Việt Nam: Đất sốt ảo và hệ lụy “ai cũng đi buôn đất”
© Depositphotos.com / Billiondigital
Đăng ký
Đấu giá đất ở Thanh Oai tiếp tục nóng, cò đất “ăn” chênh cả tỷ đồng. Tuy nhiên, theo chuyên gia, từ những phiên đấu giá vừa qua, đất sốt chủ yếu là ảo, đến từ tâm lý đầu cơ tạo cảm giác giá đất tăng từ một bộ phận môi giới “lướt sóng”.
Những cuộc đấu giá đất ảo và bất thường lại gây hệ lụy rất nghiêm trọng, nhất là khi nhiều người ở Việt Nam còn tâm lý không gì có giá bằng đất, người người đi buôn đất, nhà nhà mua bán đất hay “ai rồi cũng đi buôn đất”.
‘Cò đất ăn chênh cả tỷ đồng’
Sau khi đấu giá đất trở lại, giá trúng hôm 16/11 ở Thanh Oai cao nhất lên đến 90 triệu đồng/m2, gấp 17 lần giá khởi điểm, thấp nhất trúng đấu giá cũng hơn 45 triệu đồng/m2, gấp 8 lần khởi điểm.
Đáng nói, ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc, nhiều lô đất được rao bán chênh từ 200 triệu đồng đến cả tỷ đồng.
Theo báo chí phản ánh, một khách ở Phú Thọ trúng đấu giá lô 112 có diện tích 157,19m2 với mức giá 45,3 triệu đồng/m2, tương đương hơn 7,1 tỷ đồng đang rao bán chênh với giá 1 tỷ đồng.
UBND huyện Thanh Oai cho hay, phiên đấu giá lần này thu hút hơn 400 hồ sơ của 111 khách hàng. Số lượng hồ sơ và người tham dự đều giảm nhiều so với phiên đất sốt trước đó (hơn 4.600 hồ sơ với hơn 1.500 khách hàng).
Thanh Oai là huyện ven đô của Hà Nội, giá đất ở đây dao động trung bình từ 25-40 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí và tiện ích. Do đó, theo tìm hiểu, kể cả với mức trúng đấu giá thấp nhất của phiên 16/11 vừa qua, thì vẫn cao hơn giá trung bình trên địa bàn từ 13-80%, giá trúng cao gấp 2-3 lần giá thực tế.
Hồi tháng 8, như đã thông tin, huyện Thanh Oai đã tổ chức phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao. Lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu đồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm.
Hầu hết các lô thường có giá trúng từ 63 triệu đồng/m2 đến 80 triệu đồng/m2, gấp 5 đến 6,4 lần so với giá khởi điểm.
Tuy nhiên, sau đó có 55 lô bị bỏ cọc, bao gồm cả lô đất giá cao nhất hơn 100 triệu đồng/m2. Trong tổng số 13 lô nộp đủ tiền, lô cao nhất có giá 55 triệu đồng/m2.
Lướt sóng, thổi giá: Người người đi buôn đất
TS. Nguyễn Trí Hiếu bình luận với báo điện tử VTC News cho rằng, việc nhiều lô đất trúng đấu giá cao hơn thị trường nhưng vẫn được rao bán chênh nhiều sau đó là chiêu trò của nhóm đầu cơ môi giới.
“Họ thổi giá nhằm tạo cảm giác giá trị đất đã tăng đáng kể. Giá 90 triệu đồng/m2 là mức giá của tương lai. Có khi 5 năm nữa khi hạ tầng và quy hoạch được thực hiện theo đúng lộ trình thì mới hợp lý”, ông Hiếu thẳng thắn.
Chuyên gia kiến nghị, cần nâng tiền đặt cọc trong đấu giá đất tăng lên để sàng lọc được đầu cơ, kéo dài thời gian sang tay để tránh tình trạng "lướt sóng".
Chuyên gia nhấn mạnh rằng, điều này có thể giúp những người dân có nhu cầu ở thực dễ dàng tiếp cận với quỹ đất "sạch" của nhà nước với giá trị thực.
Chuyên gia Nguyễn Thế Điệp, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nêu quan điểm, đấu giá đất hiện vẫn là phân khúc hấp dẫn trong những tháng cuối năm 2024 và qua năm 2025.
Thậm chí, sức hấp dẫn của đất đấu giá có thể kéo dài hết cả chu kỳ bất động sản do nguồn cung ngày càng khan hiếm, gặp đúng giai đoạn đô thị hóa cao và nhu cầu đầu tư cao, dễ dẫn đến sự bùng nổ.
Dù vậy, chuyên gia lưu ý, lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn. Khi quyết định trả giá tại phiên đấu, nhà đầu tư nên cân nhắc dựa vào nhiều yếu tố như quy hoạch, công năng, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, dư địa phát triển của khu vực. Tránh việc đổ tiền vào mà không rút ra được.
TS. Trần Xuân Lượng, Viện Phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, kinh tế chung hiện nay chưa thực sự tốt.
Yếu tố có tác động lớn nhất đến các phiên đấu giá vừa qua là từ tâm lý xã hội chứ không phải yếu tố liên quan đến cung cầu, pháp lý hay chính sách.
Người Việt thường có quan niệm không có gì giá trị bằng đất. Thậm chí, kiều hối đổ về Việt Nam cũng đã phần sẽ đổ vào đất.
“Lúc đầu có thể chỉ là ngáo giá nhưng vài bữa giá đó lại thành thật. Điều này tạo ra một tâm lý xã hội, trào lưu nhà nhà đi buôn đất, người người đi buôn đất thay vì dựa trên nhu cầu thực”, TS. Trần Xuân Lượng lưu ý.
Chuyên gia cũng thẳng thắn, có những dấu hiệu móc ngoặc giữa bên trong và bên ngoài, tạo một kịch bản để đấu giá.
“Rõ ràng là có một lợi ích rất lớn thì người ta mới có thể đánh đổi và hơn thua đến cùng. Đấu giá như này không khác gì một cuộc đánh bạc, đấu trí”, tạp chí Diễn đàn doanh nghiệp dẫn lời TS. Lượng nói.
TS. Trần Xuân Lượng cũng không loại trừ những lý do nhạy cảm như rửa tiền. Chẳng hạn những nguồn tiền không trong sạch như tham nhũng, nguồn tiền từ nước ngoài đổ vào bất động sản, đấu giá xong thành tiền sạch. Nếu như ở nước ngoài, để có thể mua được bất động sản, người ta phải chứng minh nguồn tài chính, mục đích mua nhà, không phải là ai đi đấu giá cũng được.
Có thể thấy, nhiều người tham gia đấu giá không phải chỉ người dân các địa phương tổ chức đấu giá mà có cả khách đến từ những nơi khác, trong đó có nhiều nơi là các địa phương từng "sốt" đất trước đó nên những người này đã nắm được quy luật.
Cũng còn một yếu tố nữa tác động tới các phiên đấu giá vừa qua đó là luật. Khi luật thay đổi, các quy định về phân lô bán nền, người ta cho rằng nguồn cung đất nền sẽ khan hiếm trong thời gian tới, hay chi phí sẽ tăng cao khi các quy định liên quan đến thuế được ban hành.
Tuy nhiên, họ lại không dựa vào yếu tố căn bản là nhu cầu thực, khả năng thanh toán mà lại suy nghĩ mua cao là phải bán cao hơn. Do đó, những đối tượng này như những con thiêu thân tiếp tục đẩy giá đất lên cao.
Đánh giá về các đợt đấu giá gần đây, TS Trần Xuân Lượng cho rằng bất cập ở giá khởi điểm nhưng bất thường ở giá trúng thầu.
Cụ thể, giá khởi điểm rất thấp nên tiền đặt trước chỉ 100-200 triệu đồng/lô, những người có tiền họ sẵn sàng bỏ 1 tỷ đồng để đặt cọc 5-10 lô. Do đó, rất dễ bị thao túng, họ sẵn sàng bỏ số tiền rất nhỏ để thu tiền chênh lớn.
Thêm nữa, Luật Đấu giá tài sản sửa đổi đã siết quy định với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng phải đến 1/1/2025, các quy định này mới có hiệu lực.
Chặn đầu cơ thế nào?
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) trước đó đã nêu nguyên nhân khiến giá đất đấu giá một số nơi cao bất thường như mức khởi điểm thấp, nhu cầu thị trường lớn, một số khu vực có hạ tầng phát triển nên tạo kỳ vọng lớn cho nhà đầu tư...
Cũng theo VARS, hành vi trả giá cao rồi bỏ tiền đặt cọc, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích thổi giá, tạo mặt bằng giá ảo làm căn cứ đẩy giá các lô đất liên quan nhằm trục lợi.
Do đó, Hội môi giới bất động sản khuyến nghị, để đảm bảo quá trình đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch, giảm thiểu tối đa các trường hợp đầu cơ, thổi giá, cần lưu ý các 3 vấn đề.
Thứ nhất, các đơn vị tổ chức đấu giá cần rà soát chặt chẽ, đảm bảo mọi quy trình, thủ tục đấu giá tuân thủ đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Thứ hai, các cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục theo sát từng “động thái” của các cuộc đấu giá để có biện pháp điều chỉnh kịp thời khi phát hiện các dấu hiệu “bất ổn”.
“Cần xem xét để sớm đưa các điều chỉnh về cơ chế, chính sách, quy định chặt chẽ hơn liên quan đến hoạt động này vào đời sống để kịp thời nắn chỉnh hoạt động này đi đúng hướng. Trong đó, mức phạt bỏ cọc cần được xem xét nâng cao hơn. Như vậy, tăng sự “cân nhắc” giữa “được và mất” của các cá nhân tham gia đấu giá, hạn chế phần nào “trào lưu đầu cơ” thông qua hoạt động đấu giá”, VARS nhấn mạnh.
Thứ ba, Nhà nước cũng cần có biện pháp mạnh tay hơn với các trường hợp trúng đấu giá nhưng “sang tay” ngay trong thời gian ngắn.
Đặc biệt, điều quan trọng nhất vẫn nằm ở nút thắt về nguồn cung nhà ở. Theo VARS, cần sớm có các biện pháp tích cực và thiết thực để “khơi thông” nguồn cung nhà ở.
Trong đó, xem xét, tháo gỡ dứt điểm các dự án đang bị vướng mắc về pháp lý là cách nhanh nhất giúp bơm thêm nguồn cung vào thị trường.
