa thể tạo hiệu ứng dây chuyền cho thị trường bất động sản bởi đặc điểm của hệ thống tài chính của Trung Quốc rất mạnh và có sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước”, TS. Hưng nói.
Theo ông Hưng, quy mô thị trường chứng khoán Trung Quốc quá lớn, đủ để hấp dẫn các giao dịch quy mô lớn đến cực lớn cho nên không thể đổ vỡ chỉ do sự mất khả năng thanh khoản của Evergrande.
“Tầm cỡ như Evergrande với “núi nợ” 300 tỷ USD, tỷ lệ nợ trái phiếu lớn thì cho dù có sụp đổ cũng chưa chắc đã ảnh hưởng nặng đến nền kinh tế và thị trường bất động sản Trung Quốc. Do đó, lo lắng về các “rung chấn” đối với thị trường bất động sản Việt Nam sẽ không xảy ra”, ông Hưng nhấn mạnh.
Chuyên gia phân tích, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa có các khoản nợ quốc tế bằng USD đáng kể và không phổ biến. Hơn nữa, kinh tế Việt Nam vẫn trong tiến trình tăng trưởng. Đầu tư hạ tầng và quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn mạnh mẽ là chỗ dựa vững chắc cho thị trường bất động sản khi vẫn có nền tảng kinh tế - xã hội để phát triển. Ngoài ra, với đặc điểm đầu tư tại Việt Nam, bất động sản chiếm có ưu thế hơn một số kênh khác nên vẫn được nhà đầu tư chọn lựa.
TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, điều đáng lo ngại hiện nay là bên cạnh khoản nợ ngân hàng thì các công ty bất động sản đang nợ từ trái phiếu với mức tăng mạnh trong năm 2021.
Chỉ tính riêng 2 quý đầu của năm 2021, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành là hơn 208.000 tỷ đồng, tăng 18,3% so với cùng kỳ năm ngoái.
18 Tháng Mười Một 2020, 13:40
Trong số đó, doanh nghiệp bất động sản dẫn đầu với lượng phát hành trái phiếu lên tới 92.300 tỷ đồng, chiếm 44,2% tổng lượng phát hành trên thị trường. Rủi ro đang tăng cao từ vay nợ của các công ty đầu tư bất động sản sẽ gây hiệu ứng xấu cho thị trường bất động sản.
“Chỉ cần một vài doanh nghiệp gặp khó khăn trong trả nợ sẽ gây ra tâm lý lo ngại "dây chuyền" với nhà đầu tư”, TS. Đinh Thế Hiển lưu ý.
Xét về trung hạn (2 - 5 năm), thì thị trường bất động sản vẫn ổn do nền kinh tế của Việt Nam đang tăng trưởng nhờ FDI và kéo theo thúc đẩy kinh tế nội địa.
Ông Hiển nhấn mạnh, có thể khẳng định xuất khẩu Việt Nam năm 2021 tốt hơn năm 2020; trong đó có vai trò của FDI rất lớn. Với xu thế phát triển của xuất khẩu, của FDI sẽ trở thành động lực thúc đẩy mở rộng các khu công nghiệp, hạ tầng giao thông lớn, hệ thống cảng biển và tiến trình đô thị hóa. Những yếu tố này là nền tảng vững chắc cho thị trường bất động sản trong trung hạn.
Theo TS. Hiển, các nhà đầu tư trung và dài hạn có thể lựa chọn những bất động sản có vị trí đắc địa và tiềm năng. Nếu nhà đầu tư muốn lướt sóng cần phải có kịch bản sống chung với nợ nếu không thể thanh khoản trong vòng 2-3 năm.
Chuyên gia cũng khuyến nghị nhà đầu tư bỏ vốn vào trái phiếu công ty bất động sản nên cẩn thận.
