Trung Quốc mắc sai lầm với ba lằn ranh đỏ, Việt Nam né cuộc khủng hoảng bất động sản
© AFP 2023 / Hoang Dinh Nam
Đăng ký
Ông lớn bất động sản Country Garden của nữ tỷ phú Dương Huệ Nghiêm có nguy cơ bị loại khỏi chỉ số Hang Seng là đòn giáng mới nhất đối với lĩnh vực bất động sản đang chao đảo của Trung Quốc, nhất là sau khi tập đoàn Evergrande nộp đơn phá sản tại Mỹ.
Việc Trung Quốc mắc sai lầm với chính sách “ba lằn ranh đỏ”, theo giới chuyên gia, là bài học kinh nghiệm đáng chú ý đối với Việt Nam.
Ba lằn ranh đỏ
Trước thời điểm năm 2020, thị trường bất động sản phát triển quá nóng khiến Trung Quốc phải đưa ra chính sách “ba lằn ranh đỏ” nhằm giảm rủi ro hệ thống tín dụng qua việc hạn chế khả năng vay mới của các doanh nghiệp bất động sản, gây cạn kiệt nguồn tài chính đưa nhiều công ty vào thế mắc nợ và bị dồn vào đường cùng.
Sau khi chính sách này được ban hành, nhiều doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc bắt đầu mất thanh khoản và vỡ nợ, mở đầu là sự sụp đổ của tập đoàn China Evergrande, kéo sau đó là hàng loạt các tập đoàn lớn khác, gần nhất là sự việc của nữ tỷ phú Trung Quốc Yang Huiyan (Dương Huệ Nghiêm) với gã khổng lồ Country Garden Holding.
Đáng nói, có hàng trăm dự án bất động sản bị dừng vô thời hạn. Làn sóng người mua nhà từ chối trả tiền vay ngân hàng nổ ra tại hơn 100 thành phố của Trung Quốc.
Hồi tháng 12/2022, Trung Quốc đã đưa ra các chính sách mới, có thể hiểu là “ba lằn ranh đỏ” đã bị gỡ bỏ. Theo Doanh nghiệp và Kinh doanh, Chính phủ Trung Quốc đã ban hành hàng loạt các cơ chế chính sách nhằm tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản, khuyến khích người dân mua nhà như nới lỏng tín dụng cho người mua, sửa nhà.
Chính quyền Bắc Kinh cũng thực hiện giảm lãi vay thế chấp và tỷ lệ trả trước khi mua nhà trả góp, nới lỏng các hạn chế cho vay thế chấp và mua nhà, đặc biệt là tung ra các biện pháp đặc biệt để hỗ trợ các thành phố thúc đẩy tiến độ xây dựng và bàn giao các dự án nhà ở dang dở.
Các khoản vay đặc biệt có thời hạn không quá 3 năm với lãi suất ưu đãi 2 năm đầu được chuyển giao cho chính quyền địa phương đứng ra xét duyệt và chịu trách nhiệm.
Đối tượng được hỗ trợ vay là dự án sắp hoàn thành, thanh khoản cao, doanh nghiệp uy tín. Nhiều địa phương của Trung Quốc cũng kêu gọi các doanh nghiệp vốn nhà nước cùng tham gia vào Quỹ hỗ trợ các dự án treo. Khuyến khích các công ty uy tín và có thương hiệu mua lại “các dự án chất lượng cao”.
Bản chất khủng hoảng bất động sản Trung Quốc khác Việt Nam
Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, khủng hoảng của Trung Quốc là do dư cung, còn Việt Nam là dư cầu, do đó mức độ phục hồi và cách tiếp cận hoàn toàn khác nhau.
Ông Nghĩa phân tích, Trung Quốc phải tung ra chiến dịch để giải cứu thị trường nhưng chưa đạt được kết quả như Chính phủ mong muốn. Chiến dịch thứ nhất Trung Quốc bơm tiền để hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản khoẻ mạnh thôn tính các doanh nghiệp yếu kém và đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các dự án để bán ra thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu bất động sản của Trung Quốc vẫn đang rất yếu khiến các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, không bán được hàng dẫn đến dòng tiền sụt giảm.
“Hiện Trung Quốc đang phải tung ra chiến dịch giải cứu thứ hai để giải cứu những doanh nghiệp đã tham gia chiến dịch trước”, - TS. Lê Xuân Nghĩa nói.
Trong khi đó, đối với Việt Nam, cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản khác lần này khác với Trung Quốc và cả đợt khủng hoảng bất động sản năm 2011 bởi khi đó là khủng hoảng dư cung, còn năm nay lại là khủng hoảng dư cầu. Đặc điểm của khủng hoảng dư cầu bao giờ cũng kết thúc nhanh hơn khủng hoảng dư cung.
Một điểm nữa khác với Trung Quốc là nhu cầu về nhà ở của Việt Nam cao hơn nhất là ở các thành phố lớn. Do đó, cuộc khủng hoảng dư cầu sẽ nhanh chóng được giải quyết.
Kinh nghiệm cho Việt Nam
Trước “cú sốc” về cuộc khủng hoảng âm ỉ ở thị trường bất động sản Trung Quốc, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường BĐS Việt Nam đang trong giai đoạn thiếu hụt trầm trọng nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung từ các sản phẩm giá bình dân, phù hợp với thu nhập của phần đông người dân.
Trong khi đó, có hàng ngàn dự án vẫn đang bị “treo” chưa thể hoàn thiện để đưa nguồn cung ra thị trường. Nguyên nhân là do các cơ quan quản lý nhà nước, chính quyền địa phương đã rà soát lại pháp lý tại nhiều dự án, khiến các dự án không thể triển khai được.
Cùng với đó, tín dụng vào bất động sản cũng được kiểm soát chặt chẽ… Các kênh dẫn vốn cho thị trường cũng đang “tắc” khi thị trường trái phiếu đến thời gian đáo hạn nhưng nhiều nhà phát hành không có khả năng chi trả, cạn kiệt nguồn vốn. Thị trường chứng khoán đã lao dốc “không phanh” trong một thời gian dài.
Hàng loạt những yếu tố này đã đẩy thị trường bất động sản Việt Nam vào thời kỳ “ngủ đông”, hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản và sàn giao dịch BĐS phải tạm dừng hoạt động, hàng nghìn môi giới và lao động trong ngành này bị mất việc làm.
“Giải quyết các vấn đề cho các dự án “treo” này, chúng ta nên xem xét, phân loại dự án nào cần “truyền máu” là “tiền” thì tiến hành hỗ trợ kết nối nguồn phù hợp để thực hiện quá trình “bơm, truyền” sao cho vừa có thể “cấp cứu” nhưng vẫn đảm bảo “an toàn”. Dự án nào bị “treo” vì vướng mắc pháp lý thì hỗ trợ pháp lý, giải quyết một cách cụ thể, dứt điểm. Dự án nào “treo” lâu quá, không thể cứu được thì hỗ trợ để các doanh nghiệp khỏe mạnh mua lại dự án của các doanh nghiệp yếu và đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các dự án”, - VARS kiến nghị.
Theo Hiệp hội, nhu cầu “an cư" của người dân Việt Nam là rất lớn, kể cả trong ngắn và dài hạn; họ chỉ đang tìm kiếm nguồn cung phù hợp với mức giá hợp lý.
Nếu có nhiều hơn nguồn cung bất động sản nhà ở thủ tục pháp lý tốt, giá cả phải chăng, lượng giao dịch chắc chắn sẽ tăng mạnh. Lượng giao dịch tăng này có thể khiến mức giá tăng trong ngắn hạn, nhưng trong dài hạn, giá cả sẽ được quyết định bởi cán cân cung cầu, mức giá sẽ tăng ổn định và phù hợp hơn. Ngoài ra, việc bố trí riêng nguồn ngân sách thông qua các quỹ hỗ trợ cũng là một giải pháp phù hợp, góp phần tích cực vào việc cải thiện nguồn cung.
“Giống như một cuộc kéo co, yếu tố tiên quyết để một bên có thể giành được chiến thắng chính là sự đoàn kết, phối hợp nhịp nhàng và tinh thần tập trung cao độ. Tất cả các yếu tố này cần được duy trì tuyệt đối cho đến khi chung cuộc. Bởi lẽ, chỉ cần một phút lơ là sẽ khiến cho cục diện đi vào sụp đổ. Chính bởi vậy, thị trường rất cần sự tiếp tục kiên trì, và quyết liệt hơn nữa từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành”, - VARS nhấn mạnh.
VARS lưu ý, niềm tin của nhà đầu tư và khách hàng cũng là vấn đề lớn cần phải giải quyết. Chính phủ và các giới chức Trung Quốc đang cố gắng dốc sức để cứu vãn thị trường địa ốc. Thế nhưng, trên thực tế, dường như niềm tin của người dân nước này vào thị trường đã hết. Do đó, đối với Việt Nam, Chính phủ nên có sự hỗ trợ và quan tâm riêng đối với doanh nghiệp lớn, có mức độ tác động rộng rãi đến thị trường bất động sản nội địa. Dẫu vậy, cần có quy định cụ thể để đảm bảo sự hỗ trợ là xứng đáng vì mục tiêu chung.
VARS thấu hiểu, Chính phủ, các cơ quan ban ngành cũng đang phải đối mặt với thách thức rất lớn trong nỗ lực vực dậy ngành địa ốc. Để thị trường có thể đạt được những chuyển biến rõ rệt, đặc biệt cần thêm nhiều các giải pháp thật sự cụ thể, chi tiết và mạnh tay hơn nữa từ phía Chính phủ, các bộ ngành.
Các hành động này phải thật nhanh, thật mạnh, thật dứt khoát và triệt để đến khi nào các vấn đề của thị trường được giải quyết hết mới thôi, tránh tình trạng ngắt quãng, đứt đoạn khiến đà phục hồi bị mất. Cũng không nên coi nhẹ, gác lại bất cứ tồn đọng nào.
“Bởi lẽ, chỉ cần một tàn dư nhỏ, ấp ủ lâu dần cũng dễ khiến ngọn lửa bùng trở lại”, - VARS kiến nghị.
Khi nào bất động sản Việt Nam sẽ hồi phục?
TS. Lê Xuân Nghĩa dự báo, thị trường bất động sản có thể sẽ phục hồi từ đầu năm tới.
Hiện tại, Chính phủ cũng đang ra sức quyết liệt để phục hồi thị trường này. Tuy nhiên, các cơ quan quản lý không giải quyết theo hướng giúp thị trường phục hồi trở lại theo hướng tăng nóng mà giúp cho thị trường trở lại bằng việc hướng đến nhu cầu thực.
Chuyên gia cũng ủng hộ quan điểm cần phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nền kinh tế đông dân và thị trường bất động sản phải hướng đến nhu cầu ở thực, tuy nhiên, muốn nhà ở xã hội thực sự phát triển cần hướng tới các giải pháp tài khoá cho người mua nhà với các đối tượng phù hợp chứ không nên kiểm soát ở các chủ đầu tư.
“Các doanh nghiệp bất động sản làm nhà ở xã hội phải có lợi nhuận ngang bằng hoặc gần bằng các loại hình khác thì họ mới mặn mà, không thể yêu cầu doanh nghiệp hưởng ít lợi nhuận. Thay vào đó, hãy ưu đãi thật mạnh về lãi suất, chính sách với người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội”, - TS. Lê Xuân Nghĩa lưu ý.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM chỉ ra rằng, pháp lý, nguồn vốn tài chính, tổ chức thực hiện là ba vướng mắc cơ bản của thị trường bất động sản Việt Nam.
Hiện, có hàng nghìn dự án phải dừng lại do vướng mắc về quy định pháp lý; về vốn hạn chế (tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp), vốn chủ sở hữu nhỏ; vướng điều chỉnh quy hoạch, vướng giải phóng mặt bằng, biến động nguyên vật liệu. Do đó, chuyên gia đề xuất cần tập trung giải quyết những vấn đề còn tồn đọng lâu nay này.
