https://kevesko.vn/20261024/viet-nam-gan-776000-can-va-dat-nen-sap-ra-thi-truong-vi-sao-gia-nha-van-cao-44696711.html
Việt Nam: Gần 776.000 căn và đất nền sắp ra thị trường, vì sao giá nhà vẫn cao?
Việt Nam: Gần 776.000 căn và đất nền sắp ra thị trường, vì sao giá nhà vẫn cao?
Sputnik Việt Nam
Gần 776.000 căn và đất nền dự kiến gia nhập thị trường làm dấy lên lo ngại bất động sản Việt Nam dư cung. Thế nhưng, giá nhà vẫn neo cao dù thanh khoản chậm... 24.10.2026, Sputnik Việt Nam
2026-10-24T14:34+0700
2026-10-24T14:34+0700
2026-10-24T14:34+0700
việt nam
kinh tế
xã hội
thành phố hồ chí minh
hải phòng
đà nẵng
quảng ninh
khánh hòa
gdp
fdi
https://cdn.img.kevesko.vn/img/07ea/07/0b/43292591_0:17:1001:580_1920x0_80_0_0_bc43b92dae9eb14174204a617758760d.jpg
Nhu cầu lớn, nhưng không phải sản phẩm nào cũng dễ bánBáo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy cả nước có hơn 2.200 dự án bất động sản với tổng vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Trong đó, 1.850 dự án đang xây dựng, dự kiến cung cấp gần 776.000 căn và đất nền. Riêng 9 tháng đầu năm, 110 dự án đã được xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm gần 33.000 căn hộ và 26.500 căn nhà ở riêng lẻ.Quy mô này làm dấy lên lo ngại về nguy cơ dư cung. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam khó dư thừa bất động sản trong ngắn và trung hạn, bởi nhu cầu nhà ở vẫn tăng theo quá trình phát triển kinh tế, đô thị hóa và dịch chuyển dân cư, trong khi nguồn cung còn bị hạn chế bởi các vướng mắc pháp lý.Nhu cầu nhà ở tại các đô thị hiện vào khoảng 450.000 căn mỗi năm. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới đạt khoảng 45%, so với gần 70% tại Trung Quốc và hơn 90% tại Nhật Bản.Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills TP.HCM, cho biết theo mô hình dự báo của Savills, TP.HCM cần bổ sung ít nhất 50.000 đơn vị nhà ở mỗi năm chỉ để đáp ứng tốc độ gia tăng dân số tự nhiên. Trong khi đó, nguồn cung mới thực tế trong 5 năm gần nhất chỉ khoảng 3.000-10.000 căn mỗi năm.Sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, việc mở rộng không gian phát triển và đầu tư hạ tầng còn giúp TP.HCM thu hút người lao động, chuyên gia trong và ngoài nước. Tại những địa bàn như Quảng Ninh, Đà Nẵng, giao thông thuận tiện hơn cùng cơ hội việc làm và dịch vụ cũng tạo cơ sở gia tăng nhu cầu nhà ở.Dù vậy, nhu cầu lớn không đồng nghĩa mọi sản phẩm đều dễ tiêu thụ. Theo Viện Nghiên cứu Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quý III/2026 ghi nhận 31.844 sản phẩm nhà ở mở bán mới, trong khi lượng giao dịch đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%. Thị trường vẫn có giao dịch, nhưng người mua ngày càng cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.Thanh khoản chậm, giá nhà vẫn khó giảmTheo VARS IRE, giá bán bình quân căn hộ chung cư trong quý III/2026 đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m² tại Hà Nội, 88,3 triệu đồng/m² tại TP.HCM và 68,9 triệu đồng/m² tại Đà Nẵng. Cả ba thị trường đều ghi nhận giá đi ngang so với quý trước, song vẫn ở mức cao so với giai đoạn trước.TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định căn hộ chung cư đã tăng giá mạnh từ năm 2024. Dù có tín hiệu điều chỉnh trong nửa đầu năm 2026, mặt bằng giá vẫn cao hơn đáng kể so với đầu năm 2023.Theo ông, giá thành bất động sản chịu tác động của nhiều khoản chi, trong đó đất đai và xây dựng là hai cấu phần lớn. Quá trình hoàn thiện thủ tục, chuẩn bị đầu tư kéo dài còn làm tăng chi phí vận hành, lãi vay và các nghĩa vụ tài chính. Những vướng mắc này vừa hạn chế khả năng cung ứng, vừa tạo thêm áp lực lên giá bán.Bà Cao Thị Thanh Hương cho biết thị trường sơ cấp hiện chưa xuất hiện tình trạng giảm giá; các sản phẩm chuyển nhượng cũng chưa giảm sâu trên diện rộng. Việc điều chỉnh chủ yếu diễn ra cục bộ ở một số người sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Nhiều trường hợp rao bán giảm giá thực chất là giảm mức lợi nhuận kỳ vọng so với giai đoạn giá tăng mạnh năm 2025.Theo bà, một phần nguồn cung có giá tốt hiện nay cũng đến từ những dự án mở bán trong giai đoạn 2024-2025.Triển vọng phụ thuộc vào giá trị thực và sức muaTS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội sẽ tiếp tục hỗ trợ bất động sản trong những năm tới.Các chuyên gia Savills cũng đánh giá nền tảng kinh tế sẽ nâng đỡ nhu cầu trong trung và dài hạn. Trong 9 tháng đầu năm 2026, GDP ước tăng 9,01%, cao nhất trong 15 năm; tổng vốn FDI đăng ký đạt 50 tỷ USD, tăng 76% so với cùng kỳ; tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5,9 triệu tỷ đồng.Việc phát triển các trung tâm công nghiệp, logistics, du lịch và dịch vụ vừa tạo việc làm, thu nhập, vừa thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, mặt bằng thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng và công nghiệp. Những cực tăng trưởng như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Khánh Hòa được kỳ vọng tiếp tục thu hút lao động và đầu tư, mở rộng nhu cầu ra ngoài các trung tâm hiện hữu.Tuy nhiên, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định thị trường sẽ phân hóa rõ hơn theo địa bàn, phân khúc và chất lượng sản phẩm.Từ góc độ nguồn cung, TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị điều tiết phù hợp việc phát triển nhà ở thương mại hạng sang, cao cấp, tránh tập trung quá nhiều sản phẩm vào những phân khúc không tương xứng với sức mua. Đồng thời, cần thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp và nhà ở cho thuê.Ông cũng đề xuất rút ngắn thủ tục đầu tư, điều chỉnh giá đất phù hợp, hỗ trợ giải phóng mặt bằng để giảm chi phí phát sinh, tạo dư địa điều chỉnh giá bán. Chính sách vốn cần hướng đến các dự án đáp ứng nhu cầu thị trường, đi cùng mức lãi suất hợp lý cho người gặp khó khăn về nhà ở và đủ điều kiện vay. Việc hoàn thiện dữ liệu bất động sản, tăng tính minh bạch và hạn chế hành vi tạo giá bất hợp lý cũng cần được chú trọng.Theo bà Cao Thị Thanh Hương, những dự án kinh doanh tốt thời gian qua chủ yếu thuộc về các chủ đầu tư có uy tín, chất lượng đã được kiểm chứng và tiềm lực tài chính đủ mạnh để đưa ra chính sách bán hàng cạnh tranh. Bà nhận định thị trường khó suy giảm đột ngột hoặc giảm mạnh trên diện rộng trong quý IV/2026 và năm 2027; động lực vẫn đến từ những sản phẩm được phát triển bài bản, có cơ cấu phù hợp và chính sách bán hàng hấp dẫn.
https://kevesko.vn/20260819/gia-nha-viet-nam-cao-thu-tuong-len-tieng-43787626.html
https://kevesko.vn/20260806/khong-tan-thu-tien-dat-gia-nha-co-de-tho-hon-43610638.html
thành phố hồ chí minh
hải phòng
đà nẵng
quảng ninh
khánh hòa
trung quốc
nhật bản
Sputnik Việt Nam
moderator.vn@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
2026
Sputnik Việt Nam
moderator.vn@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
tin thời sự
vn_VN
Sputnik Việt Nam
moderator.vn@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
Sputnik Việt Nam
moderator.vn@sputniknews.com
+74956456601
MIA „Rossiya Segodnya“
việt nam, kinh tế, xã hội, thành phố hồ chí minh, hải phòng, đà nẵng, quảng ninh, khánh hòa, gdp, fdi, trung quốc, nhật bản, bộ xây dựng, căn nhà
việt nam, kinh tế, xã hội, thành phố hồ chí minh, hải phòng, đà nẵng, quảng ninh, khánh hòa, gdp, fdi, trung quốc, nhật bản, bộ xây dựng, căn nhà
Nhu cầu lớn, nhưng không phải sản phẩm nào cũng dễ bán
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy cả nước có hơn 2.200 dự án bất động sản với tổng vốn đầu tư khoảng 6,87 triệu tỷ đồng. Trong đó, 1.850 dự án đang xây dựng, dự kiến cung cấp gần 776.000 căn và đất nền. Riêng 9 tháng đầu năm, 110 dự án đã được xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm gần 33.000 căn hộ và 26.500 căn nhà ở riêng lẻ.
Quy mô này làm dấy lên lo ngại về nguy cơ dư cung. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng Việt Nam khó dư thừa bất động sản trong ngắn và trung hạn, bởi nhu cầu nhà ở vẫn tăng theo quá trình phát triển kinh tế, đô thị hóa và dịch chuyển dân cư, trong khi nguồn cung còn bị hạn chế bởi các vướng mắc pháp lý.
Nhu cầu nhà ở tại các đô thị hiện vào khoảng 450.000 căn mỗi năm. Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới đạt khoảng 45%, so với gần 70% tại
Trung Quốc và hơn 90% tại Nhật Bản.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills TP.HCM, cho biết theo mô hình dự báo của Savills, TP.HCM cần bổ sung ít nhất 50.000 đơn vị nhà ở mỗi năm chỉ để đáp ứng tốc độ gia tăng dân số tự nhiên. Trong khi đó, nguồn cung mới thực tế trong 5 năm gần nhất chỉ khoảng 3.000-10.000 căn mỗi năm.
Sau sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, việc mở rộng không gian phát triển và đầu tư hạ tầng còn giúp TP.HCM thu hút người lao động, chuyên gia trong và ngoài nước. Tại những địa bàn như Quảng Ninh, Đà Nẵng, giao thông thuận tiện hơn cùng cơ hội việc làm và dịch vụ cũng tạo cơ sở gia tăng nhu cầu nhà ở.
Dù vậy, nhu cầu lớn không đồng nghĩa mọi sản phẩm đều dễ tiêu thụ. Theo Viện Nghiên cứu Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), quý III/2026 ghi nhận 31.844 sản phẩm nhà ở mở bán mới, trong khi lượng giao dịch đạt 12.520 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ 39,3%. Thị trường vẫn có giao dịch, nhưng người mua ngày càng cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.
Thanh khoản chậm, giá nhà vẫn khó giảm
Theo VARS IRE, giá bán bình quân căn hộ chung cư trong quý III/2026 đạt khoảng 79,3 triệu đồng/m² tại Hà Nội, 88,3 triệu đồng/m² tại TP.HCM và 68,9 triệu đồng/m² tại Đà Nẵng. Cả ba thị trường đều ghi nhận giá đi ngang so với quý trước, song vẫn ở mức cao so với giai đoạn trước.
TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định căn hộ chung cư đã tăng giá mạnh từ năm 2024. Dù có tín hiệu điều chỉnh trong nửa đầu năm 2026, mặt bằng giá vẫn cao hơn đáng kể so với đầu năm 2023.
Theo ông, giá thành bất động sản chịu tác động của nhiều khoản chi, trong đó đất đai và xây dựng là hai cấu phần lớn. Quá trình hoàn thiện thủ tục, chuẩn bị đầu tư kéo dài còn làm tăng chi phí vận hành, lãi vay và các nghĩa vụ tài chính. Những vướng mắc này vừa hạn chế khả năng cung ứng, vừa tạo thêm áp lực lên giá bán.
Bà Cao Thị Thanh Hương cho biết thị trường sơ cấp hiện chưa xuất hiện tình trạng giảm giá; các sản phẩm chuyển nhượng cũng chưa giảm sâu trên diện rộng. Việc điều chỉnh chủ yếu diễn ra cục bộ ở một số người sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao. Nhiều trường hợp rao bán giảm giá thực chất là giảm mức lợi nhuận kỳ vọng so với giai đoạn giá tăng mạnh năm 2025.
Theo bà, một phần nguồn cung có giá tốt hiện nay cũng đến từ những dự án mở bán trong giai đoạn 2024-2025.
Triển vọng phụ thuộc vào giá trị thực và sức mua
TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, cho rằng tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội sẽ tiếp tục hỗ trợ bất động sản trong những năm tới.
Các chuyên gia Savills cũng đánh giá nền tảng kinh tế sẽ nâng đỡ nhu cầu trong trung và dài hạn. Trong 9 tháng đầu năm 2026, GDP ước tăng 9,01%, cao nhất trong 15 năm; tổng vốn
FDI đăng ký đạt 50 tỷ USD, tăng 76% so với cùng kỳ; tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng đạt 5,9 triệu tỷ đồng.
Việc phát triển các trung tâm công nghiệp, logistics, du lịch và dịch vụ vừa tạo việc làm, thu nhập, vừa thúc đẩy nhu cầu về nhà ở, mặt bằng thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng và công nghiệp. Những cực tăng trưởng như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Khánh Hòa được kỳ vọng tiếp tục thu hút lao động và đầu tư, mở rộng nhu cầu ra ngoài các trung tâm hiện hữu.
Tuy nhiên, TS Lê Xuân Nghĩa nhận định thị trường sẽ phân hóa rõ hơn theo địa bàn, phân khúc và chất lượng sản phẩm.
"Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường", ông lưu ý.
Từ góc độ nguồn cung, TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị điều tiết phù hợp việc phát triển nhà ở thương mại hạng sang, cao cấp, tránh tập trung quá nhiều sản phẩm vào những phân khúc không tương xứng với sức mua. Đồng thời, cần thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp và nhà ở cho thuê.
Ông cũng đề xuất rút ngắn thủ tục đầu tư, điều chỉnh giá đất phù hợp, hỗ trợ giải phóng mặt bằng để giảm chi phí phát sinh, tạo dư địa điều chỉnh giá bán. Chính sách vốn cần hướng đến các dự án đáp ứng nhu cầu thị trường, đi cùng mức lãi suất hợp lý cho người gặp khó khăn về nhà ở và đủ điều kiện vay. Việc hoàn thiện dữ liệu bất động sản, tăng tính minh bạch và hạn chế hành vi tạo giá bất hợp lý cũng cần được chú trọng.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, những dự án kinh doanh tốt thời gian qua chủ yếu thuộc về các chủ đầu tư có uy tín, chất lượng đã được kiểm chứng và tiềm lực tài chính đủ mạnh để đưa ra chính sách bán hàng cạnh tranh. Bà nhận định thị trường khó suy giảm đột ngột hoặc giảm mạnh trên diện rộng trong quý IV/2026 và năm 2027; động lực vẫn đến từ những sản phẩm được phát triển bài bản, có cơ cấu phù hợp và chính sách bán hàng hấp dẫn.
