Bất động sản Việt Nam bất thường, Thống đốc nhắc lại sự cố SCB
20:09 17.02.2023 (Đã cập nhật: 20:10 17.02.2023)
© TTXVN - Dương Văn Giang
Đăng ký
Thị trường bất động sản Việt Nam có diễn biến bất thường. Theo TS. Cấn Văn Lực, giá bất động sản của Việt Nam đang ở mức tương đối cao. Một người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới.
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng khẳng định, NHNN sẽ tiếp tục hỗ trợ tháo gỡ khó khăn, không có room kiểm soát tín dụng riêng về bất động sản.
Ngoài ra, NHNN và 4 ngân hàng quốc doanh đã thống nhất dành một gói tín dụng 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân trên thị trường.
Bất động sản Việt Nam "bất thường"
Sáng 17/2, Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì Hội nghị trực tuyến toàn quốc "tháo gỡ khó và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững", như Sputnik đã thông tin.
Nêu tham luận, TS. Cấn Văn Lực đánh giá, thị trường bất động sản hiện nay có hiện tượng "bất thường", bởi kinh tế vĩ mô rất tốt nhưng thị trường bất động sản lại gần như "đóng băng" và rõ ràng là có điểm nghẽn cần tháo gỡ.
Nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm của thị trường bất động sản hiện nay, theo ông Lực, trước tiên là theo xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản thế giới và Việt Nam sau hơn 2 năm tăng trưởng khá nóng (giá bất động sản thế giới tăng khoảng 10-20% và của Việt Nam tăng khoảng 20-50%). Thứ hai, là những vướng mắc về pháp lý liên quan đến bất động sản chưa được giải quyết kịp thời.
Thứ ba, là nguồn vốn rót vào thị trường bất động sản bị thu hẹp hơn trong năm vừa qua. Thứ tư, theo TS. Lực, là do nhiều vụ việc vi phạm liên tiếp xảy ra khiến cho niềm tin nhà đầu tư bị giảm sút, thanh khoản thị trường giảm nhanh. Cuối cùng là liên quan đến quan hệ cung cầu khiến cho việc giá cả chưa hợp lý.
Chuyên gia chỉ rõ, khó khăn lớn nhất của lĩnh vực bất động sản hiện nay là môi trường pháp lý còn nhiều điểm nghẽn. Nhiều quy định còn chồng chéo, thiếu nhất quán, không rõ ràng, không được hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời, chưa phù hợp với thực tiễn.
Trong khi đó, tâm lý sợ trách nhiệm, sợ sai, đùn đẩy tồn tại ở một bộ phận cán bộ công chức khá rõ nét, khiến cho nhiều dự án không thể triển khai được, hoặc thời gian triển khai kéo dài, muốn bán hay chuyển nhượng cũng không được, muốn thế chấp cũng không xong, muốn nộp tiền thuê cũng khó... dẫn đến bất động sản bị bỏ hoang, tồn kho, lãng phí, tốn kém, suy giảm niềm tin...
Công tác quy hoạch, thực thi và giám sát thực thi quy hoạch còn nhiều bất cập, giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, biến động về chi phí đầu tư, xây dựng rất mạnh trong khi chúng ta ban hành nhiều đơn giá, định mức chưa kịp thời. Ngoài ra, cơ cấu thị trường mất cân đối nghiêm trọng như Thủ tướng đã chỉ ra chỗ này thì thừa, chỗ kia thì thiếu. Quan hệ cung - cầu lệch pha, giá cả chưa hợp lý.
Người Việt cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập mới mua được nhà
Đánh giá về giá cả bất động sản, theo TS. Cấn Văn Lực, hiện nay, giá bất động sản của Việt Nam đang ở mức tương đối cao so với thu nhập của đa số người dân.
"Người Việt Nam trung bình cần ít nhất 23,5 năm có thu nhập để mua được nhà ở, đứng thứ 14/107 quốc gia (càng cao, càng đắt) trên thế giới, tương đương Thái Lan, Hàn Quốc (trong khi thu nhập của chúng ta thấp hơn họ)", - ông Lực chỉ rõ, giá nhà ở Việt Nam còn cao hơn nhiều so với các nước Indonesia (18,5 năm), Singapore (15,5 năm), Ấn Độ (9,2 năm) và Malaysia (8,1 năm).
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này là do nguồn cung hạn chế, thiếu trầm trọng nhà ở phù hợp túi tiền và dư thừa ở một số phân khúc khác (đặc biệt là phân khúc cao cấp), chi phí ở các khâu làm dự án đều cao.
Cũng theo chuyên gia, hiện nguồn vốn cho bất động sản bị thu hẹp, nhất là trong năm 2022, hoạt động thanh tra, kiểm tra và nỗi lo hình sự hóa vẫn còn. Cuối cùng, một số khó khăn, thách thức bên ngoài như: lạm phát, lãi suất và tỷ giá; rủi ro khách quan khác như thiên tai, dịch bệnh cũng ảnh hưởng đến tình hình thị trường.
Minh bạch thị trường bất động sản
Trên cơ sở phân tích một số nguyên nhân, TS. Cấn Văn Lực nêu các giải pháp kiến nghị.
Đầu tiên, ông nhấn mạnh, về quan điểm, trước tiên cần xác định Nhà nước không nhất thiết phải dùng tiền ngân sách để hỗ trợ, giải cứu thị trường bất động sản mà nên dùng cơ chế, chính sách và vốn đối ứng, nhất là vốn mồi (chủ yếu đối với nhà ở xã hội).
"Quan điểm nữa là thị trường bất động sản cũng như thị trường tài chính, cần tiến tới minh bạch thị trường và chuyên nghiệp hơn", - chuyên gia khẳng định.
Về những giải pháp trước mắt. Với Quốc hội, Chính phủ, bộ ngành, địa phương cần giải quyết dứt điểm những vụ việc vừa qua để bảo đảm lấy niềm tin của thị trường và nhà đầu tư. Thứ hai là sớm sửa đổi các nghị định, thông tư trong thẩm quyền của Chính phủ, bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là liên quan đến chuyển nhượng dự án, xác định tiền thuê đất, định giá đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, quy hoạch nhà ở xã hội.
Về gói tín dụng nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng, theo ông, Chính phủ nên cân nhắc có một Đề án tổng thể, căn cơ để phát triển nhà ở xã hội như mô hình của Singapore, Hàn Quốc khá thành công, đồng thời, cần rút kinh nghiệm 6 điểm bất cập khi triển khai gói 30.000 tỷ đồng trước đây. Thủ tướng cần chỉ đạo điều tiết quan hệ cung – cầu và muốn như thế phải có thông tin dữ liệu. Đây là vấn đề quan trọng với thị trường. Ngân hàng Nhà nước, cân nhắc sớm cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng ngay trong tháng này để tổ chức tín dụng chủ động triển khai thực hiện sớm.
Bên cạnh đó, cần kiểm soát rủi ro tín dụng bằng cách điều chỉnh lại hệ số rủi ro đối với các phân khúc bất động sản. Bộ Xây dựng cần là đầu mối để phân khúc bất động sản theo các phân khúc khác nhau như nhà ở xã hội, nghỉ dưỡng.
Từ sự cố SCB các ngân hàng phải lo thanh khoản
Phát biểu tại hội nghị ngày 17/2, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng nhận định, thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm qua có tăng trưởng cao, tuy nhiên hiện nay lại đang gặp một số khó khăn, vướng mắc về nguồn vốn, trong đó có nguồn vốn tín dụng ngân hàng.
Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản
© TTXVN - Dương Văn Giang
Theo Thống đốc, vốn cho bất động sản huy động từ nhiều kênh khác nhau như từ thu hút FDI, trái phiếu doanh nghiệp, huy động thị trường chứng khoán, vốn và tài sản của chính doanh nghiệp, vốn huy động từ người mua nhà, nghĩa là khi khởi công, người mua nhà cũng đã mua trước tạo điều kiện cho doanh nghiệp có thể huy động vốn đầu tư dự án.
Đối với nguồn vốn tín dụng ngân hàng, tín dụng cho lĩnh vực bất động luôn có tăng trưởng khá cao trong năm vừa qua. Đặc biệt, năm 2022, tín dụng chung của nền kinh tế tăng 14,17%. Riêng với lĩnh vực này, tăng 24,2%, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ của nền kinh tế ở mức khá cao là 21,6% và giá trị tuyệt đối là 2,58 triệu tỷ đồng.
Trong cơ cấu này, trên 60% là tín dụng cho nhu cầu nhà ở, đáng nói ở đây là chủ yếu là phân khúc giá trị cao, còn hơn 30% là cho vay đối với nhu cầu kinh doanh bất động sản. Lãnh đạo NHNN cũng dẫn phân tích của TS. Cấn Văn Lực rằng, trong nguồn vốn phát triển bất động sản năm 2022, 70% là vốn tín dụng, còn các kênh khác là 30%. Nên vì vậy, cần phải đánh giá trung thực, khách quan để có giải pháp tháo gỡ.
"Về phía các ngân hàng, trong những tháng cuối năm, đặc biệt từ tháng 10/2022, khi sự cố của SCB xảy ra, bản thân các ngân hàng thương mại phải lo về thanh khoản, để bảo đảm bất cứ người dân rút tiền lúc nào đều có khả năng trả nên chính bản thân các ngân hàng thương mại phải cân đối nguồn vốn cho phù hợp để cấp tín dụng cho bất động sản vì tín dụng BĐS thường là giá trị lớn, kỳ hạn dài", - Thống đốc lý giải.
Trong khi đó, bản thân các ngân hàng thương mại cũng tự quyết định trong việc cấp tín dụng. Các dự án bất động sản bị 70% vướng mắc về mặt pháp lý. Khi chưa có đủ cơ sở pháp lý và xác định được giá đất, bản thân các dự án phải bảo đảm tính khả thi, chứng minh được khả năng trả nợ của doanh nghiệp. Tuy nhiên, doanh nghiệp chưa chứng minh được nên bản thân tổ chức tín dụng khó có thể cho vay.
Về vấn đề mất cân đối cung cầu trên thị trường, đối với phân khúc cao cấp, tín dụng trong những năm qua vào lĩnh vực này khá lớn. Hiện nay với những dự án vừa chưa có cơ sở pháp lý, giá nhà chưa phù hợp nên khách hàng chưa quyết định mua.
"Vì vậy phân khúc này cần hoàn thiện thủ tục pháp lý, đã xây xong nhà phải có sổ hồng, sổ đỏ thì người dân mới mua và lưu ý về giá cả như Thủ tướng nói. Nếu hai điều này được cân nhắc và có sự điều chỉnh thì sẽ kích thích nhu cầu mua nhà đối với phân khúc cao cấp này", - Thống đốc chỉ rõ.
Với phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, đang thiếu hụt nguồn cung trầm trọng. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, năm 2022, cả nước có 682 dự án với 301.967 căn hộ, dự án nhà ở xã hội có 150 dự án, 19.967 căn hộ. Theo đó, phải có những giải pháp thúc đẩy nguồn cung với doanh nghiệp xây dựng phân khúc này, từ đó, thúc đẩy nguồn vốn cho thị trường.
"Với NHNN, tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn, tôi cũng đã chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiếp tục dành nguồn vốn cho các dự án bất động sản đủ điều kiện pháp lý, có khả năng tiêu thụ sản phẩm, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở; tiết kiệm chi phí hoạt động để cho vay với lãi suất thấp hơn", - Thống đốc cho hay.
Theo lãnh đạo NHNN, để phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững thì cần phải hướng tới phục vụ đa số người dân, đặc biệt là người có nhu cầu thực về nhà ở, hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, trục lợi.
Về định hướng tín dụng, năm nay, bà Hồng cho biết, NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng 14-15%, cao hơn mức 14,17% của năm ngoái. NHNN cũng không có room kiểm soát riêng đối với tín dụng vào bất động sản.
4 ngân hàng sẽ dành gói tín dụng 120.000 tỷ đồng
Liên quan đề xuất của Bộ Xây dựng về gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, lãnh đạo NHNN đánh giá điều này là cần thiết nhưng phải xem nguồn vốn từ đâu.
Theo Thống đốc, NHNN đã họp với 4 ngân hàng thương mại nhà nước (nhóm Big 4). Các ngân hàng thương mại nhà nước cũng thống nhất dành một gói tín dụng cho lĩnh vực này trị giá 120.000 tỷ đồng với lãi suất cho vay cả người xây dựng và người mua nhà thấp hơn từ 1,5 - 2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường trong từng thời kỳ. NHNN sẽ giao đơn vị theo dõi, tổ chức, triển khai chương trình này.
Các đại biểu dự Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản.
© TTXVN - Dương Văn Giang
"Chúng tôi sẽ thông báo cho các ngân hàng khác nếu các ngân hàng khác tham gia thì gói này có thể sẽ được nhiều hơn", - Thống đốc bày tỏ.
Trong quá trình triển khai, nếu các ngân hàng tham gia mà bị thiếu hụt về thanh khoản thì NHNN sẵn sàng tái cấp vốn cho để triển khai tiếp. Còn về lãi suất, NHNN đang cố gắng điều hành, điều tiết tiền tệ, chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động để làm sao cố gắng giảm mặt bằng lãi suất.
Thống đốc đề nghị, về cơ cấu lại thời hạn trả nợ, Bộ Xây dựng cần rà soát tất cả các dự án, xem dự án nào mang tính đầu cơ, dự án gắn với sản xuất kinh doanh, gắn với thương mại và dịch vụ, thì sẽ có ứng xử và giải pháp tháo gỡ riêng.
"Chúng tôi sẽ chỉ đạo tổ chức tín dụng tiếp tục làm việc doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản", - bà Nguyễn Thị Hồng thông tin.
